要不要【提前还房贷】？关键点在此！

2022年下半年以来，关于【提前还房贷】的话题讨论愈演愈烈，春节期间住房贷款提前还款行为显著增多，关于提前还房贷的讨论也达到高峰。

关于【提前还房贷】主要有三个讨论点：为什么要提前还房贷？要不要提前还房贷？以及银行为什么不乐意人们提前还房贷？这些问题我以前也发文章阐述过，本次再次系统性阐述一下。

1、为什么人们想提前还贷？

人们想提前还贷无非是想减少利息支出。什么原因促使人们最近半年迫切想着提前还房贷呢？其一是部分存量房贷的利率太高了，提前还贷是减少利息支出的最佳策略。

再比如21年房贷利率普遍6%左右（21年文章《楼市“加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》），22年开始不断下调房贷利率，现在部分城市首套房房贷利率低至3.8%，甚至3.7%。期间，因为商业房贷利率下调太猛，还迫使公积金贷款利率也下调了0.15%。（参考文章《【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！》）

房贷利率=当期5Y-LPR+加减点数

过去一年多时间房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随5Y-LPR的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率。

2022年5Y-LPR下调幅度为0.35%（35BP），贡献远不及加减点数由+200BP变为-（20-40）BP，以至于虽然房贷利率下调了，但是存量房贷利率下调只有0.35%，属于杯水车薪。

短短一年甚至数个月，房贷利率天壤之别造成还贷压力悬殊很大，这自然会让很多存量房贷用户心生不满。

如下图所示（PS：为了阐述房贷利率的影响力，本图不厌其烦分享很多遍了），贷款200万，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了。

其二是最近两年金融市场波动剧烈，人们无法获得足以覆盖房贷利率的稳定投资收益，因此与其投资亏损还不如提前还房贷。

据普益标准数据显示，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财（PS：这是固收类理财，还不是偏股权益类理财，一般固收类比较稳健）产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%（PS：远低于房贷利率），环比下跌0.75%。

央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8％，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5％，比上季减少3.7个百分点。

2、你要不要提前还贷？

要回答这个问题关键点前面内容已经说了，那就是看资金如果在手里能不能创造高于房贷利率的稳定投资收益。资金在手上如果不能长期稳定产生高于房贷利率的收益，当然提前还贷降负债比较好！

要不要提前还贷，核心考虑两点：其一你有能力获得长期投资年化收益率高于房贷利率1%以上么？其二是能不能保证每月有稳定收入，这决定你要不要留下部分应急资金，而不是掏空所有资金提前还房贷。

3、银行为啥不乐意人们提前还房贷？

据媒体报道，为了减缓人们提前还房贷热情，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。

为什么银行不希望人们提前还房贷？

核心原因是银行不想舍弃优质资产！

他们不愿意失去一个今后20-30年锁定了较高年化利率且稳定可靠的放贷客户，考虑到未来利率（包括房贷利率）会越来越低，他们很难找到这么好的放贷对象了。（虽然某些地方实际房贷利率最低都破4%，但是按揭贷款依旧是银行最优质最稳定资产）

现在经济大环境不好，提前还贷后他们还要愁那些钱没处安放，一方面好的放贷项目更少，另一方面人们不愿意借贷，因为经济大环境不佳，居民在主动降杠杆。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日也表示，对于银行来讲，房贷是最优质的资产之一。银行通过存款利率和理财产品来募集到较低成本的资金，然后来做房贷业务，是银行很重要的一个盈利渠道。如果大家提前还贷，那么这个业务逻辑就行不通了，银行肯定不愿意。

在文章《未来5至10年银行利率会不会整体大涨？》我也阐述了未来我国利率下行的大趋势（如下图），再结合目前银行不愿意人们提前还房贷的事实，我们的逆向思维就是能不能争取投资一种可以锁定未来10-20年以后即便利率下行、也依旧拥有收益满意且稳定的理财产品。

尤其是风险敏感求稳的投资者，需要思考这样一个问题：当前大行大额存单利率频繁跌破3%还供不应求，随着利率下行，要如何才能保住并维持几十年3.X%的利息呢？

有朋友可能不屑于3.X%的收益，我可以肯定告诉您：现在3.X%收益率您可能看不上，但是不需要10年，很可能5年后您就在市面找不到高于2.5%的低风险理财产品了。现在大额存单利率跌破3%就是最明显的例证，即便跌破3%依旧需要抢。

有朋友以现在债基收益率类比其实是不对的，因为没有考虑时间这个变量，利率下行趋势下，债券利率也会下行。典型例子如日本十年期国债，日本资产泡沫破灭之前国债收益超过4%，破灭之后迅速下降到2%以内，然后进一步逼近0%。

对于如何锁住未来10-20年稳健收益的问题，最近两年我思考特别多，一方面很多稳健投资朋友经常咨询我这样的问题，另一方面我发现不同投资偏好的朋友有不同的投资需求，不是所有人都适合做股票、权益基金等高风险投资，对于养老、育儿等考虑的投资，稳健投资是最合适的。

经过反复思考论证，最终得出结论——对于风险敏感且求稳的投资者来说，目前最佳策略就是用储蓄险锁住未来10-20年后的稳健理性收益。

参考日本典型案例，随着我国经济发展速度降速，资本投资收益也肯定下行，寿险预定利率不远处可能会跌破2%。因此，对于稳健性投资者，要想锁定未来长期收益率，可以尽早投资，不用拖，因为后面利率大趋势是越来越低。（其实已经开始下降了，一些利率较高产品最近纷纷下架）

当然了，保险公司和监管也知道利率下行的趋势，为了保证未来的稳健经营，从2020年开始陆续把高利率的保单给下架了，而且有加速的趋势。去年买到的产品，利率基本不如前年，同理明年的产品也难超过今年。总之，越早配置储蓄险，能占到的利率坑位就越好。

想要锁定长期稳健收益的朋友，我认为目前更值得考虑的产品是弘康人寿的。

投资之后未来拿到的钱是确定的，直接写进合同，雷打不动，具备“锁定利率”的功能，长期能到3.X%的复利，不用担心利率每隔几年就低一轮的问题。

该产品最突出的两大优势总结如下：其一最高锁定3.X%（不会超过有关部门规定的3.5%上限）的长期稳定复利收益，其二是后续取用灵活，能满足大部分人的需要。

1、最高锁定3.4X%的长期稳定收益

储蓄险最大的优势就是收益可确定性，且可以锁定长期收益率，一些优秀的产品长期年化收益能尽可能趋近3.5%复利。

以30岁男性买金满意足多多版，每年交5万，交10年为例，第9年就超过已交保费了；

第15年，现金价值已经达到70.925万（现金价值很重要，这是账户里实打实可拿到的利益），复利收益3.33%，折算单利3.99%；

第22年，现金价值超过90万，复利收益3.4%，折算单利是4.6%。

时间越长，收益还会越高，最高到3.48%。

以后哪怕存款利率、国债利率降到2%、1%，我们买到手的金满意足多多版依旧能锁定最高3.4X%的收益，回过头来看会越来越香。

其0-60周岁都可投保，健康告知只有一条，最低5000元起投，门槛较低，可覆盖人群比较广，当作类强制储蓄存款也是蛮好的。

现金价值增长快是这个产品的一大优势，以30岁男性投保为例，不同缴费期，现价超过已交保费时间的都很快，相较同类产品更优。

2、使用灵活，能满足大部分人的需要

虽然它本质是寿险，但更像一个可以按需取用的稳健投资账户，如果着急用钱，可以跟保司申请减保或者保单贷款以解燃眉之急，支取比较灵活。

注意，前几年现金价值还没有涨起来，如果减保会有现金损失，非常不推荐。

长期收益可观，还可以灵活取用，这也是储蓄类产品广受消费者喜爱的原因。

总的来说，如果客户之前已经买了利益表现好的产品，建议继续持有。

如果错过之前第一梯队的产品，在增额终身寿的后半场，金满意足多多版也是非常不错的选择，现价表现也很不错，值得推荐。

除了利率高、适合强制储蓄，它还有身故保障。如果万一非常不幸中途人就没了，或者一直不用这笔钱百年老去了，会赔一笔钱给到家人，而且从保单里拿到的所有钱，不会低于交进去的钱，也就是说不会亏。

总体来看，金满意足多多版能锁定最高3.48%的收益，并且安全稳健、能满足各种使用需要，基本没有产品能打得过。有需要的朋友可以立即预约顾问咨询，他们会协助你测收益、配置产品，遇到好机会可以抓住：（点击下面图片链接）

最后还是要提醒一下，有需要的朋友最好早点了解，早点预约，避免错过哦。有什么问题尽管问，专属顾问会在1个工作日用0755开头电话联系大家~