调控不断加码，一二线城市房价降了吗？
文|凯风
国庆期间，史上最严楼市调控袭来，一时间风声鹤唳。这还只是开始，整个十月，政策持续加码。多地查抄处罚违规中介，监管层限制理财资金流入楼市。时间进入11月，杭州、西安、南京、深圳、武汉等地楼市调控二度升级。
房价涨跌，是判断调控成果的不二标准。楼市调控逐渐升级，市场行情波诡云谲。那么，一二线城市的房价降了吗？
从成交量上看，十月份一二线热门城市成交量开始收缩，虽然石家庄、南宁等城市成交量仍在暴增，但大多数城市成交量开始下降。易居研究院数据显示，10月份，30个典型城市住宅成交面积环比下降8%，其中苏州、南京、福州成交量下跌超过50%，北京、上海的成交量跌幅也在15%以上。
▎10月30个典型城市成交面积环比排行。来源/易居研究院
理论上讲，成交量下降，自然会带来房价下跌。然而，事实却非如此，一二线城市房价虽然不再狂飙突进，但大多数都还处在上升渠道，丝毫未见企稳甚至下降的迹象。
根据百城房价指数，环比上月房价上涨的城市仍有79个，仅比9月份减少2个。其中，广州、杭州、苏州、武汉等热点城市，涨幅均在2个点以上。而部分以往相对冷门的二三线城市，房价则逆市大涨，长沙、重庆、西安涨幅分别达到4.08%、3.08%、2.50%。
▎2016年10月，主要城市房价环比涨幅排行。
更匪夷所思的是，10月份全国房地产开发投资增速一反原来的回落趋势，呈现抬升态势。政策加码之下，房地产资金来源严重受限，然而楼市投资却在加速。这是为何？统计局认为是去年基数太低，但如果投资增加而成交下降，楼市库存将会进一步增加。
为什么楼市调控政策“史上最严”，房价却不见下降迹象？
一个解释是政策有滞后效应。9月份购房10月份正式网签，成交量与成交价都计入10月份，由此抬高了10月份的真实成交价，按照这种说法， 11月和12月的成交价数据将会更为真实。同时，政策发布之后，市场并没有立刻冰冻，购房者心存犹疑，成交价自然会稳定一段时间。
另一种解释认为，楼市调控的本意就不在于降房价，而是稳房价。中央层面不愿抛弃房地产对于经济增长的拉动效应，地方政府不愿放弃土地财政带来的巨大收益，所以楼市调控就会变成技术层面的调整。与其说是市场对房价下跌存在疑问，不如说市场根本不会相信政府允许房价跌。
还有一种解释，看到经济运行背后的现实逻辑，那就是房价背后存在一只操控之手。成交量可高可低，房价可涨可跌，全在控制之中。譬如10月下旬以来，上海连续三周没有新房上市；再如，10月下半旬，广州房价最高的中心城区连续13天零网签。
再如，东莞惠州出台房价熔断政策，成交价不能高过或低过备案价格一定范围，否则将会被锁定交易……这些举措，无不是通过行政运作，将房价控制在于一定范围之内，不涨不跌，在数字上完成调控任务。（详见《控房价不要成了数字游戏》）
从更根本的因素来看，目前中国经济依旧不敢放弃房地产这块肥肉，所有的调控措施只是试图稳定房价。在这种政策目的预期之下，任何导致暴涨的苗头会遭到扼杀，但也不会允许任何暴跌的因素存在。换言之，楼市调控已经成为一项政治任务，量跌价稳是决策层所希望的，然而现实未必会按照预期发展。
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『相关』控房价不要成了数字游戏