惊！最低1.5万/平！航空新城二手成交大曝光！（附真实价格）

Original 默默珠海房姐 2022-08-06

就在刚刚，房姐拿到一份航空新城二手真实成交价目表。仔细研究发现，过去一年，片区有一手盘最高成交价达3.5万/平，而二手房最低成交仅1.5万/平。

价差最高达2万/平。

那么，对于关注航空新城楼市的朋友而言，一手楼和二手楼，应该怎么选？

片区有二手盘成交最低1.5万/平

来自正顺地产的真实成交数据，过去一年，片区内的保利时代、保利香槟国际、时代山湖海等，二手成交相对活跃。

其中，中海左岸岚庭成交均价高达22162元/平，为这个片区最贵的二手楼。

航空新城二手真实成交均价统计：珠海房姐，数据来源：正顺地产
楼盘	成交均价（元/平）
中航花园	21060
中海左岸岚庭	22162
时代山湖海六期	17632
时代山湖海（1-5期）	19639
时代山湖海兼得	18452
保利香槟国际	17886
保利时代	20114

根据记录，今年5月，该盘一套约98平的三房以235万成交，折合单价高达24036元/平。为该盘今年录得最高单价记录。

至于片区成交单价最低的记录，则出现在保利香槟国际，今年2月该盘一套约125平的单位，以总价193万成交，折合单价约15460元/平。

相比之下，二手楼之间价差也明显，最高和最低，价差可达8576元/平。后者楼龄稍长，大约于2013年竣工，前者在前两年陆续收楼。

▲航空新城

一手豪宅化，最高成交价3.5万/平

至于一手楼，近期走势略为微妙，有楼盘今年以来销售价波动较大，从最初2.3万/平一路高歌顶破3万/平，近期则回落至2.7万/平。

房姐掌握的网签数据，片区网签单价最高出现在崇峰壹号院，最高顶破3.5万/平。

▲航空新城周边楼盘图

目前而言，片区有一手货供应的楼盘主要为龙湖龙光首开·湖城大境、崇峰壹号院、碧桂园华发·滨海天际三大楼盘。

而在近期即将以全新盘姿态入市的则有龙光·玖誉湾、华发公园住宅、德泰华庭，三个楼盘吹风价相差甚远，有盘吹风低至2.2万/平。

出品：珠海房姐
项目	产品	均价（元/㎡）
碧桂园华发滨海天际	103-138㎡三至四房	27500
崇峰壹号院	172-330㎡三至五房	31000
龙湖龙光首开湖城大境	99-126㎡宽景洋房	26000
150㎡花园叠拼	26000
43-85㎡公寓	22000
龙光玖誉湾	88-108㎡三至四房	吹风2.4-2.5万
华发公园住宅	98-110㎡三至四房	吹风2.6-3万
德泰华庭	77-123㎡两至四房	待定
数据来源：搜狐焦点，房姐监控统计时间：2019年12月8日

提醒：二手房交易成本要算清

时代山湖海街铺一家中介门店的员工告诉房姐，今年6月开始，珠海二手房交易个税缴纳方式可以“二选一”，也就是“核定征收”和“差额征收”，由纳税人自行选择。

如此，对于原值发票成本较低的房子，可选择核定征收，那么这部分税费成本将出现较大的下降。

中介表示，在政策调整之前，航空新城的业主为了好成交，彼时还有很多业主接受各付各税。不过政策调整后，业主多数选择实收。

▲时代山湖海

在实收的背景下，证未满两年的次新房，需缴纳增值税，这部分税负也将成为买家的置业成本之一。关于二手住房需承担成本，小伙伴们不妨参考下表⬇️

那么，这部分成本大概会多少？不妨假设，中海左岸岚庭那套约98平的三房，实际成交价为235万。该盘一期一手买入时，均价约1.5万/平，总价大约147万。

而在这次买卖中，税局核定的过户价单价约2.2万/平，即总价约215.6万。

那么，这个单位成交买卖双方主要承担的税费包括个税、增值税、契税（此三项金额相对大，其他暂且忽略不计）。

税种	假设条件	公式	税费
增值税	未满两年	过户价/（1+5%）*5%	约10万
个税	核定	过户价*2%	约4万
契税	家庭唯一	过户价*1.5%	约3万

（说明：以上仅供参考。实际成交价、发票原值、税局核定过户价等，请以实际为准）

计算下来，证未满两年的楼盘要交易，税费大头将是增值税。如以上成交，总税费成本高达17万-18万。

若交易背景为业主实收，意味着买家需要承担这部分成本。也意味着，首付需多准备17万-18万。

不过，放眼航空新城，目前有二手放盘的几大项目中，大多数房产证已满两年，如时代山湖海、保利香槟国际等，而证未满两年的主要是中海左岸岚庭、保利时代。

后续，华发中央公园二手入市，证也将未满两年。

一手房VS二手房，到底怎么选？

二手房成交价低？的确，一些楼龄在5年以上单位，早期一手买入价较低，且户型相比而言，没有新盘的实用。

那么，一二手房各有什么优劣势？

一手房单价较高，总价也偏高。不过，在买卖流程上，一手房比较简单，且税费等成本会较少，也免中介费。

▲在建一手盘

二手房单价、总价相对低，更加实惠，且可以快速收楼，对于刚需而言，是不错的选择。

不过，在决定时，需要做好充分的首付成本计算，除了正常交易时需支付给卖家的首付，还要准备税费、中介费等。

所以，有时候买入二手房，但最开始需支付的实际成本有可能比一手房高。

▲航空新城航拍

在房姐看来，航空新城未来仍有几个纯新盘要入市，愿意等且认同航空新城地段价值者，一手房是不错选择。

对于急于自住的刚需，不妨多走走二手市场，淘到笋盘的几率非常高。但交易过程，需和卖家约定好，并且算好帐，以防出现首付成本远超个人财力的情况。

最后，让我们来看看航空新城二手楼近一年来的实际成交价吧，附楼盘简单点评，仅供参考！

中海左岸岚庭

小区规模：总建面约29万平，2020户（来源：安居客）

竣工时间：2017年（来源：安居客）

成交均价：22162元/平（来源：正顺地产）

房姐点评：该盘楼龄相对新，一手卖到最后最高价格顶破2.2万/平。因而目前业主放售价格不少在2.3万/平以上。楼龄短，房产证未满2年，税费高。

但中海物业却深得市场追捧，小区成规模，户型正，因而近一年来该盘二手成交颇为活跃。

中海左岸岚庭2019年二手成交一览（部分）出品：珠海房姐数据：正顺地产
成交	面积	成交价（万）	单价（元/平）
5-13	98	235	24036
7-29	110	257	23327
1-19	98	224	22944
1-20	97	222	22887
4-14	123	280	22785
9-1	89	200	22371
7-14	89	198	22148
1-19	111	242	21869
3-28	98	207	21172
1-17	98	195	19965
2-22	98	191	19548
合计	1392	3086	22162

时代山湖海

小区规模：1-6期，规模较大，未查到准确数据（来源：安居客）

竣工时间：2012年-2013年（来源：安居客）

成交均价：1-5期19639元/平；6期17632元/平（来源：正顺地产）

房姐点评：时代山湖海，规模较大，小区环境也非常好。期数较多，户型产品选择也较多。不过，相比现在88平就能做三房两厅两卫的高实用新房，早期的产品设计户型稍偏大。

时代山湖海（6期）2019年二手房成交一览（部分）出品：珠海房姐数据：正顺地产
成交	面积（平）	卖价（万）	单价（元/平）
11-10	93	156	16774
9-29	112	195	17422
9-7	80	150	18866
7-14	93	166	17871
6-25	80	153	19094
5-30	114	195	17096
5-4	92	169	18454
5-1	93	163	17586
4-15	92	165	18023
3-28	80	138	17358
3-25	112	198	17690
2-27	93	165	17734
2-26	93	153	16446
1-30	92	155	16931
合计	1316	2321	17632

时代山湖海（1-5期）2019年二手房成交一览（部分）出品：珠海房姐数据：正顺地产
成交	面积（平）	卖价（万）	单价（元/平）
9-21	82	163	19760
8-27	102	198	19374
8-23	102	210	20548
7-26	79	166	21018
7-23	125	278	22240
5-14	140	305	21725
5-2	82	165	20049
4-21	140	248	17665
4-8	129	228	17717
3-15	102	230	22611
2-28	125	265	21163
2-2	146	230	15799
1-24	126	245	19509
合计	1735	3408	19639

此外，房姐也拿到时代山湖海兼得真实二手成交价。（该盘已不在航空新城核心区）

时代山湖海兼得2019年二手房成交一览（部分）出品：珠海房姐数据：正顺地产
成交	面积（平）	卖价（万）	单价（元/平）
6-20	116	186	16034
6-20	93	200	21445
6-16	101	187	18465
合计	310	573	17632

保利香槟国际

小区规模：总建面33万平，3166户（来源：安居客）

竣工时间：2013年（来源：安居客）

成交均价：17886元/平（来源：正顺地产）

房姐点评：作为航空新城相对早的楼盘，朝向和户型相对逊色。但该盘胜在价格低，所以成交非常之活跃。

保利香槟国际2019年二手房成交一览（部分）出品：珠海房姐数据：正顺地产
成交	面积（平）	卖价（万）	单价（元/平）
10-13	97	206	21169
9-29	94	190	20119
9-23	92	184	20048
11-8	130	258	19857
10-31	97	188	19442
3-18	130	250	19243
9-5	92	175	19111
3-10	90	172	19029
9-29	93	176	18972
8-4	91	173	18888
10-12	94	176	18696
4-16	92	172	18688
6-28	94	174	18463
10-9	83	153	18427
4-18	92	170	18420
1-1	131	240	18385
5-2	94	172	18222
5-31	130	236	18169
10-31	89	162	18117
4-10	97	175	18097
10-1	93	168	18070
4-11	83	151	18047
10-25	88	158	18020
3-18	94	168	17953
3-11	97	173	17890
3-5	93	166	17888
4-23	83	148	17735
4-26	88	155	17692
1-10	97	172	17675
11-8	84	148	17638
6-25	94	166	17633
5-31	125	220	17623
4-9	95	168	17616
3-3	95	167	17612
3-10	94	165	17601
9-21	88	155	17600
8-9	88	155	17530
7-21	95	165	17431
6-30	95	165	17418
9-12	88	152	17336
4-8	89	155	17334
7-21	84	145	17280
1-28	94	162	17216
3-3	129	220	17098
4-20	94	160	16996
4-22	95	160	16890
3-5	83	139	16741
1-21	94	156	16660
2-15	88	145	16551
4-8	87	144	16474
1-4	91	149	16417
3-31	91	145	15987
2-25	125	193	15460

保利时代

小区规模：总建面19.3万平，1876户（来源：安居客）

竣工时间：2018年（来源：安居客）

成交均价：20114元/平（来源：正顺地产）

房姐点评：规模小区，楼龄较新，靠近金湾华发商都。但房产证同样未满两年，税费成本不会低。

保利时代2019年二手房成交一览（部分）出品：珠海房姐数据：正顺地产
成交	面积（平）	卖价（万）	单价（元/平）
10-31	100	200	20020
10-21	93	189	20421
10-20	98	198	20308
10-8	101	200	19802
9-19	100	198	19760
9-4	96	194	20297
8-11	95	188	19694
7-31	95	205	21475
7-12	100	190	18992
7-6	96	185	19372
5-8	100	212	21158