最新工业用地政策

2021年12月21日，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（点击查看），对工业用地提出多项改革举措。经过长期探索实践，目前正在逐步形成制度性成果。

目前有的省市已出台了一些相关政策规定。比如：广东出台的《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》，山东出台的《国有建设用地弹性供应暂行办法》，河北出台的《加快推进新增工业用地“标准地”出让的指导意见》，北京出台的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见》等。

01

弹性供应

国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（点击查看）提出：鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地。优化工业用地出让年期，完善弹性出让年期制度。

早在2013年，原深圳前海合作区就提出“弹性”供给模式，近来年，各地也在积极探索推进工业用地弹性供应。2022年11月16日，自然资源部印发《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（点击查看），对弹性供应政策统一明确了“规则”。

长期租赁

· 供地

实行挂牌方式。在20天公告期结束时只有一个申请人符合竞买资格和竞得条件的，直接确定其为竞得人；申请人多于一个的，通过竞价确定竞得人。长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年。

· 权能

承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市、县自然资源主管部门同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由市、县自然资源主管部门与受让人重新签订国有土地租赁合同;转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务；地上建筑物、其他附着物抵押的，承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时，承租的国有建设用地使用权同时转让。在工业用地最高出让年期内，租赁期届满，在满足合同约定续租条件的情况下，国有建设用地使用权人申请续租应予以批准，续期租金应在初期合同中约定。

· 地价

租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底；租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。

先租后让

· 供地

租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌。市、县自然资源主管部门应明晰租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准，一并向社会公告。参照招标拍卖挂牌出让程序确定竞得人，签订国有建设用地租赁合同。租赁期届满符合转出让条件后，与土地使用者直接签订国有建设用地使用权出让合同。先租后让租赁期一般不超过5年。

· 权能

租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。

· 地价

租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。

弹性年期出让

· 供地

按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。整宗土地可低于工业用地法定出让最高年限50年。

· 权能

除合同另有约定外，国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。出让年期届满，符合法定及合同约定续期条件的，国有建设用地使用权人申请续期，应予以批准。

· 地价

出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。

不动产登记

国有建设用地使用权人按照合同约定依法缴纳土地租金或全部土地出让金后，可申请办理不动产首次登记。其中，采用租赁方式供应的，在办理首次、转移、变更、抵押等登记时，应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐，并收取相关缴纳凭证。

02

标准地

“标准地”最初是由浙江省德清县在2017年开展试点，浙江省以省级标准在全省推广，目前不少地方都在推行“标准地”出让。国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（点击查看）提出：支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率。

2022年8月2日，自然资源部印发的《关于积极做好用地用海要素保障的通知》（点击查看）提出：按照供地即可开工的原则，推行产业用地“标准地”出让机制。在土地供应前，由地方政府或依法设立的开发区(园区)和新区的管理机构统一开展地质灾害、压覆矿产、环境影响、水土保持、洪水影响、文物考古等评估和普查。土地用途、规划条件和相关控制指标应通过出让公告公开发布，并纳入土地出让合同。

对“标准地”出让，各地具体规定不太一样。（推荐阅读：河北加快推进新增工业用地“标准地”出让的指导意见）

03

混合用地

国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（点击查看）提出：支持不同产业用地类型合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策。探索增加混合产业用地供给。

2022年5月27日，浙江省自然资源厅印发《加强自然资源要素保障能力助力稳经济若干政策措施》（点击查看），提出探索增加混合产业用地供应，单一工业用地中可突出主导用途（其中工业建筑面积占比不得低于50%），兼容仓储、物流、研发、办公、商业等混合用途。

2022年9月22日，北京市政府办公厅印发的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见》（点击查看）提出：鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。

04

带项目供地

“带项目”供地，是对现行土地出让招拍挂制度的一种完善，主要是为了解决在地方招商引资中普遍遇到的“招来的”与“挂出去”难题，把过去在公开出让中的“装模作样”变成“阳光交易”。

2021年7月20日，广东省政府办公厅印发《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》（点击查看），提出对于市场需求建议、招商引进的工业项目，由负责招商的部门或机构会同相关产业主管部门对项目的必要性、可行性、建设内容、建设规模等进行论证，提出产业准入条件、履约监管要求、产业监管协议等，由市、县自然资源主管部门纳入供地方案，实行“带项目”招标拍卖挂牌供应。

05

盘活存量

国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（点击查看）提出：推进国有企事业单位存量用地盘活利用，鼓励市场主体通过建设用地整理等方式促进城镇低效用地再开发。

2022年11月24日，自然资源部  国务院国资委印发的《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（点击查看），提出多项新的政策规定，特别是对国有企业涉地历史遗留问题给出解决方案。（推荐阅读：国企：“二调”之前的违法用地，可补办手续）

06

二级市场

国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（点击查看）提出：规范和完善土地二级市场，完善建设用地使用权转让、出租、抵押制度，支持通过土地预告登记实现建设用地使用权转让。

2019年7月6日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（点击查看），各地也都出台了配套实施办法。（推荐阅读：土地二级市场的“八个宽松”与“四个严格”）

预告登记转让，即对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同后办理预告登记，待达到法定转让要求时,再依法办理不动产转移登记。目前，大多数省份都提出可以预告登记转让。（推荐阅读：未完成25%投资额的土地，到底能不能转让？）

提醒

规避用地的“坑

提醒政府：一是坚持“净地”出让，全面推广“标准地”，做到“交地即交证、拿地即开工”，这才是好的营商环境。二是招商引资中，对工业用地可以搞点优惠政策，但不要公开嚷嚷“零地价”“负地价”，尤其不要玩出让金返还游戏。（推荐阅读：招商中的土地出让金返还政策不受法律保护）三是对拿地企业长个心眼，防止一些老板“能吹牛，没实力”或就是为了圈地，导致出现批而未供和土地闲置，甚至产生法律纠纷，引起诉讼。（推荐阅读：什么是“增存挂钩”）

提醒企业：一是千万不要轻信地方政府和有关部门在办理用地手续时的“承诺”，这是个“大坑”。二是拿地前一定要实地看现场，了解真实、详细的情况，防止由于到手的是“毛地”，或者有产权纠纷，或者有高压线，或者有其他问题等，导致地没法用，还招来无休止的官司。三是不要未批先建、未供即用，即使地方政府默许也不行，被卫片拍到，就是顶风违法用地，可能面临拆除和巨额罚款。（推荐阅读：招商引资，引来违法用地，谁之错？）

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