房住不炒，房租更不能炒！

文|凯风

链家和自如从来没有这么紧张过。

就在8月酷暑即将消停之际，房租接过房价，成为新的聚焦点。楼市冰封，房租暴涨。租赁中介的走马圈地，被认为是推动高房租的罪魁祸首。

作为中国市场规模最大的长租公寓运营商，链家旗下的自如公寓在今年年初刚刚获得40亿元的A轮融资，领投者包括华平投资、红杉资本和腾讯，其估值高达200亿元。

链家和自如，理所当然成为矛头中的矛头。

8月17日，我爱我家副总裁胡景晖将矛头对准长租公寓运营商，直言不讳表示：

以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，以高出市场20%到40%的价格收购房源，人为抬高收房价格，进而带动房租上涨的预期。

一天后，胡景晖离职。在朋友圈里，他写道：

因众所周知的原因。

与此同时，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人：

要求不得恶性竞争抢占房源。

一时间，租赁中介被推上风口浪尖。

这种漩涡里的遭遇，开发商早已司空见惯。但对于租赁中介来说，这还是第一次，他们远远比房地产商更加紧张。

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面对内部人的指控，我爱我家率先回应：

部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家的观点。

随后，自如发表声明，为自己辩护：

长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

而在几天前，同为链家系的贝壳研究院发布《北京租金上涨的真相》报告指出：

北京租金上涨背后，是集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑等原因所致。

在租赁中介的眼中，这一轮房租上涨的原因，是拆违、清理群租房、整治黑中介，乃至消费升级之下对于所谓品质租赁需求涌动导致的结果。

至于租赁中介在其中的作用，按他们自己的话来说：

我们还影响不了房租价格。

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正常的市场下，中介的确影响不了房租价格。

因为我国的租金回报率实在太低了，低到没有机构愿意真正深度介入这个市场。

数据显示，北上广深的租金回报率全部不足2%，厦门租金回报率更是仅有1%，一套房子仅靠出租，至少需要50年-80年才能回本。如此之低的回报率，以逐利为主的资本，显然不会轻易下场的。

不正常的情况是，资本和机构具有扭转乾坤的能力。

租金回报率低，那就通过机构的力量收拢房源，进行包装再上市，简单装修之后租金随即上升，租金回报率也随之水涨船高。

当然，这还不够。要想影响区域租房市场，必须得有资本作为凭借。长租公寓的凭借究竟是什么？

一个是资产证券化。

2017年8月，自如发布1号房租分期信托受益权资产支持专项计划，该项ABS发行规模为5亿元。截至今年上半年，整个市场上，已有近20家房企已经发行或拟发行住房租赁资产证券化产品或其他融资产品，规模近千亿元。

另一个是融资扩张。

链家旗下的自如公寓，在今年1月份完成了40亿元的A轮融资；另一个租赁中介蛋壳，在今年2月和6月分别完成了1亿美元和7000万美元的B轮及B+轮融资。

既然都不缺钱，租赁市场自然一时间刀光剑影。你争我抢，房租在资本的跑马圈地之下，水涨船高在所难免。

至于租赁中介在其中“发挥”了多大的作用，用胡景晖的说法：

长租公寓恶性竞争在这次涨价中起到了推波助澜的作用，应该占到三分之一的权重。

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同样是上涨，但与开发商相比，中介的遭遇有点“悲催”。

从1998年住房商品化改革至今，房地产商在一波又一波的骂声中，迅速成长为最具赚钱能力的行业，房地产企业接连跻身世界500强，一众房地产大佬亮相各大财富榜，风光一时无两。

虽然争议重重乃至骂声不断，但大多数大佬们都对此不置一词。除了一度身为房地产商的任志强之外，其他人都对房价暴涨本身讳莫如深。

闷声发大财，向来是广受推崇的传统智慧。

无论房价如何上涨，无论社会情绪如何涌动，房地产商一直都岿然不动。

然而，当大火第一次从房地产商身上烧到租赁中介身上时，一切都不同了。

房地产商在争议声中闷声发大财，中介们被捧到火上烤，不得不主动出来回应，境遇千差万别，这背后的原因，正是理解政经中国的关键所在。

4

相比于房价，房租更关乎稳定的基本盘。

房价暴涨，固然带来潜在的金融风险，但只要泡沫一天不破裂，楼市对于整个经济和土地财政的刺激效应就始终存在。所以高房价更像是一场默契的合谋。无论是地方政府还是开发商抑或有房一族，都乐见其成，甚至主动推波助澜。

房租就不一样。房租暴涨，不仅对经济发展没有半点好处，对于地方政府同样也不是好事。

房租暴涨比房价更容易挤压消费，但这不是最关键的；关键的是，房租是CPI的构成元素，而房价却不是，房租持续上涨，必然抬高CPI，同时还提高生产成本和经营成本，从而进一步推升整个社会的通胀预期。

就在刚刚过去的7月，全国CPI重新占上2.1%的高位，房租是主要贡献之一。而北京、深圳的CPI涨幅更是高达2.8%、2.5%，环比上月双双上涨0.6%。

同样，与房价相比，房租更能带来实实在在的痛感。房价暴涨，固然让许多人抛的越来越远，但买房并非唯一选择，租房仍旧是最后的退路。

但当租金高企，甚至占据月收入一半以上时，谈何提振消费，又谈何梦想？

所以，因高房价而逃离北上广深，有时候真的故作矫情；但因高房租而逃离北上广深，这时候就只剩下深深的无力感。

更关键的是，2017年，“租售并举”被列为房地产发展的长效机制，与“房住不炒”一道成为房地产市场最为核心的指导原则。

如今楼市冰封，炒房团如同惊弓之鸟，眼看“房住不炒”即将落地，租房市场却出来搅局，岂非自找不是？

5

房住不炒，房租更不能炒。

房价暴涨，始终还有路可退；房租一旦持续暴涨，不仅年轻人在大城市将失去最后的退路，甚至连内需和就业形势都将受到严重影响。

CPI、内需、就业、稳定，只消将这些关键词摆在面前，就明白这个问题的严重性。

这恰恰各大中介机构，都不愿意接受炒高房租指控的根本原因所在。

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