更换物业公司的法定流程及注意事项

一步：成立业主大会及业主委员会

【注意】成立业主大会的条件需符合下列条件之一

1、物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

2、物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

第二步：召开业主大会

【注意】召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。

第三步：解聘方式

一、物业合同到期不予续签

物业服务合同期限届满并不予续签，并由业主委员会书面告知物业公司。

二、约定解除

1、业主委员会与物业公司协商一致解除物业合同；

2、合同尚未到期，但是出现了物业合同约定的解除事由，可根据合同的约定直接解除。

三、法定解除

有下列情形之一的，业主委员会可以通知物业管理公司解除合同，物业公司有异议的，业主委员会可到当地法院起诉，待解除物业合同的判决生效后，再聘请新的物业管理公司：

（一）因不可抗力或物业公司违约行为，致使不能实现物业合同目的；

（二）物业公司不履行主要合同义务；

（三）物业公司迟延履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行。

第四步：选聘新的物业公司

一、授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

二、确定采取公开招标或邀请招标方式；

三、授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

四、由业主委员会同物业公司签署物业合同，安排新老物业公司交接手续，新物业公司进场。

【注意】业委员会招标前，应当到项目所在区物业管理主管部门备案。备案时，应提交以下资料：

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。

【注意】业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

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