债权融资费用“两税”税前扣除问题
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房地产开发企业的融资从渠道看通常有两大类，一是债权融资，一类是权益融资。今天我们主要来聊聊债权融资费用在土地增值税和企业所得税前扣除的问题。
债权融资是指企业通过举债的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业需要支付利息，并在借款到期后向债权人偿还本金。融资对象主要包括两类：一类是银行金融机构，如商业银行；一类是非银行金融机构。
从金融机构获取的贷款所发生的利息支出
1.土地增值税处理
政策解读：财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）条，和国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条规定：财务费用中的利息支出：
（一）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
财税字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第八条规定：
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
从金融机构获取贷款支付利息，在土地增值税扣除上需要注意以下方面：
1.利息不能高于商业银行的同类同期贷款利率，否则不予抵扣。
2.超过贷款期限的利息部分以及加罚的利息不允许扣除。
3.利息需要按转让房地产项目计算分摊，如果不能计算分摊，则在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能计算扣除。
2.企业所得税处理
政策解读：国家税务总局公告2011年第34号《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》第一条规定：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。
鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
金融机构贷款的利息支出，通常可以在企业所得税前予以抵扣，但需要提供合法有效凭证。
从非金融机构获取的贷款所发生的利息支出
1.土地增值税处理
政策解读：国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第（二）项规定：
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
2.企业所得税处理
（1）关联企业之间的借款利息支出
政策解读：财税[2008]121号《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》
第一条规定：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。
第二条规定：企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
房地产开发企业从关联方企业借款时，关联方企业的借款金额不高于权益性投资金额2倍的利息支出，可以企业所得税前扣除；债务性投资高于权益性投资2倍以上金额的利息支出不得在企业所得税前扣除。
（2）非关联企业之间的借款利息支出
政策解读：参照前述国家税务总局公告2011年第34号《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》第一条的规定处理。
非关联企业的借款利息支出，在签订该借款合同时，不高于金融企业提供同期同类贷款利率，可以在企业所得税前抵扣。
从非金融机构贷款特别要注意利息票据是否合法有效，实务操作中，基本上没有合规票据，经常因无法取得合法有效利息凭证而不予抵扣。
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