成本分摊方法：建筑面积法还是占地面积法？

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件　

房地产企业成本分摊系列：

一、建筑面积法

二、预算造价法

三、占地面积法

四、直接成本法

五、层高系数法

六、其他方法

七、综合运用

以上是王皓鹏老师对土地成本分摊方法的总结，有很多穗友对建筑面积法和占地面积法的实用分不清楚，包括小编也是，所以今天以一个案例区分两种方法。

[案例]

某房地开发公司建设项目Q：包括1#、2#、3#，3栋普通住宅楼，以及A#、B#、C#，3栋商业楼（1层）。其中，支付土地价款3000万，每栋楼的建筑数据如下：

问：

住宅、商铺应分摊的土地成本分别为多少？

解析：

第一种 - 占地面积法：

商业占地面积比例=（200+400+500）/2750=40%

商业应分摊土地成本=3000*40%=1200万

住宅占地面积比例=（500+650+500）/2750=60%

住宅应分摊土地成本=3000*60%=1800万

第二种 - 建筑面积法：

商业占地面积比例=（200+400+500）/19100=5.76%

商业应分摊土地成本=3000*5.76%=172.80万

住宅占地面积比例=（6000+7000+5000）/19100=94.24%

住宅应分摊土地成本=3000*94.24%=2827.20万 

综上：

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 如上，本案例中针对同一房源类型，由于分摊方法不一致，导致实际分摊的土地成本差异达到1027.20万元。对于普通标准住宅而言，若处于增值率20%的临界点，则对土地增值税的影响较大。

目前，中央及各地针对土地成本的分摊方法规定不一：

中央（占地面积/建筑面积/其他）：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

青岛（建筑面积法）：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知（青地税函[2013]44号）

四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法

根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。

附：各地关于土地增值税成本分摊方法的规定

看了案例分析，穗友们是否有所收获呢，如果还有疑问，可以收听王皓鹏老师在《税苑微课》——土增清算系列课程中对“房地产企业成本分摊”的详细讲解，听课事宜请点击文末“阅读原文”。

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