巨轮转向，北上津厦率先掉头，楼市已成强弩之末？
文|凯风
潮来潮去，巨轮转向。一转眼，市场已经发生逆转。
上半年，从西安到成都，从武汉到杭州，“抢人大战”与“抢房大战”此起彼伏。上到98岁老奶奶，下至12岁小学生，无不追逐着限价摇号制造的套利游戏。抢房大军过境之处，房价无不疯狂上行。
下半年刚开始不久，悲观的声音开始占据上风。中央定调“坚决遏制房价上涨”，宏观上的楼市放水远远不及预期，地方上经济消费双双出现下滑态势，国际上的政经环境波诡云谲，房价似乎已经强弩之末。
比基本面变化更具直接影响的，则是市场情绪的变化。从追逐狂热到犹疑不决再到全面观望，其实只有一步之遥。
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先是北京房价阴跌一年多，连带着环京楼市一同坠入冰潭，环京楼市一年跌去了三五成，通州甚至上演起业主因降价要求退房的传统戏码。
紧接着天津跟随其后，在GDP挤水分的过程中，天津一改过去高增长的强势形象，经济增速连续多个季度垫底。5月份，天津发起“抢人大战”，一夜之间30万人申请落户，天津房价短暂回暖，然而倒春之寒仍未消散。
厦门更是走上风口浪尖。这个有“房价四小龙”之称的沿海城市，自2014年以来楼市一直都处于强势上升周期。厦门的楼市疯狂在金砖会议前后达到高潮，房价一度超越广州，登顶全国第三之位。然而，随着限购限售政策全面封堵，楼市彻底冰封，厦门房价从高位坠落。
最近加入的是上海。整个二手房市场，价格出现全面松动，一套挂牌房子，不降价五六十万，连续数月都无人问津。五年社保的限购要求，企业购房的全面限制，加上主动控制人口的举措，让上海楼市再度处于十字路口。
来自住房大数据的二手房月度追踪数据显示，与去年同期相比，天津、北京、厦门、上海同比分别下跌了13.94%、9.05%、8.09%与7.45%，大部分楼盘的跌幅在10%-20%之间。而燕郊则跌了接近30个点。
当然，与过去几年动辄翻倍的行情相比，10%左右的跌幅貌似可以忽略不计。涨了两三万，跌了两三千，似乎也无关痛痒。
然而，别忘了，不是只有断崖式下跌才是调整，持续性阴跌，就足以说明市场情绪的犹疑，这未尝不是市场开始全面调整的信号。
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北上津厦率先开跌，然而作为楼市标杆性城市的深圳却成了例外。
虽然在官方的统计话语里，自2016年10月以来，深圳新房房价已经连续21个月下跌。
然而，这21个月时间里，深圳新房房价从55611元下跌到54093元，仅仅下跌了1518元，合计每月下跌70元，买不起一份肯德基全家桶。
显然，在限价和限网签之下，新房数据充斥着不为人知的操作空间。每月70元左右的跌幅，只能说明数据游戏的精准，并不代表市场走势的真正变化。深圳楼市依旧坚挺，这几乎是所有人的共识。
然而，就在中央表态“坚决遏制房价上涨”之后，深圳以前所未有的政治觉悟，迅速升级楼市调控：
限售3年、企业限购、离婚限贷等重磅手段正式登场，追平厦门等地的调控力度。
深圳不是唯一的城市，成都动作更早。
今年5月，在经历了“7万人抢1000套房子”的狂潮之后，成都率先自断羽翼，为楼市调控打上巨大的补丁。
在新政里，成都的限购对象由自然人调整为家庭，限购的覆盖面向一线城市看齐；同时，新落户不满12个月，不再直接给予购房资格，这就一举断绝了以抢人大战之名绕开限购的可能性。
这在事实上宣告，作为“抢人大战”核心武器的“房票制度”，在成都已经不复存在。
随后，成都房价掉头直下。
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楼市调控到底有没有用，这在偌大的中国一直都是个问题。
在楼市暴涨的上行期里，楼市调控起到的是火上浇油的作用。这时候，无论是突然上马的限购还是限制假离婚的政策，都会起到意想不到的反作用。越是限购，抢房的势头就越疯狂，越是限制假离婚，假离婚的比例就越有增无减。
政策成了反向信号。或许在很多人看来，只有楼市火热的城市，才有资格加码限购。限购政策的落地，反过来也说明了楼市投资的可取，所以房价上涨的势头非但没有下降，反而变得更加强势。
然而，一旦到了僵持期，所有的限制性政策都会成为压垮骆驼的稻草。
限购能封堵外来需求，限贷能阻断金融系统的资金输送，限价让房地产商失去拿地的热情，限售则冰冻了投机资金，新四限政策则为调控查缺补漏，而三四线城市棚改货币化的全面收紧，更是一记信号明显的重拳。
政策组合拳的效力，正在逐步发挥。尤其是当所有人都在渴望放水时，放水非但不如预期，而楼市调控的力度却反其道而加强，这就更加强化了市场对于楼市严控的预期。
更不能忽略是，这一年整个经济基本面，都没有预想的那么乐观。
不说贸易争带来的影响何其深远，我们的经济周期与金融周期，都与发达国家背道而驰，在别人的加息周期重回宽松政策，迎来的必然是汇率的走衰。而通过放水刺激楼市和经济的空间，越来越窄。
更关键的是，社会消费零售额增速已经多个月连续下行，居民部门的杠杆率快速攀升到前所未有的高度，而各地的经济增速都出现下行的势头，从企业债到网贷再到房地产企业，爆雷潮一个接一个……
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经济背景的转换，调控政策的持续高压，必然带来市场情绪的逆转。
从短期来看，楼市本来就是靠情绪驱动的，上涨的时候所有人都火上浇油，下行的时候所有人都唯恐抛之不及，顺周期性的正反面效应一目了然。
所以，宏观政策的基调已经变成“稳”字当头。稳经济稳金融更要稳房价，就此而言，所谓“坚决遏制房价上涨”，更像是试图避免房价大幅下行的未雨绸缪之举。
限购限售政策的封堵也是如此。抑制外来需求，冰冻既有的资金，稳住房价，以时间换空间，防范更大风险的到来。
无论如何，楼市的确已经到了新的关口，易跌难涨。如果说过去的风险是“如何防范房价暴涨”，那么现在则变成了“如何防范房价大跌”。
这一场战役，我们能打赢么？
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