滨江·江南名府跑盘记——萧山市北
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
本来今天应该应该写最新一期土拍的。但看了一圈各个媒体写的，感觉也没什么实质性的东西。
这是我4月24日写的结语，完美的预言：
文章链接：
所以我想了想，还不如多写几篇跑盘的东西，给需要的朋友们参考。
今天文章其实不长，只是滨江的样板房很不错，所以我忍不住多拍了些图片，建议大家在wifi环境下打开。
。如果只需要看楼盘分析和评价的，请直接跳到PART5部分。
登记材料：
1、购房人身份证复印件；
2、户口本复印件；
3、结婚证复印件（单身无需提供）；
4、住房情况查询表：
（1、登陆http://hz.zjzwfw.gov.cn/；2、网页左上角，先选择“杭州”；3、再选择“便民服务”栏“房屋租售”列表中的“个人住房信息查询”。以购房人家庭为单位，夫妻双方及未成年子女都要查，查好截屏）5、征信报告：
（https://ipcrs.pbccrc.org.cn此网站可查询个人征信，去中国人民银行也可以开征信报告）6、验资金额75万，活期余额（不能是理财），存折也可以，必须在购房人名下。
7、外地户口需两年社保。
【注意】征信报告一个月有效，查档半个月有效，存款证明一周有效期！！！
公示具体情况见下图：
PART 1
江南名府的售楼处就是原来东方名府的售楼处。
位于东方名府楼盘东面底商。
一转眼，一年过去了，东方名府的住宅也售罄了。我再一次走进了这个熟悉的售楼大厅。
进门正前方就是接待台。
滨江的产品在杭州一直打着土豪专用的标签。
滨江的装修虽然既不小清新，也没有这几年外来大鳄的高端气质，但你绝对没有资格说他不够品质。整个格调略略显得有那么一点点的不够时尚，但又不会让你觉得过时而厌倦。
哪怕这是滨江的刚需系列产品，土和豪也还是这么完美的结合在一起。
进门右边是签约区和吧台。
进门左边是沙盘和区位图。
PART 2
滨江江南名府位于通惠北路与建设二路交汇处的西北角，正南面是滨江东方名府。
楼盘的南面有一块是商业办公用地（未建），下图中绿化这部分。
楼盘占地面积31600㎡，总建筑面积121249㎡，总户数815户，容积率2.5，绿化率30%。
开发商是杭州滨顺房地产开发有限公司（滨江房产），物业是滨江自己的，物业费3.8元/㎡/月。
小区车位967个，车位比1：1.18。外围道路通车，内部道路不通车，基本人车分流。车位目前在售33万/个。
周边情况见下图：
附近的楼盘。
周边近的有万象汇，远的有开元名都、恒隆广场等商业配套；附近银河实验小学、幼儿园等配套也都有。
小区距离地铁2号线大约有2公里，距离规划中的地铁7号线则比较近，大概900多米。
PART 3
这次开8幢和2幢。其中8幢是高层，2幢是洋房。
户型有以下这些：
洋房2幢B户型东西边套115㎡。
洋房2幢A户型中间套90㎡。
高层8幢C户型中间套90㎡。
高层8幢东边套D户型90㎡。
高层8幢西边套E户型115㎡。
PART 4
这一节是样板房的实景图。样板房高层是做在4幢里的，洋房是做在5幢里的。
图片中有部分从室内拍摄室外的照片，可以清楚判别高铁距离楼盘的位置，供大家参考。
样板房中最引人注目的是洋房的一楼，有大花园和地下室赠送，让人看得心动不已。
样板房通道。
样板房电梯前厅，这已经是今后的实景交付状态了。
高层D户型89㎡。
下图是南面的东方名府完成的外立面。
高铁。
同层公共走道及电梯厅。
高层中间套90㎡。
洋房进户厅。
下面是洋房一层的样板房，看过的人基本都会很喜欢，但价格也要贵6000-10000元一个平方。
南面赠送的院子。
玻璃就是地下室的采光井。
通往地下室的室内楼梯。特别说明一下：地下室附送部分是毛坯交付的。
地下室北面的采光井。
地下室的单元入户。
影音室。
地下室南面的采光天井，玻璃上面是自己的院子。
洋房标准层的115㎡边套的样板房。
PART 5
来谈谈这个楼盘的优缺点。
有人说这个楼盘最大的问题是高铁。我不以为然。
高铁是挨得挺近的，但高铁在北面，其实对生活影响不大。我自己住东站边上，看看红街公寓不是也挺好的啊，入住率高，房价也是周边正常水平。
何况楼盘朝北那几幢都做了三层隔音玻璃。所以我觉得高铁真的不是最大的问题。
滨江的楼盘，从建筑到装修，品质都是有保证的，虽然是定位刚需，但园区打造以及公共区域的设计也有一定水准。
我唯一觉得遗憾的就是贵。
虽然这个也不是滨江自己造成的。楼盘拿地价1.8万左右，加上精装修，备案价到了3万多，也是可以理解。滨江的精装水分不太多。
作为投资，萧山市北东长远看，有比较好的前景，距离钱江世纪城那么近，离亚运村又那么近，作为今后杭州市中心到萧山区中心的过渡区块，这里真的是很好的位置。
但是，现状明显还是一片杂乱，热电厂要2019年底才会搬迁，周边已经在大拆，但需要拆的地方还很多。真的需要时间。
有句话叫没有对比就没有伤害。我们比对附近拍的地，会觉得这个楼盘价格也还好。但一旦对比创世纪3.5万的售价，顿时就会觉得这里好贵啊。
这只能说明因为有了过去十几年房产的经历，大家都知道什么叫预期了。
不像以前，只有少数聪明人才看到预期，那么这些人在别人嫌弃的时候去抢占先机。而现在，大家都懂得什么是预期。所以并没有漏可以给大家拣。
这个价格其实是透支了一部分未来的。这是我的分析。
这里有点象像未来科技城，价格从9000多一下跳涨到2万多近3万。想要再回到2万不到的价格去是不可能了，但现在又并不算便宜。一时间呢因为很多规划的东西都没有落地，所以也比较难大涨。
可毕竟美好的未来大家都看得到。目前的状况是这一口咬下去不甘心，不咬下去又舍不得。
投资客应该是很少会进入这个楼盘了。
但是大家又能怎么办呢？
需要在这里扎根的刚需们也是没得太多的选择，周边情况度差不多，滨江的品牌值得选择。只是既然没有一二手太大的价格倒挂，必然意味着这里自住的比例会非常高。
不用和各种群租挤在一起，一起摇号的战友中基本都是今后需要相处的邻居，这可能也算是对选择这里的人群的一种安慰了吧。
结 语
大家都很辛苦，总希望买到心仪的房子，又能够对应不要太高的房价。然而随着创世纪、融信澜天、蔚蓝领袖这些红盘的慢慢远去，对杭州来说，江南名府这种基本没有一二手差价的楼盘应该才是正常的、主流的购房市场吧。
面对这样正常的市场，大家才应该好好考虑一下需要买什么样的房子来满足自己的生活需求。
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融信保利·创世纪跑盘记（附独家样板房照）——钱江世纪城板块（一）
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文∣杭州跑盘小王子
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