佳兆业例子告诉我们，“绿档房企”也不可靠！

最近房地产行业的大新闻是“浓眉大眼”的佳兆业理财产品逾期爆雷了。月前，我还在某新闻APP上经常看到佳兆业打广告，说的是自己刚获得什么大奖，当时心里就想“还有钱打这种公告？这得又有多少人上当啊”

为什么说佳兆业浓眉大眼呢？

因为佳兆业刚刚成为绿档房企，按理说绿档房企的财务指标最健康，结果没几天居然就爆雷了，这说明通过会计技巧，确实可以将自己拉进绿档，所谓的绿档房企其实也不靠谱，不能作为指导自己购买期房的指标。

佳兆业半年报显示，公司净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；剔除预收账款的资产负债率为69.9%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部达标，由2020年末的“黄档”转为“绿档”房企。

事情经过是：

1. 11月3日下午起，有网友在社交平台爆料称，佳兆业理财产品逾期。甚至有网友贴出了相关理财产品客户服务群中发布的通知。
2. 11月4日，佳兆业方面回应称，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。
3. 11月4日，佳兆业港股跌幅达15%。11月5日，佳兆业集团及其子公司佳兆业资本、佳兆业美好和佳兆业健康同时在港交所公告宣布停牌。
4. 最新消息：深圳监管部门将于11月5日召开专题会议，讨论花样年、佳兆业两个企业流动性问题。

其中锦恒财富就是为佳兆业融资的，相当于此前恒大财富给恒大地产融资。据天眼查显示，锦恒财富股东均为自然人，并非佳兆业旗下。然而，两家公司之间却存在一定关系。

（信息来源：天眼查）

对于佳兆业出现爆雷也不是没有预兆，比如：

10月18日，穆迪将佳兆业评级由B1下调至B2，且将评级列入负面观察，并预计佳兆业在未来6-12个月流动性将减弱并增加融资风险。11月1日，穆迪再次将佳兆业评级从“B2”下调至“Caa1”。同时，将其发行债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”，评级展望调整为“负面”。

现在来看，评价一个房企到底行不行，其融资成本或许是最值得参考的指标，国际评级机构的评级也是重要的参考指标，财务数据太容易粉饰了，但是，融资市场是不容易糊弄的，因此，融资成本是很值得大家参考的。

下表为今年年中部分房企融资成本排名，可以说融资成本高的房企，陷入困境的概率非常高。融资成本超过6%的房企期房基本上可以不用考虑。现在再也别买房地产相关投资理财产品了。

实话实说，但凡关注了我的朋友，绝对可以躲掉这样的陷阱，用不着百万甚至数千万打水漂。去年恒达资产重组事件，在文章《短评：恒Da重大资产重组事件》明确写着：

对于一些投资者，尤其是购买力相应债券、信托产品的朋友，得重点把控一下风险，对于未来的投资选项，尽量避免可能踩到雷。

对于购房朋友，我还是要强调一下，谨慎购买期房，尤其是百名开外的房地产企业的期房，因为这些项目很可能无法如期交房。目前新闻报道的很多烂尾楼是15年经济下行的存货，即便是16年那波去库存都没有消化掉，比如最近昆明、南阳等地爆出的烂尾新闻。最近两年内的泰禾、富力、恒达足矣说明，即便是头部房企，也不可靠。

还有，HD重组成不成功不重要，即便是重组完成了，难道就完事儿了吗？没那么简单的，“三条红线”、“严防死守经营消费贷流入房地产”、“东莞降低公积金贷款额度”……

“绿档佳兆业”爆雷的例子告诉我们，房地产里面除了央企和大国企（华侨城、保利、华润、招商蛇口、万科等），其他的都不值得信任。小国企背景房地产企业也不值得信任，绿地有上海国zi委背景，照样到处烂尾。

凡是通过卖理财产品吸纳员工和社会资金进行融资的公司（以房地产公司为主）都会有暴雷风险，应该尽可能离他们远一点。佳兆业、恒大以及此前P2P都是如此。恒大之后，任何房地产公司出现违约或者爆雷，我都不会惊讶。

我一直搞不明白，为什么有的人宁愿信房地产中介（或者房地产利益集团大V、自媒体），也不愿意听一个利益不相关的人系统性的分析呢！？我真诚的系统性分析你不听，却宁愿听信那些收钱办事的机构媒体。

房地产税试点已经落地，美联储已经开始缩表，全球已然进入加息大周期，就这，还在听房地产自媒体胡说八道什么——房价要涨了、复现08/15行情，快来买买买……

这样的人怎么可能不被收割啊，连最基本分辨是非的能力都没有。

近年各种暴雷，华夏幸福、泰禾、佳兆业、恒大、花样年、蓝光发展、新力……（数不过来啦），无不彰显国家去房地产泡沫坚定意志。真的，别再臆想国家走房地产老路了，不可能的，大环境完全不一样（人口、经济大环境等），刻舟求剑只会自寻死路。

压死恒大最后一根稻草就是国家的“三条红线”“两条杠”导致融资受阻，现金流遇险，佳兆业亦如是。

今年3月，我曾写过一篇文章《【重要提醒】远离小房企，规避烂尾楼！》，里面详述了注意烂尾风险，看过这篇文章，大部分人应该懂得尽可能别碰期房，尤其是两年后才交房的那种。当时说：

尽量别碰期房，非Top30的期房基本上可以pass掉，别房子没交货，本金给弄没了。‍

现在，我再更新一下，除了央企和大国企等极少数企业，期房就别碰了，你即便是结婚必须买房，也尽可能选择二手房，现在二手房挂牌数目猛增，其中不乏毛坯二手房，多点耐心，总比本金没了强！

我国房地产的主要矛盾总结如下（理解完这三条就可以完全看破中国房地产）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。

房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。

房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成需求端不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

备注：图片来自网络

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