北区成房企重仓阵地 后期市场不容乐观
2020年仅剩月余，徐州土地市场的热度仍居高不下。虽期间经历起伏，但全年整体热度显著高于往年。尤以鼓楼区为甚。
截至目前，鼓楼区20年宅地供应已达56万㎡，比19年全年多38%，同时已完成20年鼓楼区供地计划约96%，居各区之首。不仅政府供地积极，房企进驻意图亦较强烈。2020年新挂地中，除却明日待拍的三宗地外，所有地块均已成交，其中多达六宗宅地超过（含）10家房企参拍。鼓楼区俨然成为新的补仓重地。
20年鼓楼区成交的宅地全部集中于客运北站及九里山板块，也就是常说的北区。其中客运北站板块除一宗外，全部落位于新规划的鼓楼区高新区核心区范围；九里山板块则全部坐落于规划的龟山小镇范围内。而这两个区域均为鼓楼区后期重点发展片区，这或许也是各家房企选择进驻的规划驱动。
待入市项目井喷 未来市场竞争激烈
土地市场一片向好，新房市场是否也如此呢？截至目前，20年北区新增住宅建面为61.5万㎡，至今仅两个项目入市，总体去化约5.1万㎡，叠加片区内在售项目的存量38.6万㎡，目前北区大库存约95.0万㎡，竞争力度相对强。同时，因待入市项目拿地时间相对集中，入市节点接近，短期内竞争环境不容乐观。
除却存量较大，待入市项目业态同质化亦较明显。不同于片区内的早期市场，待入市项目集中于洋房与小高层房源，且均为装修交付，一定程度上将加剧各项目间的去化竞争。
此外，价格整体走高也会“雪上加霜”。目前待入市项目放风价集中于1.5-1.8万/㎡，而同样的价格在整体市场来看可选择范围也较大，甚至部分城东核心区项目亦可入手。价格优势的缺失，亦会一定程度影响客户的选择。
而纵观北区历年来的推盘情况，除早已售罄的万科城（含橙郡及公园里）及性价比相对高的苏宁悦城，其余项目整体去化都较一般，有些甚至较差。这主要源于北区早年的印象不佳。作为老工业基地及老城片区，早期的北区居住环境不佳，“脏乱差”成其标签，加之后期徐州整体发展“东拓南进”的格局，北区愈发不受待见。近年来北区进行大规模改造，居住环境焕然一新，但相对其它区域，购房者的青睐度依旧偏低。
以上种种，无不表明后期北区新房市场竞争环境激烈程度不容小觑。
明日，11月最重要的一场土拍将开拍。三宗重磅地块截至目前均有多轮报价，最高一宗已有10轮报价。成交是一定的，悬念仅在于花落谁家以及地价将达到多少，是否会再刷新板块地价。众多房企的出手，北区必将成为下一阶段新房供货大区，但同样的，市场竞争激烈。或许，产品力将成为各大房企突破重围的杀手锏。