猛！金湾2.8万！斗门1.9万！市区4.2万！决战五一，备案不手软！

五一黄金假期将至，珠海楼市怎么走？

今日，房姐统计了4月备案的楼盘价格，从这份数据或许能猜到珠海楼市的几分走势：

●市场再添新丁，4个纯新盘公示备案价。

●金湾洋房单套最高备案价2.8万/㎡，斗门最高1.9万/㎡。错综复杂的市场，总有楼盘价格坚挺。

●传统意义的刚需片区，随着高端产品的加盟，价格出现分化，产品层次也在丰富，如金湾。

 ▲4月备案的9个楼盘

市区纯新盘备案均价3.7万

从珠海市国土资源局公布的2018年供地计划可以了解到，今年香洲城区商住地供应为零。城区土地虽然紧缺，但可出让地块并非没有。

 ▲珠海2018年供地计划，点击放大看得更清楚

事实上，为了推进三旧改造，城区的用地指标被严格控制。房姐预测，今年城区多个旧村改造将会加速，但招拍挂的商住地几乎为零。而今年入市的纯新盘也不会多。

上个月，凤凰山下又一楼盘——悦澜山开放样板房，正式亮相。这是春节过后，市区首度亮相的纯新盘。目前，该盘已有8栋产品公示备案价。

 ▲悦澜山1-8栋均已备案

其中，3月中旬备案的1栋，备案均价约为33994元/㎡。而在4月18日，则备案了2-8总共7栋产品，备案均价约37189元/㎡。

可以肯定该盘备案价并非市区最高，但今年市区纯新盘缺乏，该盘销售情况如何备受关注。目前该盘尚未开售，户型涵盖99-411㎡的平层和复式。

西区产品价格分化明显

传统意义上的珠海西区，被视为刚需客置业首选，因其价格相比市区有1万-3万/㎡的差距。

不过，要在激烈的竞争中脱颖而出，开发商求异、产品升级，西区也开始涌现一些改善类型的产品，产品层次更加丰富。

 ▲航空新城现状图

4月18日，九洲保利天和洋房5栋备案，单套备案价最高达2.8万/㎡。这个价格虽然不能代表金湾整体楼价，但却是该片区洋房价新的“天花板”。

▲九洲保利天和最新备案栋座价格最高的三套单位

可以看到，金湾近年进步确实明显。

崇峰、碧桂园等开发商豪掷重金“制造”的高价地（楼面价最高19050元/㎡），在金湾整体楼价尚未突破2万/㎡的情况下，倒逼开发商创造更高层次的产品，方能叫高价。

▲金湾4月两个楼盘备案价公示

从另一角度来看，金湾尤其是航空新城的产品层次将会越加丰富，对市场而言是好事，但楼价“天花板”也会不断被突破。

斗门老树发新芽 备案价逼近两万

至于斗门，片区新盘正在不断涌现。也有老盘发新芽，其中旭日华庭二、三期10-13栋备案，均价高达18586元/㎡，单套最高19300元/㎡。

 ▲斗门4月四个楼盘备案价公示

此外，诚丰雅园、华发峰尚、世荣作品壹号等楼盘均有新栋座备案。

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