房市漫谈石家庄，京津冀绿叶城市
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十七篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
石家庄可能是沿海最没存在感的省会城市，这可能是因为距离太阳——北京——太近了，自身的光芒被掩盖了，甚至被太阳给吞噬了。
2019年，石家庄的GDP为5809.9亿元，沿海省会城市里面仅高于广西南宁（两个岛除外），对比同类城市合肥，也落后几个身位。
从这里可以看出，北京相较于上海，对经济的引领带动作用简直天壤之别。上海带动了整个长三角的经济腾飞，辐射远至合肥。然而，“太阳城“”北京居然带不动一个河北。一个是货真价实的促进经济发展，另一个似乎没有一丝带动作用。
而且，石家庄为了拱卫京津，承接了华北平原大多数的高污染、高能耗的产业，所以环境污染较中国其他地区更为严重，前些年因为雾霾问题频上新闻报道。
安居客数据显示，目前石家庄的二手房价格大约1.5万/每平米，3年前的均价大约为1.81万/每平米，意味着过去三年石家庄的房价下降了大约3000元，三年的降幅大约为16.6%。这也可以从网友的回复得到印证。
但是，即便石家庄的房价下降到了均价1.5万/每平米，也不能说价格合适。先不和中国最良心的城市长沙对比，就是和长三角的无锡对比，石家庄均价也贵了大约1200元（安居客数据显示，无锡二手房均价大约1.38万/平米）。比较来看，石家庄的房价含水量依旧很大。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
石家庄房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。
1、人口方面
2019年末，石家庄（不含辛集）年末常住人口为1039.42万人，比上年末增加7.93万人。城乡结构来看，2019年石家庄常住人口城镇化率为65.05%，比上年提高1.22个百分点。户籍人口城镇化率为47.5%，比上年提高1.4个百分点。
从15年到19年的四年间，石家庄（不含辛集）的常住人口增量为32万附近，平均每年增加大约8万。每年都有稳步的人口增幅，成绩还是可以的。
2、经济方面
首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年，石家庄的GDP为5809.9亿元，同比增长6.7%，但是名义增速可能是负增长（2018年石家庄GDP为6082.6亿，不过GDP经统计局核算后修正为5586.6亿）。
千万人口省会城市里面，石家庄是人均GDP的排名仅高于哈尔滨，但是考虑到东北的处境，石家庄取得这样的成绩显然是不能让人满意的。可见石家庄的产业结构竞争力不强，人再多，也无法转换成生产力。
工业方面，2019年石家庄规模以上工业增加值同比增长1.3%。从经济类型看，国有企业增长4.2%，集体企业下降36.6%，股份制企业增长0.6%，外商及港澳台商企业增长3.9%。
石家庄是一个以民营经济为主的城市，民营经济占比达6成，但是从工业增加值增速来看，比较乏力。而且从过去几年的数据来看，石家庄的工业增加值降速很迅猛。
固定方面，19年的增速为6.7%，分类来看：第一产业投资比上年下降24.0%，第二产业投资下降6.0%，第三产业投资增长14.7%。城市基础设施投资增长37.1%，占固定资产投资的比重为30.7%。民间固定资产投资下降7.9%，占固定资产投资的比重为69.1%。工业技改投资下降8.9%，占工业投资的比重为67.0%。高新技术产业投资比上年下降15.8%，占固定资产投资的比重为7.9%。
以上数据来看，固投方面成绩并不好，石家庄作为一个以民营经济为主的城市，民间投资大幅下降，工业技术升级改造的投资居然也是下降的。考虑到我们所面临的窘迫经济大环境，更加不利于民营经济的发展，最近两年的石家庄经济不要有过高期待。
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，石家庄的存量还是很可观的，但是由于产业布局的原因，人均劳动生产力的效率并不高，意味着人们的薪水也有限。
经济方面，石家庄的经济表现并不能让人满意，优势产业大多数是高污染、高能耗的重工业或者化工产业，新兴产业还亟待发展。
石家庄虽然贵为省会城市，但是经济、教育、文化等方面的配置并不突出。比如教育方面，石家庄没有一所211大学，河北省唯二的两所211大学一所在保定，另一所“寄养”在天津。
19年石家庄的房价收入比达到了惊人的16.0，甚至比南京、苏州还要高，可见石家庄房价的泡沫之大。类比长沙可能更惊悚，因为类比长沙意味着石家庄房价可能会腰斩再腰斩，但即便是对比无锡10.1的房价收入比，石家庄的房价还有大约40%的跌幅。
不管怎么说，石家庄的房价还是太高了，目前先看到均价1.2万，合理价位均价1万左右。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。
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