大家都想收割富人韭菜！有钱先抢大户型，没钱就拼团....“买得大赚得多啊！”

Original 苏阳地产小王子 2022-12-08

文 | 《地产小王子》主编苏阳

杭州楼市，只能用三个字形容：看不懂！

如果还要再加三个字，那就是：追不上！

谁能想到，杭州的商业大平层都能卖得风生水起？一方面，全世界都在疯狂印钱，正在洗劫全球资产；另一方面，杭州住宅大户型一房难求，有钱人比穷人更怕资产缩水啊。

其实去年，部分核心红盘正式选房的时候，大户型就先被抢光，当时大家还要惊讶了一下下。

直到今年，「一上来就把大户型抢完」变成了一种常态，似乎理所当然了，果然太阳底下无新鲜事啊！

9月27日嘉品选房当天，182㎡五房户型，其中最贵的那一套，上来就被人选走了，然后一众大户型一转眼就没了。

9月28日，珊瑚世纪雅园选房，叠墅和高层客户一起登记选房。一旦轮到了叠墅客户，最先卖掉的就是边套院子最大最贵的房源。

其实已经不是个案问题，今年跑到城东新城的购房者，隔三差五就到我们的粉丝群里喊着：嫌小！买不到户型啊！现在城东新城小户型去化慢，剩下很多随便选，真可谓奇观。

要说自住选择大户型，是顺应住房需求。投资客一哄而上、不管不顾地抢大户型、买走大户型，这到底是怎么回事嘛！

没有”万人摇“之后的西溪公馆，大户型被人才和无房户剩下了不少。谁都看见了，西溪公馆的户型又大又过时，190㎡只做了三房。

原本想，这批房源很是嫌弃：单价这么高、看不到倒挂、户型也不小、将来出手难....开发商可能要想办法找一阵子接盘侠了！

结果没两天，全部被有房户捡走了，捡漏的房子还不用五年限售。身边也有投资客捡漏了一套。

在杭州，置换改善的成本越来越高。

对于自住客户来说，能买大绝对不买小，避免将来置换时麻烦。再加上，杭六条以后，一些二套改善甚至直接失去了热盘的参与资格。

比如二胎家庭或三代同堂，市面上140㎡左右的四房，可能只有三个房间足够充当卧室使用，居住起来有些局促。于是就想换一套大四房或五房。

所以，预算能够得上的改善，都会想努力拼一拼大户型。

为什么大户型突然成了投资客追捧的目标，甚至说，越贵越想去抢一套？

对于投资客户来说，买大户型意味着单张房票承载的投资标的更大。

尤其是在限购限贷又摇号的杭州楼市，房票都已经成为了可以明码标价「拼团」的原始资本。

当房票成了有价资源，那么一张房票上能承载更高的资金量，才是最有投资效率的做法。

我身边就有一个朋友，是30周岁以上单身，无房户啊。多好的政策倾斜啊，原本自有资金可以摇一下三墩北、勾庄的红盘。

但她在身边朋友的鼓动一下，决定不摇了，把三成首付的无房户房票贡献出来，准备去摇亚运村或者江河鸣翠。

她算了一下，加上房票的价值，拼上一部分首付，卖掉或许能赚200多万呢。

毕竟大家都看到了，目前杭州的二手房市场上，尤其是在一些次新房改善小区，大户型明显能够比小户型拉出更高的溢价。

国庆前那套传说中的8.1万元/㎡的时代奥城，就是一个典型例子。

这套房源在小区的楼王位置，就在景观区的正中间，6号楼东边套，楼层也是黄金位置。178㎡户型在时代奥城一共就只有62套，东西边套各31套。

1350万的总价不含税费，房源不满2年，有一个车位50万还要另算。

虽然最终卖家选择退定金不卖了，但奥体大户型的吸引力还是可见一斑。毕竟整个奥体目前能买到的二手房，仍然是小户型为主，鲜少有这么大的户型。

一下子就把时代奥城的二手价格从6万元/㎡拉到了8万元/㎡的高价位。

所以，投资客疯了一样抢大户型，没别的，赌的是利润最大化。

我从事房地产报道这么多年，放在G20以前，哪怕是前两年，都不敢想大户型会成为这么流行的投资标的。

“以前投资买大户型，是要被笑话的！”因为，不符合基本的市场逻辑。最简单的一点，因为小户型投资普遍更加灵活，买家基数要比大户型大得多。

要是砸手里卖不出去，那还叫投资吗？

我们假定一个板块能从4万元/㎡涨价到6万元/㎡，如果只是100㎡以内的小户型，总价还能控制在600万以内。但如果是140㎡，总价就来到了840万，如果面积上升到160㎡左右，总价就到达了千万级。

难道真的是「人人千万富翁」的时代了？

负担得起600万的购房者还能找一找。负担得起千万总价的接盘侠，恐怕不能俯首可拾吧？如果行情一转头，最终导致的结果就是大户型必然在总价上进行让步。

在杭州失落的五年里，多少大户型无人问津。

我有一个朋友在2016年买了一套吉祥半岛的尾房，当时131㎡户型比160㎡户型的单价还要贵约2000元/㎡。

当年中海寰宇天下大户型卖不掉，开发商为了走量又强行改成了小户型，才导致户型不伦不类。

往回5-10年，开发商怎么定价的？新房市场上的定价，随着面积的增加，单价先升高再降低。140㎡左右的户型单价最贵，更小户型和更大户型单价则相对便宜。

只不过现在相反而已——在如今的新房市场上，大户型普遍都要比小户型溢价更高，至少也会是持平的关系。

仁恒滨江园，因为清一色的大户型，比之前的上品就能贵出1000元/㎡。

最极端的案例是前两年的壹品，小户型均价69800元/㎡，大户型均价78000元/㎡，价差拉开了8200元/㎡。

我突然想到商界里的一句「黑话」：他是个有钱人，狠狠宰他吧！

实际上，这种变化是供需关系变化的一种反应。前几年还没有明显大水漫灌，杭州房价要起飞，开发商、购房者和市场都还没做好准备，最关键开发商担心总价高，房子不好卖，小户型做得多，大户型做得少。

举最近一个例子——御潮府，市场上的声音：户型做小了，最好是200方起步。

说到底还是限价造成的。

倒挂1万元/㎡的板块，自然是买大户型赚得更多，这笔账谁都会算。

在一些无倒挂甚至反倒挂的板块，就要好好思考一下了。

同事在出手万家星城的一套139㎡，原本以为今年九年制的安吉路实验学校开始招生，卖个好价格不成问题。

没想到，小区里大户型的普遍价格都不如89㎡左右的小户型高。上半年小户型诚心走的房东，都走得七七八八，留下一堆大户型房东在等待接盘侠。

市场告诉我们，买非核心地段的大户型等于踩坑。供需关系是会随时发生变化的。在这件事情上，开发商比我们吃过更多的亏。

就说城东新城，前两年定调改善，开发商都做的大户型，结果小户型供不应求，大户型走量慢。这两年开发商都留了一手，稳妥起见多做点小户型吧，结果现在剩下的都是小户型，不知道要卖给谁。

现在以为买到大户型就赚了？

可能房子还没交付，供需关系就改变了。一切都要等挂牌出手的那一刻才能尘埃落定。最终能赚多少不是倒挂说了算，更不是卖家说了算，要由供需关系说了算。

这种大户型稀缺的供需关系，随时会被扭转。

就拿奥体来说，再过几年，等到杭州壹号院、澄品这一批纯改善的楼盘集中交付，就会有大户型流入二手房市场。

杭州壹号院，总共两千多套房子，最小户型129㎡。光是200㎡以上的，到现在为止已经卖掉了大约480套。

澄品101，也有约2000套房源，最小户型127㎡，大把大把的146、168、198㎡房源。

嘉品美寓，154㎡户型就有2幢，约250套；182㎡户型也有1幢，约100套。

君品名邸算是相对克制，只有一幢172㎡大户型。

观品就不用说了，规划444户全员大户型，定调169-233㎡。

毛估估算一算，整个奥体未来几年有将近3000套大户型。

假如其中投资客有三成，就有约1000套大户型要流入二手市场。只能指望杭州多几个阿里这样的巨无霸，多来几次蚂蚁上市，批量生产千万富翁了。

最后，在政策把市场扭曲的面目全非的时候，投资就变成了一门玄学。但不管怎么样，市场会有拨乱反正的那一天，而我们所有人，应该复习一下「敬畏」二字，敬畏产品、敬畏供需、敬畏规律。

说得更直白一点，要考虑到一种极端可能性：如今看来，大户型可以承载了更多的资金量，可以赚更多的钱，但市场如天气，政策如浮云，翻脸的时候绝对无情无义，万一换脸翻转，那就是套住了更多的资金量。

聪明的人，是在最疯狂的时候，选择逆行。

▬▬▬ END ▬▬▬

必看新闻三条

城东新城：二手房想上天，还差一点....

被行情逼疯的杭州富人有6个顶豪可以买

奥体那套「天价」二手房，最后还是黄了

最新三盘推荐

钱塘东方：不限购不摇号住宅，首付60-100万