10月12日，姗姗来迟的徐州第二批集中供地终于上架。在此之前，徐州已连续四个月未供宅地。此次集中供地，徐州市本级+铜山区共出让26宗地块，其中商业用地3宗，定销房用地5宗，保障性租赁住房用地4宗；双限宅地共14宗，总建面114万方，起拍总价达66.4亿元。与第一次集中供地相比，双限宅地减少4宗，总建面减少65万方，起拍总价减少65.9亿元。而除此之外，此次集中供地尚有不少其它方面的变化。规则微变之处见真章此次集中供地在出让规则上进行了一些微调与新增，重点主要来自以下两个方面：① 增加租赁房供地本次集中供地首次增加保障性租赁住房用地，总供地4宗，总建面20.4万方，市本级与铜山各有两宗，均位于主城外围区域。所有租赁住房用地必须自持，不得销售，且租赁价格不得高于市场租赁价格的70%。该条新增规则恰与“831”新政所要求的”加快推进公共租赁住房建设”内容相符合。② 最高溢价不高于15%同样是“831”新政要求，此次集中供地严控最高溢价，所有限价地最高溢价均为15%。与首次集中供地最高溢价要求30-50%相比，最高溢价下降显著。③ 成交总价不再全部加价不同于首批集中供地，所有触顶地块实际成交总价为触顶价加一个竞价幅度，即成交总价=最高限价+100万。本次集中供地市本级的10宗地若达到触顶价，成交总价即最高限价，仅铜山区仍延续首次集中供地的算法。一定程度上，若地块达到触顶价，房企购地成本有所减少。① 新增开发资质要求
此次集中供地明确要求不接受自然人竞买，同时“双限”出让商品住宅地块另需具备相应的房地产开发资质，方可参加竞买。而这个相应的房地产开发资质，市本级的宗地参拍房企需具备房地产二级（含二级）及以上开发资质；铜山的宗地参拍房企需具备房地产四级（含暂定）及以上开发资质。新增的开发资质要求避免了一些小房企及不具备房地产开发资质的投资公司、政府平台等参与，给予具有实力的大房企更多获地机会，也一定程度防范了后期可能出现的烂尾等不利情况。② 严查购地资金来源
（图源：徐州市本级挂[2021]30号国有土地使用权挂牌出让公告）
“831”新政中明确要求：加强房地产开发资金监管，严格住房用地购地资金来源审查，严禁房地产企业使用非自有资金购地。此次集中供地即将该要求落实。恒大危机尚未过去，花样年、当代等相继暴雷，而此举也算是防范部分激进的房企盲目囤地，以致后期出现烂尾。保刚需、稳市场是王道此次集中供地从数据层面上也存在一些变化。首先，此次集中供地同板块的地价明显提升。两次集中供地共有四个板块出现重叠，其中三个板块起始楼面价有所增加。在严控溢价的基础上，还要保证市场预期及房价的稳定，所以最高溢价降低的情况下，起始楼面价势必要提升。但从最终地价的限价来看，二次集中供地变化不大，基本与首次集中供地持平。再者，本次集中供地区域外扩明显。首批集中供地时，地块多来源于奥体板块、中心区板块、城东板块等中心及近中心的核心区域，外围区域所涉及的地块相对较少；而二批集中供地区域明显外扩，大黄山大庙等外围板块均有涉及，三环内仅一宗宅地供应。这也使得，二批集中供地平均起始楼面价远低于首批。而对于刚需来说，不失为一大利好。优质区域的宅地即便对房价进行限制，但相对刚需来说仍是高不可攀，而转战外围区域相对将有更多的选择。同时，首批集中供地房价限价在1.7万以上的高价项目超过一半比重，此次集中供地仅三宗，对于整体市场来说，也有助于平衡城市整体均价，稳定整体市场预期。些许遗憾，些许期盼
“831”新政曾提出未来供地除双限外，还将采取“提品质”方式供地，这对于备受维权困扰的置业者来说可谓是喜讯。但本次集中供地并未涉及相关内容。这或许与近期一二级市场的降温不无关系。毕竟，政府供地还是希望可以正常成交的。不过，据本次集中供地公告公示，下批次集中供地将于12月初上架。或许，我们可以期待下，下批次集中供地或将增加该项规则。春风虽欲重回首，落花是否再上枝头？
下半年以来，整体大市场环境下行，市场成交规模下降，叠加房企融资端持续收紧，房企拿地动能削弱，地市降温显著。一二线多个城市二批集中供地终止及流拍情况频出，三四线城市地市环境亦严峻。临近年底，部分城市已开始“救市”行动。为稳定市场信心，防止局部“过冷”的风险，后期政策大环境或将有所调整，市场或存在一定改善的可能。徐州此次集中供地将于11月17日分批次出让，届时是否依旧所有双限地均将成功出让尚是未知数。我们不妨给市场及房企一点信心。
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