小区物业服务合同（含收费标准、服务内容与标准、公共收益分配协议···）
小区物业管理服务合同
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方为 xx小区 提供物业管理和服务，签订本合同。
第一章 合同当事人
甲方： xx小区业主委员会
业主委员会负责人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
乙方：
营业执照注册号：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
乙方依照本合同提供管理和服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的物业管理和服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。
第二章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
项目名称：ｘｘ小区 ；
坐落位置： ；
物业类型：混合式住宅；
物业管理区域四至范围（规划平面图）：
东至： ；
南至： ；
西至： ；
北至： 。
具体区域以小区规划总平图纸表明为准。
占地面积： ㎡；
总建筑面积： ㎡（按公示的规划图内指标，如有变化，以实际为准）；
专有部分物业总面积： ㎡（此为经街道办核定业主大会投票的数据，如有变化，以实际为准）；其中住宅 ㎡，非住宅 ㎡,地下车库面积： ㎡。
第三章 物业管理服务内容与服务标准
第二条 乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）秩序维护以及车辆停放管理；
（五）协助做好安全防范工作；
（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；
（七）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。
同类、同一工程维修工程项目单次单项维修费用在1000元（含）以下的属于小修范围，费用由物业管理公司承担。超出1000元的维修项目，由物管单位提交施工维修计划及预算报请业委会同意后执行，费用从维修基金或小区专项资金中列支。若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
小修项目（主要特点:量多面广、零星分散,且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。）主要包括:
1、屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。
2、钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等。
3、修补楼地面面层，抽换个别楞木等。
4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等。
5、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。
6、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。
7、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。
8、下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等。
9、房屋的检查，危险构件的临时加固等。
第三条 按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（一级）（物业服务内容与服务标准详见附件三）。该附件为本合同有效组成部分。
第四章 物业服务费用
第四条 物业服务费收费标准
1.本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，具体收费标准如下表：
物业类型 | 收费标准 |
住宅 | 1.6元/月·平方米（不含公共能耗费） |
商业用房 | 5元/月·平方米（不含公共能耗费） |
地下车库车位 | 35元/月·个（含公共能耗费） |
依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。
物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
2.物业服务费包括以下部分
(1)乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)乙方办公费用；
(7)乙方固定资产折旧；
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
(9)乙方法定税费；
(10)乙方的利润。
3.在本物业管理区域内，下列事项不属于物业服务费用列支的范围：
(1)车位租赁费；
(2)无车位车辆停放服务费；
(3)装修垃圾清运费；
(4)符合《南宁市物业专项维修资金管理办法》规定的共用部位、共用设施的维护、改造、更新。
（5）在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等共用设施设备和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费用列支的范围，由受益业主另行按其拥有的专有部分物业建筑面积分摊，乙方负责代收，如实按月公布费用明细，接受甲方抽查监督。
（6）公共损耗按照谁受益谁承担、业主拥有物业的建筑面积、使用量或以户为单位的原则进行分摊；二次加压产生的能耗按照业主拥有物业的使用量的原则进行分摊。
4.实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；未经双方约定，乙方不得以亏损为由要求增加费用、不能低于《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准或减少服务内容。
第五条 共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用，按实际消耗向业主分摊，乙方代收代缴；
第六条 物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。
物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。
已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。
已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。
业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费等相关费用。
第七条 物业服务费、公共能耗费及专用车位费等相关费用按月度交纳，业主或物业使用人应在每月1-20日前交纳。逾期欠交按所欠金额的1‰按日收取违约金，直到交清日为止。
物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。
第八条 在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应召开业主大会同意后方可执行。
第五章 双方的权利义务
第九条 甲方的权利义务：
（一）负责协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。
（二）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；
（三）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。
（四）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。
（五）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。
（六）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。
（七）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。
（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。
（二）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。
（三）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。
（四）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。
（五）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。
（六）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
（七）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。
（八）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。
（九）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。
（十）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。
（十一）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。
（十二）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。
第六章 物业专项维修资金及物业保修金
第十一条 物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
第七章 物业管理用房
第十六条 物业管理用房建筑面积 平方米，其中包括：办公用房 平方米，位于 ；经营用房 平方米，位于 ，具体是 。消监控室 平米，位于 。
第十七条 本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于全体业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。
在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自（经甲方同意的除外）改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给甲方。
第八章 物业的经营与管理
第十八条 未经甲方同意，乙方不得利用本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等进行经营，委托乙方代为经营或管理服务的，具体约定如下：
（一）物业经营用房
物业经营用房的出租标准不得不合理低于周边同期同类出租标准。
（二）规划内的停车场（库）
1.车库（位）属于全体业主共有的，其收益归全体业主所有。委托乙方代为经营的，乙方收取管理费。
2.车库（位）属于建设单位或其他业主所有，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。
（三）占用其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、收费等由业主大会、业委会制定，收益归全体业主所有。
（四）利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点等经营活动的，具体收费金额由甲乙双方商定，乙方从该收费中提取其收入额为管理费。
（五）按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配，与管理费相关的税费由乙方承担。
第十九条 委托乙方代为经营的物业经营性收益按下列约定分配：
1、物业经营性收益属于全体业主共有，具体分配方式 详见补充协议 。
2、全体业主共有的物业经营性收益收支情况应当每半年公布一次，接受全体业主监督。
第九章 物业服务期限
第二十条 物业服务期限为 贰 年，即自2020年 月 日起至2022年 月 日止。
第二十一条 合同到期，如果业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。
第二十二条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。
第十章 违约责任
第二十三条 甲乙双方约定，每年度至少共同组织进行一次服务满意度调查。满意度低于85%的，甲方可以从乙方的合同履约保证金中扣除1万元违约金；满意度低于80%的，甲方可以从乙方的合同履约保证金中扣除3万元违约金；满意度低于75%的，甲方可以从乙方的合同履约保证金中扣除5万元违约金；满意度低于70%的，业主委员会有权提前解约，且不承担任何违约责任；乙方须在甲方每次扣除保证金后的十个工作日内，补齐履约保证金。
第二十四条 乙方的服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，应按附件四《物业服务违约处罚细则》的约定向甲方支付相应的违约金。甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法解除本合同。
甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门或有资质的第三方机构进行评判。
第二十六条 乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付 人民币壹拾万元整（¥100,000元） 的违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。
乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十七条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收 千分之一 的滞纳金。
第二十八条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收 千分之一 的违约金。
第二十九条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。
（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；
（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；
（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；
（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；
（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。
第十一章 其他事项
第三十条 本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。
第三十一条 履约保证金
1、乙方应当在合同签订之日起5个工作日内向甲方交纳 人民币伍万元整（¥50,000元） 的履约保证金，履约保证金被扣除后，乙方应当在10个工作日补足，确保物业服务合同履约保证金的完整性。保证金没有按时足额到账的，甲方有权单方面提前解除合同。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。
2、甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设施、设备、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应当在接到扣除履约保证金通知后10个工作日内补足扣除差额，保证物业服务合同履约保证金的完整性。
3、甲方认为乙方在服务期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为，甲方在服务期满后或提前终止合同后一个月内全额退还履约保证金；甲方认为乙方在服务期内有涉及甲方的应付而未付金额或有违约行为，甲方将扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。
4、每个服务年度业委会组织人员对物业管理和服务进行考评。
5、乙方应每月向甲方上报各项收费情况及其他公共收益情况，同时在小区公示（并必须在甲方指定的平台上向全体业主公开）。乙方必须严格按照国家相关规定及物业服务合同约定履行服务，服务半年度和一年度向业主公告一次财务收支情况，提交年度工作总结报告（并必须在甲方指定的平台上向全体业主公开）。超期不公开的，甲方有权扣除履约保证金人民币贰万元。
6、甲方每季度定期根据物业管理服务合同内容对物业各项服务工作进行抽查和巡查，如有未达到合同约定要求的事项，甲方可发函督促乙方限期整改。
7、未经甲方同意乙方不得将物业服务整体或者块转包给其他公司或个人，否则甲方有权立即终止合同并扣除全部履约保证金。
8、乙方变更法人代表、股东发生变化或者股东出资额比例发生变化的，需在两个星期内书面告知甲方，发现有甲方成员直接或间接持有乙方股份的（包括乙方本级以及乙方下属公司、下属项目部等），甲方有权立即终止合同并扣除全部履约保证金。
第三十二条 经营制约
1、未经甲方同意，乙方无权在物业管理区域中从事任何广告活动或类似宣传，甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚；但甲方在该区域发布的广告宣传保证不致影响乙方的正常工作。
2、乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与甲方无关。
第三十三条 物业管理服务质量要求
1、甲方严格按附件二规定的综合管理服务标准对乙方进行考核，如双方认为需要进一步细化的，可以通过附件形式进行进一步明确。
2、急修：应立即到位，确保在最短时间内予以修复，除不能克服的特殊情况乙方可以征得甲方同意后延迟外，应在半个工作日内修复。
3、应由乙方负责的，属于小修的，应在一个工作日内修复，除非乙方征得甲方同意延迟；属于大修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
第三十四条 乙方对甲方作出如下承诺：
1、乙方应允许甲方或其授权的人员对管理区域内各项服务质量控制进行检查。
2、在管理区域的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括星期天及公众假期。如遇特殊情况，甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。
3、乙方必须聘请（或指定）一位经理（负责人），全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证管理区域管理服务工作。业委会资讯。根据综合考评或工作情况，甲方有权要求乙方在15个工作日内更换经理（负责人）、相关骨干人员。
4、为确保管理区域的管理和服务工作，乙方承诺配备的人员数量不少于 人，乙方需向甲方备案。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。否则视为违约处理，甲方有权单方面解除合同并扣除全部物业服务合同履约保证金，不承担任何责任。
5、在合同期间，乙方所有人员仅与乙方建立劳动合同关系，且所有人员使用须符合《劳动合同法》的有关规定。乙方人员发生任何事故或与乙方发生劳动争议均由乙方自行全权负责，相关费用乙方自行承担，以保证甲方在乙方人员索赔时不受任何责任的约束。
6、乙方必须出具或办妥法律甲方规定的与管理区域经营业务有关的执照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定，自行缴纳有关税费。
7、乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务，并根据甲方要求改变不满意的服务状况。接受有关部门监督与检查。同时，乙方自觉参加甲方认为有助提高甲方形象的宣传活动。
8、在服务合同期内乙方应保证管理区域的设施、设备良好的运营状况和环境状况，并接受甲方或其授权（第三方监理）人员的检查，对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方修复或整改，在书面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改的，甲方将负责完成这一工作，所需费用连同15%附加费全部由乙方承担。
9、乙方须在合同签订后15天内，提供绿化管理维护制度、车辆管理方案。
10、乙方须在合同签订后一个月内，确定电梯维保单位并与维保单位签订电梯维保合同。该合同签订前需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商，征得甲方同意方可签订合同并出示合同原件及定期财务凭证向甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件的采购主体等（详见补充协议）。每年向甲方提供电梯的检测报告。
11、乙方在合同履行期间须制定切实可行的消防设施设备管理维护制度，并提供甲方备案，确保消防设施设备处于正常工作状态。
12、乙方须在合同签订后三个月内，建立并备齐所有档案，包括业主档案、污水管线、自来水管线、粪便管线、消防管线、电线管线、视频监控设备及线路图等。如因甲方原因未能完成的，应以书面形式说明。
13、乙方负责小区内所有的机房、设备用房的维修（定额小修的费用由乙方承担）、维护等，并要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作规程、责任人等，管理人员须执证上岗。所有机房、设备用房应配置温、湿度计和加热制冷除湿等设备，确保房间温度和湿度在规定的范围内。二次供水房配备杀菌设施，确保水源不受二次污染。
14、禁止事项
15、保险
在合同期内，乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责（如乙方应对其员工投保人身意外险），以保证甲方在乙方工作人员索赔时不受任何责任的约束。
乙方须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用。乙方对此全权负责。
16、乙方及其员工遵守物业管理区域内的一切管理、消防安全等规定和制度，保证管理区域消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。
17、为保障乙方及时快速处置应对小区突发事件等，甲方要求乙方安排秩序维护员、负责人等相关人员在小区值班驻点，遇到突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。
18、乙方保证在合同期满当天撤离现场。
19、乙方须积极配合甲方或甲方授权的人员对其进行的物业服务综合考评。
20、乙方已经知道明确小区的《管理规约》和《议事规则》及业主大会作出的各项决定，同时遵守，而且对甲乙双方具有法律上约束力。本条款为优先条款，在本合同中优先适用。
第三十五条 甲方对乙方作出如下承诺：
1、甲方在职权范围内保证乙方的正常经营不受干扰。
2、保证乙方的员工按规定正常进入管理区域开展管理服务工作。
第三十六条 本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。
双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。
第三十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可依法向 房屋所在地法院 提起诉讼。
第三十八条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。
附件：
一、物业管理区域划分意见书或规划平面图
二、物业构成明细
三、物业服务内容与服务标准
四、物业服务违约处罚细则
五、补充协议
附件一：物业管理区域划分意见书或规划平面图
附件二：物业构成明细
类 型 | 幢 数 | 套（单元）数 | 建筑面积（平方米） |
高层住宅 | |||
商铺 | |||
机动车车库 | |||
社区配套用房 | |||
物业管理用房 | |||
配电房 | |||
其他 | |||
合 计 | |||
备 注 |
附件三：服务标准
一级 | ||
项目 | 内容标准 | 权重(%) |
（一） 综合 服务 | 1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。 2、与被服务者签订规范的物业服务合同（协议），双方的权利义务关系明确，公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，严格按照合同约定提供物业服务。 3、小区设服务中心，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业服务合同范围内的公共性事务。公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉。办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 4、建立有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家有关规定。 5、业主或使用人的咨询、投诉在1天内予以答复处理。业主急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度。 6、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。 7、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。 8、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，对不满意的情况进行分析并及时整改。（征求业主人数不低于业主总人数的85%） 9、物业服务企业持有有效证照，人员配置合理，项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。项目经理、管理人员、水、电、绿化等专业操作人员，按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。 10、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。 11、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。 12、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 13、每月在服务中心公布1次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每月1次在服务中心公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。 14、按有关规定或合同约定规范使用住房专项维修资金。 | 23 |
（二） 房屋管理及维修养护 | 1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁，符合原设计要求；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。 5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护处理及时率达95％以上，巡逻、检修记录和保养记录齐全。 6、每半年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 8、根据房屋实际使用年限，每年至少1次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 | 12 |
（三） 共用设施设备维修养护 | 1、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好（依法应由专业部门负责的除外）。 2、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，建立的共用设施设备档案（设备台帐）、运行、检查、维修、保养记录齐全。 3、维修养护制度健全并在工作场所明示，水、电、电梯、中央空调、监控等工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，业委会资讯，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。 5、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。 6、载人电梯24小时正常运行，每天至少1次对电梯实施巡查，发生故障应立即维修。 7、每天至少1次检查路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率95%以上，按约定时间定时开关。 8、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施， 9、对可能发生的各种设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。 11、防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。 12、雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。 13、接到相关部门停水、停电通知，应在小区醒目处提前通知业主。 | 9 |
（四） 绿化 养护 | 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。 3、草坪生长整齐，高度不应超过8公分，超过时应在一周内及时进行修剪，每年清除杂草4次以上，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。 4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。 5、按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。 6、适时组织防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害，病虫害无明显迹象。 7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。 8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 | 6 |
（五） 保洁 服务 | 1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾袋装化。垃圾清运日产日清，每天早晚定时清运2次，无垃圾桶、果皮箱满溢现象，每周至少清洗1次，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 2、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅每日清扫2次，拖洗1次，每2周对电梯门壁打蜡上光1次。楼道、一层共用大厅每日清扫1次，拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次；设施设备用房每天清扫1次；休闲、娱乐、健身设施每天清洁一次，每月刷洗消毒1次 3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，保证小区内干净整洁。 6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 | 14 |
（六） 协助公共秩序 | 1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志，定期接受安全技能培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各级消防、物防、技防设备和器材 2、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，并有详细的交接班记录。 3、对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、配备有楼宇可视对讲系统将、电子监控系统、电子巡更系统或者其他三项安全防范设施的，对安全监控设施实施24小时监控并及时记录，发现问题30分钟内有人到现场处理。 6、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻；配有安全监控设施的，实施24小时监控并做有完备的记录。 7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。每年应组织不少于1次应急预案演习。 | 36 |
附件四：物业服务违约处罚细则
注：每一项首次违约按首次违约处罚标准进行，重犯的在首次违约处罚的基础上翻倍。
编号 | 违约细则 | 首次处罚标准(元) | 备注 |
1 | 人员配置没有达到合同约定人数，并未按规定时间补足的，每少1人处罚。 | 200 | |
2 | 服务窗口不公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 | 200 | |
3 | 应补交违约保证金未按规定时间补交，每推迟一日。 | 200 | |
4 | 员工没有统一服装，没有戴工号牌上岗。 | 200 | |
5 | 乙方每天业务接待时间少于10小时。 | 200 | |
6 | 服务电话没有24小时值班。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
7 | 急修半小时内没有赶到现场。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
8 | 普通修理没有在24小时内完成。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
9 | 对业主和使用人的投诉在24小时内没有回复。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
10 | 丢失或损坏开发商已移交的业主管理档案。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
11 | 丢失或损坏开发商已移交的有关设备设施、技术档案、资料。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
12 | 客服人员没有做好业主来访、投诉记录。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
13 | 客服人员辱骂业主的。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
14 | 不能提供3种以上无偿便民服务。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
15 | 没有做到沟渠每半年清理一次或据实际需要进行不定期清理；公共区域、垃圾厢房夏天每半月喷洒药水一次，其余根据季节变化及实际需要进行消杀。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
16 | 没有做到垃圾桶每日清理二次，擦拭一次。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
17 | 垃圾箱（桶）有满溢、有污迹。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
18 | 垃圾厢房无专人清理、整改，保持清洁。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
19 | 生活、建筑垃圾没有采取围挡集中堆放的，没有及时清理造成环境污染的。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
20 | 垃圾厢（房）没有每日清理、保持清洁、及时清理。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
21 | 没有对水景点每周二次打捞漂浮杂物，没有做到保持水体清洁，水面无漂浮物。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
22 | 没有对道路、地面、绿地每日清扫二次以上。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
23 | 没有对广场砖地面每月度冲洗一次（适用于有广场的小区）。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
24 | 没有对门厅玻璃每周一次擦洗。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
25 | 天花板、公共灯具保持清洁，目视不干净，有蜘蛛网。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
26 | 消防栓、指示牌等公共设施没有每月擦抹一次，目视有灰尘、有污渍。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
27 | 楼梯扶手、栏杆、窗台没有每半月擦抹一次，不干净、有灰尘。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
28 | 门厅大堂地面和墙面没有每日清扫一次，不干净，有灰尘。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
29 | 门厅没有每日清扫二次，地面没有每日拖洗一次以上。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
30 | 保安没有相关资质证。 | 200 | 每月随机抽查1次 |
31 | 没有配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 | 200 | |
32 | 保安人员抽查不能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
33 | 保安上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服衣帽，仪容仪表规范整齐。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
34 | 在遇到异常情况或住户紧急求助时，未及时赶到现场，并采取相应措施。 | 2,000 | |
35 | 保安岗亭人员有睡觉现象。 | 200 | |
36 | 保安人员有谩骂、殴打业主行为（对殴打业主行为不适用于首次免处罚），如业主无理殴打物业工作人员由派出所进行责任划分、业委会出面调解，业主与物业公司私下和解，不在此范围内。 | 2,000 | |
37 | 小区监控室没有24小时值班。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
38 | 监控室人员离岗，有睡觉现象。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
39 | 监控不能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能不正常。（以承接查验移交实际情况为准，小修由物业公司负责，大中修由维修资金支出）考核起始时间双方另行约定。 | 200 | |
40 | 配电房每天专人巡查二次。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
41 | 配电房员工没有相关专业资格证。 | 200 | 每月随机抽查1次 |
42 | 没有做到出入口24小时值班看守。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
43 | 没有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
44 | 重点部位未设巡更点，或没有巡更记录，则按每处每次处罚。（如：一楼、负一楼、顶楼均应设置巡更点。） | 200 | 每日随机抽查2次 |
45 | 保安未及时巡查单元门关闭情况(至少早、晚各一次)，则按每处每次处罚。 | 100 | 每日随机抽查2次 |
46 | 在已设立车辆停放指示牌和地标、行驶有规定路线情况下，对不按顺序停放车辆未采取相关措施的，则按每处每次处罚。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
47 | 没有人员24小时巡视和协助停车事宜。 | 200 | 每日随机抽查2次 |
48 | 草坪没有保持平整或草高超过8cm。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
49 | 没有适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
50 | 没有及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
51 | 发现缺枝倒伏超过五处。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
52 | 树木有倾斜情况的。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
53 | 没做到草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
54 | 绿化未按计划养护，如修剪、栽培、打药、清扫树叶等。 | 2,000 | |
55 | 没有每年二次以上对涉及使用安全的部位进行检查并有记录。 | 1,000 | 每年随机抽查2次 |
56 | 没有每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 | 200 | |
57 | 没有做到每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，导致设备损坏或者不能正常运行。 | 200 | |
58 | 没有保证污水处理系统正常运行。 | 200 | |
59 | 没有及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等。 | 200 | |
60 | 没有每周一次巡查室内、室外公共电气柜。 | 200 | 每日随机抽查1次 |
61 | 没有对消防泵每月启动一次并作记录。 | 200 | |
62 | 没有对消防设施进行每年保养一次，保证其运行正常，并有纪录。（按接管移交记录执行。） | 1,000 | |
63 | 不按时缴纳公共水电费 | 2，000 | |
64 | 没有每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油。 | 500 | |
65 | 没有每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 | 200 | |
66 | 水景没有在节假日开放（法定节假日）。 | 100 | |
67 | 对各项监控设备不能２４小时正常运行，未能在规定时间及时修复的。（以承接查验记录为准。） | 200 | |
68 | 对业主投诉的重大事项未抄送业委会。 | 200 | |
69 | 物业公司负责人无故缺席合同规定时间与业委会、业主代表举行的座谈会议的。 | 2,000 | |
70 | 对业委会的书面文件没有在规定时限内书面回复。 | 200 | |
71 | 对可预见的事件(如计划内停水停电)没有按规定通知业主。 | 200 | |
72 | 未每季度提交该季度水电费交费凭证复印件。 | 2,000 | |
73 | 合同到期后不按规定交接并退出的。 | 100,000 | |
74 | 侵占业主公共收益。 | 10,000 | |
75 | 对业委会书面要求提交技术资料，档案等复印件等拒绝提交的（开发商已移交的）。 | 5,000 | |
76 | 对业委会成员行贿，则按每人每次进行处罚。 | 10,000 | |
77 | 对业委会成员进行言语人身伤害，威胁业委会成员和家属，则按每人每次进行处罚。 | 5,000 | |
78 | 在业主间散发业委会成员间不团结的言论。 | 1,000 |
附件四：补充协议
小区公共收益分配协议书
甲方：xx小区业主委员会
乙方：xx物业有限公司
本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理电瓶车充电桩、广告牌管理、快递柜、净水机等其他物业共用部位、共用设施设备等根据业委会的决定委托乙方经营并按照以下标准执行：
一、为鼓励乙方加强管理、做好经营，上述各项经营中所得净收入（除去乙方管理成本）部分的30%归属乙方，其余70%的收益归业委会所有。
二、乙方在各项经营中的管理成本需经甲方核对认可，计算净收入时才能在经营性收益中扣除。广告牌管理收益乙方无需人员投入，没有管理成本。甲方有权对乙方的经营性收益帐目和合同进行监督备案，经营性收益一月结算一次，乙方应该在每月末将甲方所得部分汇入甲方专有帐户。
三、乙方应每半年公布一次经营所得收支情况。公示期为30天，期满业主未提出异议或虽提出异议但没有确切的法律及事实依据的，视为业主认可乙方公示的收支情况。
四、本协议中所指的公共收益包括但不限于各类广告收入（电梯、户外等）、公共区域停车费、进场费/管理费（丰巢、宽带/通信公司、净水机等）、公共配套经营收入、充电桩经营收益等。乙方应当全面告知甲方本小区目前和今后存在的各类经营性收益的具体构成、依据和收支等情况，妥善管理，按约定分配使用。
五、双方可对本合同的条款进行调整、补充，如以书面形式签订补充协议的，补充协议与本合同具有同等效力。
六、本协议有效期为两年，到期前一个月双方未提出意见的，则视为自动续约。
七、本协议自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
甲方代表： 乙方代表：
联系方式： 联系方式：
签订日期： 签订日期：
版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理
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往期回顾
⊙业主一盘散沙，注定被管理！物业阻止业委会成立内部讲话曝光⊙开发商未提供权属证明，法院判地下车位归全体业主！⊙小区地面停车位属业主共有，物业公司不得擅自收费⊙有没有业委会，差距到底有多大？⊙业主委员会物业服务质量监督检查制度⊙业主委员会公共收益暂行管理制度⊙关于召开业主大会会议的公告（表决续聘或选聘物业）
⊙关于成立业主委员会的倡议书⊙物业合同中的公共收益管理条款，业委会该如何谈？⊙小区公共收益，你知多少？求分享
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