【精选答疑】采用“分类法”核算房地产开发产品成本
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问题七十：采用“分类法”核算房地产开发产品成本
Q：
财政部制定的《企业产品成本核算制度(试行)》(财会[2013]17号)对房地产企业开发产品的成本核算项目和成本项目的范围作出规定。国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对房地产企业开发产品的分类原则、开发产品的成本项目、成本核算范围作出比较详细的规定。
但是，两个文件对房地产企业开发产品的成本核算方法均没有明确成本核算的方法，财会人员正在探索。请问，开发产品成本核算应当使用什么方法？
A：
经过多年的财会工作和教学实践，本人认为，成本核算的“分类法”比较适用于房地产企业按照不同类型的房产进行成本核算。
（一）分类法
分类法指以产品的“类”作为成本核算对象，产品完工后，将日常会计核算所归集的成本费用，通过一定方法分配计算各类产品成本的一种成本核算方法。
（二）产品类别划分
以成本对象作为产品的“类”，可以定义为产品自然类别，也可以按管理需要划分产品类别。房地产企业可以按不同房产类型确定为房产的“类”。
（三）适用范围
“分类法”适用于一次性同时生产的产品规格种类繁多且可以按照一定标准和方法把日常会计核算归集的成本费用分配计算到各类产品中去的制造企业。房地产企业核算不同类型开发产品的成本就比较适用。
（四）计算方法与要点
（1）有明确的产品分类原则和分类方法，开始生产之前合理地将产品分为若干个“类”;
（2）有固定的产品成本项目，明确各个成本项目核算范围和具体内容；财会部门日常按成本项目归集成本费用；
（3）有科学的成本分配计算原则和计算方法，能将日常会计核算所归集的成本费用按照一定的方法计算分配到各类产品成本中去；
（4）有企业经营管理和税收征管的需求，要求按不同的产品类别分别核算经济效果和缴纳税款。
（五）采用“分类法”核算开发产品成本所依据的法规
（1）《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称《所得税处理办法》)第四章“计税成本的核算”规定了开发产品的分类原则、七个成本项目及每个成本项目核算的内容范围，成本分配计算的两项原则和五种方法。
两项原则是受益原则和配比原则；
五种方法包括直接计入法、占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。（点击蓝字可以学习方法具体分析）
（2）财政部《企业产品成本核算制度(试行)》规定了开发产品的七个成本项目，并规定房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象。这些方法与《所得税处理办法》规定趋同，便于财税操作。
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下期我们学习“ '分类法' 核算开发产品成本的基本程序”，您也可以思考一下，下期再见！
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