从投资小白到公司资产两亿的逆袭之路
The following article is from 菊子的公众号 Author 菊子
之前在两篇推送第一次商业地产投资，我是如何做的？和投资亚特兰大西南部“战乱区”房产是什么体验？中，菊子投资房产的经历引起了很多朋友的兴趣和共鸣。
菊子从2009年开始投身房地产，到现在公司拥有了2亿多美元的资产，这11年的变化是她本人也没想到的。今天菊子就讲述一下她是如何从投资小白成功逆袭的。
回看我这11年以来在房地产行业的发展，很多人包括我自己在内常常会觉得不可思议，谁也没有想到我能把公司做到现在的规模。这一切都可以追溯到2009年那个夏天。
大家应该都知道，2009年美国金融危机爆发，亚特兰大的房市马上受到了冲击，房价下降了大约20%-50%。那时我身边很多中国人开始买房，我当时手里大概有5万美元的存款，也想趁着这个时机来投资一套出租房，计划用一半首付一半贷款的形式买一套价值10万的投资房。我原本打算在我家Brookwood附近投资一套房子，但我家在一个好学区，治安也好，大部分人买房都是用来自住。挂出来卖的房子本来就不多，又有很多人在抢，我抢了好几个月也没有抢到。
这个时候，我后来的合伙人张维霞告诉我，她在Norcross这个地方买了一栋四万二的出租房。当时我和我老公心想，怎么会有四万二的房子啊，这也太便宜了。然后Rose发了个照片给我们看，我们一看这房子确实有窗户有门的，但这窗户和门也挡不住什么人。我们俩就有一点怕，觉得这可能是一个烂房子，一直持怀疑和旁观的态度，还是继续在我们家附近看房子。
没想到过了几天，Rose告诉我她把房子装修到了6万美元，然后以每月875美元的价格租出去了。我觉得6万的房子能租到875刀，好像比我这边房子的租售比好，因为我家附近10万的房子大概也就能租1000刀。但我还是没有动心，结果又过了几天，Rose跟我说她又拿了一个4万2 的房子，又是装修到了6万，以875刀的价格租出去了。我就问房客怎么样啊？Rose说目前还没什么问题，按时交着房租。我和我老公听了就立刻决定到Norcross这边来买出租房了。
为了方便看房，我在来年9月份迅速考下了房产中介的执照，因为中介可以拿到一个钥匙，这个钥匙能打开所有在售房子的门，我就能随心所欲地去到处看房。这样，我在10月份就以4万5的价格购入了自己第一套出租房，之后把房子装修到了5万3，以750刀的价格租出去了。
2009-2011年期间，我一共买了3栋类似的房子，都是装修好了之后租出去。这个时候我的存款花完了，为了赚钱，我开始专心做房地产中介，通过帮助身边的人买房来赚取中介费。那段时间我几乎是逮到人就帮他们介绍房子，我的邻居、实验室同事、实验室老板、隔壁实验室的人，甚至是我出租房的房客。因为我只专心做那一片区域的房子，所以一有房子出来我就很清楚地知道这房子值多少钱、能修多少钱、能租多少钱、过去的价格是多少等等。在我的劝说下，我身边一半的人都买了房子，剩下一半没买房子的人也都借钱给我。
到了2012年，我做房地产中介赚的钱已经比我实验室本职工作赚得多了，所以我就辞掉了在Emory的工作，全职做房地产，并且成立了自己的Broker公司。当时我下面有5个中介，2个助理，都做得挺好。我当时觉得自己发财了，但其实每年还要交税，交完税我也不知道自己到底赚了多少。但总而言之很兴奋，感觉也很好，觉得自己走在了发财的路上。
2011-2012年期间，我也开始做Flip（翻修后倒卖），当时最困难的事情是贷款。因为我把差房子买入然后装修得像花一样，想放在市场上卖高价，但愿意出最高价买房的都是自住的人。他们的问题是经常贷不到款，或者即便能贷到款，银行的评估也会往下降，因为银行觉得你低价买来的房子即使装修了也不值那么多钱。后来我有了经验，在2013-2015年间我的Flip就只卖给熟人，不再放到市场上卖了。我的房子购买合同一定，马上找到下家，翻修做好就转给下家，这样就顺利了很多。
2013年亚特兰大的房价到了最低点，之后房价就开始不断上升。之前价值2-5万的房子，到了2-14年就翻倍到了4-10万。我当时觉得房价太高不好做了，就从住宅转到商业地产了。因为商业楼需要的资金量很大，我担心自己一个人搞不定，就开始了私募众筹。2014年我依靠私募的钱买入了一栋4万5千英尺的医疗大楼，这个项目的收益很好，给了我很大信心。2015年我就更加清楚自己要做什么了，并在这一年成立了WePartner投资公司。
2015-2017年，我们WePartner主攻投资办公楼和公寓，在亚特兰大的中国人里面我们做得应该是最好的。2017-2018年增加了购物中心、土地和住宅的持有比例；2019年开始做开发，尤其是跟服务结合的开发项目比例加重。此时公司持有资产2亿多美元。现在到了2020年，历经疫情和经济危机，我们的公司仍在健康平稳地发展。
我因为起点低，没有什么资源和本事，发展到现在的水平，惊诧到了一些人，“逆袭”是他们用在我身上最多的词。
我总结原因，觉得主要有三点：一是胆大，二是学习力强，三是占了天时地利人和。2009年站在风口上时，我借用最大的力飞起来了，之后用了10年的时间确保飞得更高，飞得更稳，并想办法长出了翅膀，希望自己有平安着陆的能力。
希望菊子的经历能为你带来鼓励和帮助！让我们一起定一个能达到的小目标，先挣它一个亿【手动狗头】！
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