城市轮动更新下，新城区正逐步实现其价值潜力
随着城市的不断发展，老城区在占尽天时地利人和之后，它的劣势也逐渐凸显。人口密度高，人口调控压力大；商贸中心体系完整但CBD能级不高；混合用地明显，但就业与居住空间并不匹配；历史文化遗存丰富，但城市缺乏特色；对跨国公司总部和功能性机构的吸引力不足，国际化程度不高。这一系列的问题，使得城市亟待更新，需要谋求更好的发展。
在这样的背景下，“一城两心”“一城两核”等概念成为各大城市的规划空间布局方向。以“老城区”和“新城区”并驾齐驱的方式来谋求城市发展的新路径成为目前城市更新发展的新潮流。
以南京的河西新城为例，自2010年申办青奥会开始，经过十年的变化发展，在奥体中心、南京国际博览中心的进驻之下，河西新城已成为南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心。
在此背景之下，河西新城的房价也一路攀升，现已成为南京房价的高地，同时也是南京高端住宅的聚集区。
作为城市更新中的一员，徐州在2016年提出了“2+6+15”的空间布局体系，确定了新城区的“两心”地位，直到2019年2月新城区正式撤销，归为云龙区统一管理，成立15年的“新城区”正式退出历史舞台。
如今，新城区虽然在行政属性上已划并入云龙区，但无论是其规划还是配套，亦或是房地产价值，都在全市的发展过程中扮演着重要的角色。
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城市规划利好
从概念转向现实
徐州新城区建立于2004年，一直以来都是徐州市政府的驻地。根据徐州城市总体规划，作为“双中心”之一的新城区，其功能定位为徐州市的行政中心及区域性的商务、金融、文化中心，是徐州市的商务政务创新区。
事实上，新城区除了占据市政府驻地这一行政中心的重要地位以外，其商务、金融中心的地位也在历年的发展中逐渐成型与实现。2019年9月底，淮海国际博览中心正式开工建设。
作为淮海经济区规模最大的会展中心，淮海国际博览中心将填补徐州市举办大型展会缺乏现代化、全功能场馆的空白，成为徐州对外开放的重要窗口和商贸物流发展的新平台，有效提升徐州区域开放度，辐射带动周边城市实现共同发展。
同时，也为加快淮海经济区建设，推动淮海经济区发展规划早日上升为国家战略提供了一个崭新平台。
至此，新城区在整体规划中的行政、商务、金融、文化中心的各项红利已逐一成为现实，也为区域的价值发展奠定了坚实的基础。
图 | 徐州城市空间布局规划
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成熟体系配套
为新城区注入新活力
作为新城区的最大缺陷点——配套，徐州新城区也在多年的规划中逐步完善。截至目前，徐州新城区的城市形态已基本形成，基本构建起集教育文化、医疗卫生、公共交通、社区商业、便民服务等为一体的综合服务体系。
图 | 徐州新城区配套图
教育方面，目前新城区已建成幼儿园9所、小学9所、中学4所、大学1所、十二年一贯制国际学校1所，引进徐师附小、徐州一中、新加坡伊顿国际幼儿园等知名学校办学。
医疗方面，包括徐州市中心医院新城区分院在内，已开诊三甲医院1家、二级医院2家以及社区诊所4家。
公共交通方面，区域内部已开通多条公交线路，东北方向紧临京沪高铁徐州东站，东南距徐州观音国际机场仅20余公里，同时在建中的轨道交通2号线和规划中的地铁6号线也将交汇于此。
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规划利好与配套完善双重红利下
区域房地产市场价值的重塑
房价逐步超过市区，成为城市房价新高地
从近十年房价走势看，新城区房价呈现一路上扬的趋势，并逐步超过市区整体均价，新城区新房市场的价值逐渐凸显。在2017年之前，新城区房价与市区房价几乎并驾齐驱，房价差微乎其微。但从2017年开始，新城区房价呈现爆发式增长，房价增速明显变快，甚至超过市区整体房价。截止2020年4月，新城区房价与市区房价比已在1.35:1，房价涨幅较去年达24%。
新城区房价上涨一方面与宏观房地产市场变化有关，另一方面与城市规划也有着不可分割的关系。据了解，2017年正是徐州确定淮海经济区中心城市地位的年份，而作为城市“两心”之一的新城区房价的上涨与这个节点也有着必然的联系。
宜居环境促成区域成为城市改善之地
从近两年商品住宅成交结构可以发现，徐州住宅的改善属性已凸显，2019-2020年120-144㎡的改善面积段成交占比达32.77%，而90㎡以下的刚需面积段成交面积仅占5.64%。在此大环境下，新城区的改善属性则更加明显，面积段成交结构与市区类似，但细看之下，200㎡以上的面积段成交占比达12.97%，远超市区在该面积段的成交，终改置业属性需求突出。
分析其原因，与新城区自身的特征有着密不可分的关系。首先，作为新城区，人口密度远低于老城区，据了解，新城区总规划面积52万平方公里，人口35万人，人口密度仅0.67人/平方公里，居住的舒适度极佳。其次，以大龙湖、顺堤河风景区、拖龙山山体公园等为依托的一大批景观绿化，使得新城区人均公共绿地达40.4㎡。此外，教育、医疗、交通等成型的配套体系为居住提供了生活保障。低密的人口、宜居的生态环境和成熟的配套体系使得新城区成为改善置业的首选之地。
利润空间上涨期，品牌房企相继进驻
（注：2015、2018年新城区无涉宅类用地成交）
从近十年新城区的房价与地价之间的比值关系来看，新城区的房价和地价的比值基本稳定在3.5以上，而房价与地价之间的差额则出现增大，截止至2020年房地价差近1.2万。这个数据表明，新城区的房价与地价之间的可获利润正处于上涨期，对比一些利润较低的区域板块，处于利润上涨期的板块能够吸引更多的房企进驻，同时也能够让房企在保证利润的基础上打造更好的产品。
从目前房企进驻情况看，除了早期进驻的碧桂园、中锐、绿地等房企，近两年又有新城、保利等品牌房企相继进驻。其中，以绿地为例，自进驻新城区以来，已开发建设了绿地商务城、绿地泊林公馆、绿地莫兰迪公馆等多个项目。
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绿地淮海国际博览城
作为城市中大型功能配套的价值属性
作为早期进驻徐州的房企，绿地与徐州城市的发展有着不可分割的关系。以绿地商务城为代表的典型项目，通过“大城模式”，将居住、办公、娱乐等融为一体，为新城区带来人口、经济。
此外，作为绿地与城市共发展的特色产品线——城际空间站也在徐州新沂实现了落地。绿地淮海国际博览城作为绿地在新城区落地的第四子，是集展览、会议、赛事、餐饮、娱乐、休闲、办公、购物、居住为一体的城市功能配套，扮演着与城市共建共生的重要角色，其城市价值属性不可替代。
项目除了能够享受新城区带来的规划、配套等先决优势条件以外，又独占奥体中心、淮海国际博览中心两大地标。要知道能够同时拥有奥体中心和博览中心的板块在全国范围内也仅有杭州、南京等一线城市。
以南京奥体板块为例，在南京奥体中心、博览中心两大“组合拳”之下，目前周边二手房价均价近5万元/㎡，其中南京国际博览中心邻近房价最高达9.1万元/㎡，成为南京当之无愧的“富人区”。
绿地淮海国际博览城坐享区域各项发展红利，同时又占据博览中心、奥体中心两大地标优势，未来项目成为徐州人居价值的高地，潜力可想而知。
图 | 淮海国际博览中心地块规划图
结语：在城市的轮动更新下，随着各项规划、配套的落地，新城区的价值潜力正一步步凸显。同时享有区域规划、配套的双重红利，又有品牌房企的实力背书，绿地淮海国际博览城正处于最佳风口。
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