购房秘笈：刚需族二套省钱策略（上篇）#W23
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本篇内容：二手房交易解决方案
一、客户情况：
资质：夫妻名下有一套房产，想买二套房有房票；
资产：夫妻收入名下昌平有套房子300万左右；
年收入：夫妻国企+外企月税后打卡工资5万*12+房租收入5w=65万；
净收入：65万-年12w日常开销=42万；
二、房产预算：
房产性质：二手商品房、普宅、五环内，满五唯一、90平内、学区属性；
房产总价：850万；
首付资金：以家庭为单位需要6成510万首付资金。
按揭贷款：如果按照850万，4成340万，二套最新利率5.7%，月供23773元；
资金缺口：850万-340万-25万（中介、税费等）=485万；
三、解决方案（现金流-资质-征信-意识）
A、常规路径：
1、东拼西凑解决485万，然后买二套做按揭只能贷款340万，利率5.7%。
2、如果双方父母家庭条件好，需要掏空6个钱包。
优势：夫妻负责少，生活无压力，顺利成功买房；
劣势：利率高，掏空三个家庭的积蓄；
B、信用贷模式、满杠杆路径
1、根据夫妻工作情况，采用并发模式解决200-300万；
2、一个银行30—50万，贷款利率5%-9%，最多3-5年；
3、需要把资金贷出来以后，在去银行办理按揭贷款。
优势：用信用贷款凑够首付资金，顺利买房，不用找家人亲戚借太多；
劣势：周期短3-5年，还款压力大，影响自己正常家庭开支；
C、资产模式、连环操作
1、首先对自己现在资产进行评估，然后进行二次抵押；
2、二抵资金+自有资金凑够40%首付；
3、通过DG方式买到房产（议价能力强）
4、通过银行办理抵押贷款可以贷60%-70%
5、正常按照20年月供还款利率4.35%-4.75%
优势：利率低，额度高，不用找太多人借钱，通过金融连环操作成功买房；
劣势：需要支付垫资利息，操作成本高；
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以上几套解决方案，如果是您会选择哪套方案去买二套房产呢？在操作过程中我们又需要做那些细节筹划呢，关注我下期文章我们继续为您讲讲二手房省钱策略...............
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