【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！

写在前面：首先祝各位朋友国庆节快乐！本来国庆节我也打算休息的，由于新闻突发，为了帮大家厘清不迷糊，还是抓紧时间赶了一篇。

背景：继9月29日晚央行、银保监会宣布降低部分城市首套房贷利率后，9月30日财政部、税务总局两部门亦出台了政策——自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

同9月30日晚上，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

本文目录：

1、并非走老路，而是过程控制

2、房产交易个税退税优惠

3、公积金贷款利率下调0.15%

4、归纳总结（重点）

1、并非走老路，而是过程控制

这两天政策密集度非常高，可以侧面反应所谓的“金九银十”的“金九”夭折，比去年还要冷，所以再次出政策进行【过程控制】，而且很显然是强在国庆节之前发布的，10月是不适合发布政策的。

对于【降低部分城市首套房贷利率】我们已经在昨天的文章《等等党赢更多啦——正解【部分城市首套房贷利率可下调】》进行了深刻分析和解读。

30日的两个政策依旧属于“房地产价值回归过程控制”或者说“房地产价值回归曲线曲率控制”，别理解为走老路。今年全球经济大环境非常严峻，我们这是在防止系统性风险发生，不给美国留下攻击我们的明显软肋。

关注国内外新闻的朋友应该会明显感到紧张氛围越来越浓烈，大家要谨防黑天鹅再次出现，比如【北溪】被毁就是一个最近的大黑天鹅，这件事再次打破了游戏规则底线，不排除未来还有黑天鹅爆发。

2、房产交易个税退税优惠

30日发布的两个政策一个利好改善型住房、另一个利好首套刚需住房购买者。

但是，其实力度都不及【房贷利率加减点数从正100BP+转为负20BP+】和【三年内5Y-LPR下降55BP，其中仅今年下降35BP】，这带来的成本下降远超那点儿交易税和0.15%（15BP）公积金贷款利率下降。但是由于没有止住趋势，所以现在加码力度调控曲线。

历史文章我多次给大家演算房贷利率下降会减少多少利息支出，21年房贷利率普遍6.X%的时候强烈建议大家等待。房贷利率下行在我们预判框架内。

昨天的文章也再次演算了——贷款200万，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了，0.5%差别就是约20万的利息差距。

而，由于目前各地房产交易个税政策不一样，大部分城市全额收取1-2%作为交易个税，而且满5年唯一住房免征（注解：所以说交易税减免影响有限，只能算蚊子肉，聊胜于无）。上海等城市二手房个税按照1%收取，但北京非满五唯一住房按照差额20%收取（PS：20%差额还上的人那就是冤大头或者不差钱）。

此次新政出台，对于大部分城市来说，换房可以节省3-5万元税费，而北京等城市部分房源能节省几十万税费。

3、公积金贷款利率下调0.15%

时隔七年，公积金贷款利率再次下调。5年以上公积金贷款利率维持7年3.25%了，本次下调是配套5Y-LPR下调。

但是不能理解为走老路，也不改变房地产价值回归大趋势。

为什么下调？因为这两三年5Y-LPR下调较多（三年内5Y-LPR下降55BP，其中仅今年下降35BP），房贷利率加减点数从正100BP+变成了负20BP+（加减点数由正变负是降低房贷成本最大的变化），最低已经到了4.1%，最新政策部分城市甚至可以低于4.1%，逼近公积金贷款利率了。

由于公积金贷款利率本来就比较低，所以降低公积金贷款利率的边际影响力就更低了，公积金贷款利率下调主要是匹配商业房贷利率下行。

所以下调公积金贷款是为了匹配房贷利率下行，不然马上得并轨了。（我个人判断房地产税落地后这两个利率就会加速并轨）

公积金贷款也是浮动利率、存量公积金贷款利率也会随之下调省钱。

30日的政策和【部分城市首套房贷利率可下调】目的类似，还是【主动有为画曲线】而避免【自由落体线】出现。

本轮调控目的是：尽可能控制房地产价值回归曲线，避免自由落体造成对经济系统性冲击，6-8月环比同比连续下降城市无疑是最脆弱的，需要缓一缓。

尤其是当下全球这个比烂的关键时期，我们和美国为国家生存空间“打仗”的关键节点，后院要尽可能稳，如果我们自己出事故，美国很可能不用牺牲掉欧洲，而是联合欧洲割我国韭菜了。

强调再强调，大家切不可理解为国家在重走房地产老路。务必记住：房地产后市核心逻辑还是出生人口预期，城镇化到顶和人口老龄化基本面。

就犹如去年利益集团炒作‘房贷利率还会上涨，越早买越省钱”一样，最后买房人承担所有痛苦，中介们却佣金赚得盆满钵满！

4、归纳总结

（1）最近几个政策利好时间紧的硬刚需性住房需求，毕竟对于硬刚需朋友来说小钱也是钱，有总比没有好。

（2）不能把最近两天的政策理解为走老路，这些政策属于【主动有为画曲线】而避免【自由落体线】出现。

（3）为什么要过程控制？当下全球这个比烂的关键时期，我们和美国为国家生存空间“打仗”的关键节点，后院要尽可能稳，如果我们自己出事故，美国很可能不用牺牲掉欧洲，而是联合欧洲割我国韭菜了。

（4）公积金贷款利率下调0.15%是为了匹配商业房贷利率下行，不然他们就要并轨了，其本身边际影响力较弱。

（5）今年房地产影响力最大的政策是【房贷利率加减点数从正100BP+转为负20BP+】和【三年内5Y-LPR下降55BP，其中仅今年下降35BP】，这带来的成本下降远超那点儿交易税和0.15%（15BP）公积金贷款利率下降，但是由于没有止住趋势，所以现在加码力度调控曲线。

历史关于房贷利率的文章：

备注：图片来自网络