万科还算可以的，18年“活下去”没白喊！

本文是知乎问题“如何看待万科郁亮称「从短期来看，楼市已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程」？”的回答备份。

其实原本不想回答这种小新闻的，但是很多人关心，所以还是要释疑一下，以防有别有用心的人断章取义万科郁亮发言。

新闻报道有时候很具有欺骗性，比如有的新闻标题《万科郁亮称：从短期来看，楼市已经触底》，漏掉后面的“但恢复是一个缓慢而温和的过程”，这就是典型的选择性制造舆论，因为大部分人根本不看内容，看了个标题就完了，然后认为房价行情要来了。（确实有人就是这么私信我的，我让他认真读完全文）

总体评论：万科还算可以的，18年“活下去”没白喊。

但是，暂时的“活着”还不能放松，利益相关下，万科也必须给房地产打气了，即便万科18年就喊出了“活下去”，但是，面对今年这样的冲击，万科也难顶。

对于本次万科股东大会，透露出的最重要信息其实是如下三个：

1. 与此同时，郁亮也表示，尽管6月环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
2. 2022年前5月，万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降41.39%。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。（这么说万科也没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态）
3. 万科总裁祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，第一是业绩一定要止跌回稳，第二个是开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

看到没，第一个是根本点，这也是万科18年喊出“活下去”的最底层原因吧。这几个不就是我18年来强调了无数遍左右房地产未来的最核心基本面么？亦即——人口老龄化（面对负增长吧）、城镇化见顶、居民负债率、收入增长速度放缓、经济转型升级的必要性。

第二个可以阐述为什么万科要给市场打气，因为万科还没有准备好啊，虽然万科比其他后知后觉的房企早准备2年过冬，但是他们没想到这个冬季多么的冷，时间太快了，万科还需要更多时间转型。

第三个可以用“不要看他们怎么说的，要看他们这么做的”来回复，万科要争取“率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重”，哦，看吧，万科都在迅速转型，炒房客凭什么认为“房地产还会续写20年辉煌”？

万科还是不错的，没白喊“活下去”，看看恒大、融创、华夏幸福、泰禾、……（小的企业就不计其数了），万科至少真的还活着！

许+印、孙宏斌等人最大的遗憾可能就是没有花10元钱咨询（当年知乎咨询就是10元）我关于中国房地产的事情。10元钱也许就可以帮他们省1000亿吧。

强如项羽，没有范增出谋划策也只能陨命乌江；起点低如刘邦，有张良倾囊相授也可以一飞冲天。

一个战略级顾问，足以改变一个大结局。

万科这个其实真的不算什么大新闻，大新闻是可以改变事物发展逻辑的，那种大新闻肯定是最底层发生了什么变化或者现象。比如房地产，最核心就是人口和城镇化。

我建议大家要把有限的时间和精力花在重要的事情上，而不是小新闻上，更不要花在小道消息上。明知道结局已定，就别浪费时间花太多精力了。

前几天的旧文《不畏浮云遮望眼，自缘身在最高层。》已经阐述了，不要被“房票”、“农产品抵房款”等奇奇怪怪新闻事件所扰，他们都不改变人口等核心基本盘——《2022年出生人口会是多少呢？我的名誉我自己守护！》

对于房地产，首先记住房价本身估值非常高、价格严重脱离价值。最后要记住决定房地产走势的核心就是人口、人口、人口，其他的基本上都依附于人口这个最核心基本盘。

关于房地产，没有新东西可以讲的，基本上都讲完了，最多是根据最新的基本面数据梳理一下。

关于房地产，翻翻历史文章就一清二楚了，尤其是21年那篇最新万字文章，何时买房的最终逻辑详见文章——《最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑！》。

备注：图片来自网络

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