土增清算审核：清算收入确认的基本程序和方法
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土地增值税清算复审，是税务机关聘请第三方中介机构，对房地产开发企业的开发项目应交土地增值税，进行全面复查的一种审核方式，特别是对于土地增值税税负明显偏低的开发项目，税务机关复审的概率较大。
如何自查、如何复审、如何应对税务机关的清算审核，对房地产开发企业来说，至关重要！
接下来我们将根据国家有关税收法律法规、相关税务问题解答等，就土地增值税清算流程及关注点分为9个系列为大家分享相关内容，同时提醒穗友们，伴随着线上内容的学习，最终我们也会将其梳理为PDF版《土增清算复审实施方案》，记得持续关注学习哦！
接下来分享本期内容，即：土地增值税清算收入确认的基本程序和方法
1.评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;
2.获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、税务资料核对;
3.了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况;
4.审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入;
5.查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异;
6.正确划分预售收入与销售收入，?防止影响、清算数据的准确性;
7.必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况;
8.审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项;
9.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。对房地产转让收入应重点审核转让的全部价款及有关的经济收益、非直接销售和自用房地产的收入。【点击学习：房企土增清算流程及注意事项！】
（一）确认计量土地增值税的收入应注意收集以下证据资料
1.主要开发产品(工程)销售明细表。
2.销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评估报告。
3.与转让房地产有关的完税凭证包括已缴纳的城建税、教育费附加等。
4.企业领用的全部发票。
5.银行明细对账单。【点击学习：土地增值税清算时应当报送哪些资料？】
(二)确认建筑面积、销售面积
逐一清理确认开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。
1.审核“五证”,确保项目的清算范围真实完整
将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况,需确定清算项目的实际占地面积。
将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告(办理产权登记版)的总建筑面积进行核对,若出现异常差异(超过)重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复,确定清算项目的实际总建筑面积。
2.普通标准住宅的审核
如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。
根据清算法规中普通标准住宅(以下简称普宅)的判断标准，将可售面积划分为普标可售面积及其他商品房可售面积。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第48号)第十三规定,对纳税人既建普宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普宅不能适用增值率低于20%的免税规定。【点击学习：各地关于普通标准住宅认定条件的规定】
3.审核测绘报告,确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积
按照国税发[2006]187号文件第四条规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,建成后产权属于全体业主所有或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的面积,作为不可售面积。
清算实务中,对于其他公共配套设施,需提供移交相关部门的证明.否则作为可售面积处理。因此,公共配套设施及人防的移交手续为土地增值税清算的制约性条件,直接决定税负的高低。【点击学习：关于“项目面积”请示总局的答复】
(三)按交易价格确认的房地产转让收入
1.按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。
2.对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算审核业务的范围。
3.对于按交易价格确认的房地产转让收入，?应注意评价帐面的每平米售价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不能取得证明资料的，应终止执行审核业务。【点击学习：新准则下，房地产收入确认的税会差异及纳税调整】
(四)重点审核房地产交易的视同销售业务
国税发[2006]187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括:职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产。
对于视同销售收入的审核，包括两个方面，一是视同销售的六项交易是否发生;二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。
发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”【点击学习：土地增值税的视同销售如何进行财税处理？】
（五）房地产转让价格的确定
1.对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。
2.对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
3.对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
交易价格偏低是房地产企业在转让房地产时容易出现的问题之一，最为典型的判例就是“广州德发案”，点击文字，了解学习相关内容。【点击学习：各地关于“价格明显偏低且无合理正当理由”界定的规定】
（六）对代收费用的审核
国税发[2007]132号第二十五条规定对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理
1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。【点击学习：各地关于代收费用土地增值税扣除的规定】
(七)必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性
审核的主要内容包括:
1.审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
2.确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
3.审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
4.审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形。
5.审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
6.审核纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
7.审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
8.审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
9.审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
10.审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
本期内容就分享完啦，关于土增清算审核的疑难问题，大家可以文末留言探讨，也可以加入《税苑微课》正在热播的《土增清算审核要点及难点解析》，熟悉审核流程，了解审核必备证据链，掌握审核重点，深化筹划技巧运用。学习事宜联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友添加微课助理微信详询。
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