业主委员会七项规章制度
业委会规章制度
职责
一、业主委员会的职责
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主委员会选聘物业管理服务企业，必须通过招标或其他公开透明的方式进行，并必须最终得到三分之二以上全体业主确认同意后，业主委员会才有权依据《物业管理条例》代表小区与物业管理服务企业订立物业管理服务合同。
业主委员会签署合同(包括物业管理服务合同)的期限，一般不超过业主委员会的任期；物业管理服务企业必须具有国家颁发的物业管理的资质证书或相应资格，并须有两年以上管理相似社区的经验。
（四）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；对业主向物业公司报修三次以上，物业公司不能解决的问题，可由业主委员会出面向物业公司提出书面意见；
（五）监督业主管理规约的实施；
（六）当业主违反《业主管理规约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度或业主委员会制定的管理制度时，业主委员会可代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任；
（七）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定；
（八）审议物业管理服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准，报业主大会决定；
（九）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（十）拟订《业主大会议事规则》和《业主管理规约》修改方案，报业主大会决定；
（十一）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（十二）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（十三）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、更新、改造的方案，报业主大会通过后组织实施和竣工验收；
（十四）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（十五）监督物业管理服务企业和其它企业或个人在物业管理区域内进行物业管理服务以外的经营活动；
（十六）业主大会及《业主管理规约》赋予的其它职权；
（十七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十八）详细职责请参考业委会委员分工表。
会议
二、业主委员会会议制度
1、业主委员会会议分为定期会议和临时会议
（一）每月定期开会一次；
（二）物业服务评定会议每半年召开一次，邀请物业服务企业负责人参加，对物业服务质量提出评定；
（三）业主大会决定召开业主委员会会议的；
（四）经三分之一以上业主委员会委员提议的；
（五）业主委员会主任或副主任认为有必要的；
（六）十名以上业主书面要求的。
按照条款要求召开业主委员会临时会议的，业主委员会主任应该在15天内召开业主委员会临时会议。
2、业主委员会会议按下列规则召开
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人提出书面说明；
（三）会议召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员。临时召集的会议不适用上述规定的，但必须在会议前1日将会议内容通知每位委员；
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；
（五）业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意，并在公告前征询社区居民委员会的意见；
（六）业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议。会议记录由业主委员会秘书长妥善保管，不得毁损、遗失或销毁，会议记录应该工整清晰，业主委员会秘书长应该在会后整理成会议纪要，并送与业委会委员签字确认后存档，业主委员会委员对签字的会议纪要应该留底存档，业主委员会委员对会议纪要、会议记录的真实性承担法律责任；
（七）业主委员会召开会议时，根据议题需要可以邀请政府有关部门、物业管理服务企业等单位人员列席；
（八）审议业主提出的议案时可以邀请提议案人列席业主委员会会议并做出说明，但提议案人无表决权。若议案内容超越业主委员会权限的，则应提交业主大会会议审议；
（九）业主委员会做出的决定，应当在作出决定后三天内，以书面形式，在业主大会指定公告栏向全体业主公告至少14天。业主委员会公告应该由业主委员会主任或副主任签字，并加盖业主委员会公章。业主对业主委员会决定有疑问的，应该在14天内向业主委员会书面提出；业主委员会主任应该在三天内对业主的疑问作出书面解答，并同时将书面解答内容向业主委员会委员书面汇报，业主委员会委员对解答没有提出书面异议的，视作同意解答；业主委员会应该在业主大会指定公告栏公布业主的疑问和解答；
（十）业主委员会做出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主管理规约》和本议事规则授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，业主委员会委员应该承担民事赔偿责任；但在业主委员会相关会议中对业主委员会决定表示反对并记载于会议记录的委员不承担责任。
资格
三、业主委员会委员任期、换届及资格终止
1、业主委员会委员任期五年，在任期届满2个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，建设行政主管部门及街道办事处可以指派工作人员指导其换届工作。业主委员会应当在其任期届满之日起10日内或新一届业主委员会选举成立后10日内，将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续；
2、业主委员会委员（含主任、副主任）出现缺额的，由候补委员进行递补。如无递补人员的，由业主委员会尽快召开业主大会进行业主委员会委员增补；业主委员会主任、副主任缺额的，先增补委员人数至业主大会议事规则规定的人数，在增补委员产生后15日内由副主任或主任召集业主委员会会议按规定程序选举。在主任缺额选举期间，由副主任代行主任职责；业主委员会应对重新选出人员在15日内，向全体业主进行公告，并同时向辖区物业主管部门和镇人民政府申报变更。
3、业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病或者其他原因丧失民事行为能力，无法履行职责的；
（四）因犯罪被限制人身自由的；
（五）在竞选业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺等违规行为被查实的；
（六）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；
（七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
4、业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）不履行业主委员会委员职责和业主义务，违反管理规约的；
（三）收受物业服务企业、利害关系业主提供的利益或者报酬，谋取私利的；
（四）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（五）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（六）其他侵害业主合法权益的行为；
（七）满一年以上不缴纳物业服务相关费用的；
（八）鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的；
（九）业主委员会半数以上委员或持有20%以上投票权的业主提出撤销其委员资格的；
（十）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
5、经业主委员会或者享有20％以上业主认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告；
6、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续；
7、因违法、越权或渎职行为而被罢免的委员，如果给业主委员会造成财产损失或法律责任的，业主委员会应追究其赔偿责任。
公章
四、业主委员会公章使用章程
（一）为规范本小区业委会公章使用管理，防止错用、滥用、盗用，特制定本章程；
（二）业委会公章必须按本章程严格管理，严禁违章使用；
（三）业委会公章由业委会委派专人保管，并设立公章使用登记册，建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书长应该对所有盖章文件进行编号存档，分为公告类和知会类两种。公告类文件以“(XX小区业委会[201×]公告第×××号)”进行编号，知会类以“(XX小区业委会[201×]知会第×××号)”进行编号。随时供业主查核；
（四）公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴，专人保管、使用时由主任审批并实行使用登记制度；
（五）使用公章，凡是会令业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任的，必须由全体业委会委员议事表决通过，超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准，并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出对外签署的报告、协议等。不会令业主大会及业委会对外承担法律责任和经济责任的，但涉及的事项较重要，必须经业委会主任批准，并逐项登记使用情况。例如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等；
（六）严格控制开具盖有公章的空白介绍信，因业务或工作特殊需要必须开具者，必须经副主任以上人员批准，并签领备案.领用人返回后，必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者，一经查实，给予必要的处分；
（七）严禁将公章随意扔放，无人看管；严禁任何人随身携带公章外出办事，遇特殊情况需经业委会主任或授权副主任批准方可带出；
（八）公章保管人对公章必须妥善保管，防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会主任并采取补救措施；
（九）违反公章保管、使用规定，视情节和后果追究责任人的相关责任；情节严重者，提请业主大会取消业委会委员资格；如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿，否则将通过法律途径追究相关人员责任。
档案
五、业主委员会档案管理制度
（二）档案管理人员应做好档案收集，整理，归档等工作；
（三）按照“档案保管期限”和“档案监管、销毁制度”保管好档案；
（四）档案管理人员应做好借阅、登记手续，对于借阅时间较长的档案，及时催要，使用者查阅保密档案，必须经业委会领导同意后方可查阅；
（五）档案库房必须有防盗，防火，防潮，防鼠等措施，库房内的档案应排列有序，按照保管期限或类别，项目进行保管。
业主委员会应当建立工作档案，由专人负责存档工作，工作档案应当包括以下内容：
（一） 业主大会会议、业主委员会会议的记录；
（二） 业主大会、业主委员会的决定；
（三） 业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；
（四） 业主委员会选举及备案资料；
（五） 物业专项维修资金筹集及使用相关资料；
（六） 业主名册；
（七） 业主意见及建议；
（八） 政府相关部门下发的文件。
财务
六、业主委员会财务管理制度
1、坚决执行财务规章制度，钱、物、帐、批，分别由四个人分管；
2、本着厉行节约的原则，精打细算，合理用好每一分钱；
3、账目清晰，记录详细，杜绝挪用；
4、业主委员会财务收入主要为经业主（代表）大会同意的合法收入。财务支出包括“业主（代表）大会及业主委员会会务费用”、“业主委员会日常办公费用”，或经业主（代表）大会同意的其他支出；
5、业主委员会的所有收支，必须建立账目，并由一名委员担任出纳，负责各项现金收支的保管与登记；财务委员担任会计，负责编制凭证，登记账薄，编制财务报表；
6、除业委会每月必要的固定支出外，业主委员会发生的其它支出，单笔金额200元以内由经办人签字，由主任签字批准后报销。单笔金额超过200元（含200元）以上支出或当月累计金额超过2000元（含2000元）必须经过经业委会过半数以上委员同意。涉及超过10000元（含10000元）以上的支出，必须经业主代表大会讨论通过后方可使用；
7、业委会需购置必要的用品、设备或设施，由经办人列出详细的项目、清单、总金额及用途，交业委会会议审议其必要性及合理性，一致通过后方可购买。物品采购或制作完毕后，由业委会委派的专人（非经办人）签收，手续完备后方可审批报帐。对于项目不清，用款不当的，出纳或会计有权不予报销，并提交会议进行权衡审议；
8、外来原始凭据，内容填写不全、大小写金额不符、未经审批签字的一律不能作为报销凭据；
9、现金由业委会委派的专人保管，大额现金必须存入业主委员会指定银行帐户；
10、更换现金保管人或会计，要在业主委员会的监督下进行交接，双方必须签字确认；
11、业主委员会必须在每半年向业主公布一次财务收支情况，并接受业主质询和监督,公布时间不少于7天；
12、年终结算一次；
13、年终财务账册存档；
14、现金管理：日常库存现金限额为2000元，现金必须存放在保险柜内，超额部分及时存入银行；建立现金账簿，逐笔记载现金收付，做到日清月结；严禁截留、私分、公款私存，不得挪作他用，不准从现金收入中直接支付款项（即坐支）。
业主委员会经费的收支情况如下：
（一）业主委员会办公、活动经费在共用部位、共用设施设备经营收益中支出，经业主委员会全体委员二分之一以上委员同意并制订年度财务预算方案，经公示后通过，经费主要用于业主大会会议、业主委员会会议和必要的日常办公等开支，办公、活动经费不得私分。经费收支帐号由服务小区物业服务企业代为管理，由业委会进行监督；
（二）业主委员会向人民法院提起诉讼的，诉讼所产生的费用从停车费收入、经营用房收入、共有部位经营收入中列支；
（三）业主委员会换届费用从停车费收入、经营用房收入、共有部位经营收入中列支。
接待
七、业主委员会接待制度
为便于业主向业委会进行问题咨询及意见反映，每周日下午14:00—16:00业委会办公室会有一名业委会委员值班负责接待业主；另外业委会将在小区东门和西门设立意见箱，时间不便不能到业委会办公室去的人可以写书面材料投入意见箱内反映。业委会会在每月例会上对投入意见箱内的意见进行讨论和商定解决方法；如属重大、紧急事件，业委会主任会召开临时会议解决。
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