【年报】克而瑞解读：2019年谁是淮海城市群老大哥？

克而瑞徐州 2022-05-16

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城市服务质量与当前自身所处经济发展状况相关，两区城市质量呈阶梯分布，城市之间差异不大，徐州、临沂居第一梯队，但未形成绝对优势。

徐州的教育资源强度、医疗发展程度、整体交通联系度、人口日流量等方面在区域中优势明显。

跨行政边界的机构尚未成立的背景下，淮海经济圈空有“名头”，相对分立，以徐州为领头的苏北五城抱团更为紧密。

淮海、苏北区域整体政策环境相对宽松，多点调控，周边城市未受其影响，徐州、临沂调控力度最高但优势不减。

商品住宅市场分化更为明显，徐州新房成交量价远高于周边城市，成交均价与土地成交楼面价分布基本一致。

徐州价值有目共睹，房企落位与当前城市容量基本吻合，除徐州外盐城、临沂、济宁等核心城市优势突出。

徐州单核联动苏北五城形成优势区。

徐州量价首位度最高，改善需求抬头，淮安、盐城金边效应明显，量价均有保障，连云港大量出地，需警惕存量风险，宿迁城市容量低，流速过慢致存量积压。

城市格局内部分化，行业趋势不确定性显现，踩准周期成为房企投资成败的关键因素之一。

徐州2019年延续2018年调控基调，现行政策以“稳房价”为主，行业压力加剧背景下，未来加码可能性小。

改善需求激增，带动整体均价跃升明显。

徐州市场压力初显，进入顶部盘整周期，目前处于中等拿地阶段，需重点关注地价成本，预计2020年三季度进入最佳拿地期。

规避高成本、高风险区域，重点关注大郭庄、东湖新城、及奥体板块。【城市研究】为何徐州东区备受瞩目

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