等等党赢更多啦——正解【部分城市首套房贷利率可下调】
背景：9月29日晚间，人民银行、银保监会发布重磅通知称，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。通知明确，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（备注：该条件下仅23城符合，这个条件设置其实非常有智慧），在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
该新闻出来后，如下图所示，我第一时间就在ViP群和朋友们讨论了，并立即回答了知乎相关问题进行正本清源，并将回答同步到个网络平台扩大理性声音的范围。决不能把舆论场让给房地产利益集团混淆视听、甚至颠倒黑白！
本文是知乎回答的备份，本文目录如下：
1、等等党越赢越多啦！而且，中长期看未来房贷利率大势是——只有更低没有最低！
2、为什么要【滴灌式降低利率】，因为要控制房地产下行曲线曲率，以防自由落体。
3、房贷利率下行早在我预料之内，所以无惊无喜！
4、房贷利率下降好处多大？实打实降低购房成本。
5、千万不要理解为走老路，不要因为降了房贷利率就一惊一乍，要死扣核心基本面。
6、不听郭主席好言相劝——悔恨了吧！
7、未来房地产走势：很可能会走出“L型”走势图！
1、等等党会越赢越多啦！
【一句话评论】等等党越赢越多啦，而且，中长期看未来房贷利率大势是——只有更低没有最低！
该新闻意味着部分城市房贷利率要到4%（8月降低15BP后房贷利率最低4.1%）。
本次调整无疑是利好硬刚需买房人群的，利息进一步节省，二套依旧严控。
不过，考虑到目前公积金贷款利率3.25%以及银行自身利差安全性需要，本次自住调控，最低利率很可能是4%，极小概率击穿4%。（维持旧文《【正本清源】房贷利率再降0.15%，贷款利率最低可到4.1%！》判断）
本此设置的门槛是“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，某机构统计后仅23城符合要求，这个门槛设置非常有智慧，本次属于【滴灌式降低利率】。为什么这么说？
原因其实上面的聊天记录就说明了，本轮调控目的是：尽可能控制房地产价值回归曲线，避免自由落体造成对经济系统性冲击，6-8月环比同比连续下降城市无疑是最脆弱的，需要缓一缓。
尤其是当下全球这个比烂的关键时期，我们和美国为国家生存空间“打仗”的关键节点，后院要尽可能稳，如果我们自己出事故，美国很可能不用牺牲掉欧洲，而是联合欧洲割我国韭菜了。
强调再强调，大家切不可理解为国家在重走房地产老路。务必记住：房地产后市核心逻辑还是出生人口预期，城镇化到顶和人口老龄化基本面。
就犹如去年利益集团炒作‘房贷利率还会上涨，早买越省钱”一样，最后买房人承担所有痛苦，中介却佣金赚得盆满钵满！
PS：其实看到这里就对此新闻解读完了，后面是重点内容强调，虽然很多内容都重复无数遍了，但是有新进展，需要跟踪研究并强调，后续我还会更新文章正本清源，免得朋友们被带偏了。
2、为什么要【滴灌式降低利率】，因为要控制房地产下行曲线曲率，以防自由落体。
为什么要降低利率？因为要控制房地产下行曲线曲率，以防自由落体。下面分享了几个最新数据（多次分享），就这样的数据，任何正常人看到都得震惊。任何行业如果交易量腰斩，都意味着崩塌。（我国是限制了流动性才做到这种奇迹的）
今年这房地产快速价值回归可以说超预期了吧，不然我国可不会调低房贷利率来控制房地产价值回归曲线曲率。这些很可能在18年国家下决心实打实去泡沫就模拟过了，不是疫情，去泡沫进程会早2年。
以上不是臆断，年初银保监会发布后上有言——【去年以来房地产市场出现调整，这对金融业（化解风险）来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。】
当时我的解读：定性去房地产泡沫是正确的，只不过过程较剧烈，希望平稳的去房地产泡沫（PS：也就是过程控制，完美预判中了）。意思是还要继续剥去房地产泡沫，而不是说要重走房地产老路。
这段话容易被房地产利益集团断章取义，大家要警惕。（旧文《【正本清源】休要曲解郭主席发言，“买房升值的那个时代已经过去了”！》）
3、房贷利率下行早在我预料之内，所以无惊无喜！
还有，房贷利率下行早在我预料之内，当时我还不厌其烦告诫大家要务必转为浮动利率，但是偏偏有些人不信，却被低级自媒体颠倒黑白忽悠了，就是不愿意转，结果目前5Y-LPR下降没有享受到房贷减少的红利。
详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》
（1）
个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。
（2）
要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢？
我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下：
当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。
长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于赢得人心。
（3）
房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。
央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。
参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。
3、房贷利率下降的好处，实打实降低购房成本
今年算是迎来了最急的一波5Y-LPR下调潮（年内第二次降低5Y-LPR 15BP了），已经到4.3%了，结合前面5月中旬，央行和银保监会提出全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20BP，叠加起来，目前最低房贷利率可以到4.1%。
无论如何都有利于硬刚需购房，毕竟利率下行是实打实的好处，昨晚政策意味着部分城市房贷利率最低可以低于4.1%。
去年房贷利率还普遍6.X%，今年就到4.X%了，仅房贷利率就能够剩下一大笔，200万贷款30年仅利息就可以省约100万。我此前分析过房贷利率肯定会下降，但是没想到这么快逼近4%关口。（文章《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》）
不过这也符合我此前判断：国家会通过调低房贷利率减轻存量房贷朋友的压力，这是国家最好的关怀了。
文章《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》的原文如下：
总的来说，LPR利率继续下调是大趋势，好不容易送给房贷家庭的这份礼物，岂有暴殄之理？
大家不要小看一点点利率下降的影响力，因为房贷的长期性，即便0.5%的差异，持续20-30年也将是巨额财富。
下图所示，贷款200万，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了，0.5%差别就是约20万的利息差距。
5、千万不要理解为走老路，不要因为降了房贷利率就一惊一乍，要死扣核心基本面。
对于定向降低房贷利率（本次也是定向，甚至是滴灌），千万不要理解为走老路，不要因为降了房贷利率就一惊一乍，今年都几回降利率了，要死扣核心基本面。（PS：在本次降息之前，相较去年我们房贷利率本来就下降1.5%左右了！）
你们完全可以相信国家是铁了心去房地产泡沫的（最终结果），但是过程要尽可能平滑温和（过程），以免对经济造成较大冲击。
我们是在进行房地产价值回归的“过程管理”，而不是什么救市。凡是把这种新闻理解为救市的，基本上都是认知不足的，对经济、社会、国家治理理解不到位。
本次国家意志力坚决的根本原因是只剩下去房地产泡沫一条路了，这是由人口基本盘多决定的。
央行等有关部门最近多次公开发言也表明了不走房地产和传统大基建老路了，二季度货币政策执行报告中坦率地指出：随着城镇化进程边际趋缓和房地产长周期趋势演变，过去量级较大的基建贷款和房地产贷款需求减弱（这一句已然表明高层对人口老龄化有深度认识的）。
大家千万不要被一些人断章取义、甚至颠倒黑白忽悠了，比如下面这种，是他们去年的伎俩，去年信誓旦旦房价永远涨、房贷利率还会涨，今年怎么样了？
他们假借“人民日报”“有关部门”的名义进行造谣。这群人坏得很！中国房地产泡之所以偏离健康有序发展，房地产利益集团无序发展是重要原因，一有风吹草动房地产利益链就煽风点火、制造民众恐慌。
人不要在一个地方三番五次的跌倒，不然，神仙难救！
关于房地产，没有新东西可以讲的，基本上都讲完了，最多是根据最新的基本面数据梳理一下。
关于房地产，翻翻历史文章就一清二楚了，尤其是21年那篇【最新万字文章】，何时买房的最终逻辑详见文章——《最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑！》。其他的就没有什么了，花边新闻看看就好啦。
人口最核心基本盘下，任何违背大势的行为都是螳臂当车！大家千万不要被外界纷乱的小新闻和假现象所扰，盯住核心基本盘就够了。（《2022年出生人口会是多少呢？》）
6、不听郭主席好言相劝——悔恨了吧！
那些不听银保监会主席劝告的人，现在后悔了吧，我真不晓得谁给他们勇气嘲讽郭主席！
当初，郭主席肺腑之言出来后，房地产利益集团立马坐不住了，开始混淆视听甚至颠倒黑白地罗列郭主席历史言论。很多不明真相群众，人云亦云，拿着郭主席历史言论说事儿。
殊不知，但凡对中国的经济和房地产有点了解，就会发现郭主席历史言论基本上非常精准。郭主席的历史言论基本上在其说话后2年内兑现。
比如07-08房价腰斩、10-12房地产灰色年份、17-19年绝大部分城市房价明显下降（其中包含北上广），郭主席就是预测不了疫情，否则啊，哪有20年少数城市这一出。
是疫情救了上海和广州房地产，不然，19年的下行趋势不会逆转。你若是不信？去搜索一下19年的新闻，看看广州和上海二手房跌幅！
我劝有些人啊，盲从前先看看自己跟随的对象，别稀里糊涂成了被人利用的急先锋、被人卖了还鼓掌！（比如子木、樱桃、大胡子、带某姐/某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊）
现在再看21年郭主席的话，那就是最后通牒了！去年房贷利率那么高，其实也是国家的一种劝退啊，为什么不信国家，信房地产利益集团、信资本家、信镰刀自媒体！？
国家真诚劝告熟视无睹，利益集团放个屁都亦步亦趋，这种人不悲剧也许天理难容吧！（《房地产黄金20年，到底谁获益最大？》）
历史郭主席的发言评论文章如下：
7、未来房地产走势：很可能会走出“L型”走势图！
未来五年，我国房地产很可能会走出“L型”走势图，也就是说房价还需要较明显回落到合理区间。
然后会保持一段时间横盘，等经济转型升级人们收入上涨房价才会慢慢上涨，因为那时已经有房地产税，而且人口老龄化更加严重，每年数百万人口负增长，所以核心城市房价也不会像过去那样猛涨，只会随着通胀慢慢上涨，类似欧洲和日韩泡沫后的走势图。
除非遇到20年这样全球大放水，否则房价不会大幅上涨，但是如果遇到全球大放水，股市肯定比房市涨得更猛。
8、【融创、恒大等的遗憾】
最新消息，融创四笔美元债利息到期无法支付，美元债这种优先要保的都保不住了，情况可想而知。
我觉得啊——孙宏斌等人最大的遗憾就是没有花10元钱咨询我关于中国房地产的事情。
强如项羽，没有范增也只能命陨乌江；起点低如刘邦，有张良辅助也可以一飞冲天。
2020年初的这篇文章有很多金句，经受住了时间考验，现在更加熠熠生辉！
一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效， 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来， 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！ 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。
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