2020年，湖心路要破2.5万/平？！

就在前日，中铁建以底价6亿拿下湖心路一幅8.4万㎡的住宅+小学+幼托+商业用地，楼面价4762元/㎡！

楼面地价腰斩？开发商不看好珠海市场？事实上，从2018年至今，湖心路通过招拍挂合计出让了5幅地块，其实，仔细计算，楼面地价均不低！

其中，2018年3月，该地段成交一幅地块，实际楼面地价已是高达15500元/平！（来源：好地网）

面粉贵，这是不争的事实

今天，房姐就以湖心路出让的地块为例，给大家算算他们的实际楼面地价，也即是可售楼面地价。

一般而言，目前珠海媒体在报道拍地，所说的楼面地价计算比较简单，一般就是成交金额/计算容积率建筑面积。

但事实上，如今珠海地块出让，多数要求配建人才保障房，而湖心路多幅地块，还需配建幼儿园、小学等，那么，可售楼面地价的计算公式就比较复杂。

简而言之，可售楼面地价=（地价+配建成本+复垦费）/可售建面。以此公式计算，好地网算出的可售楼面地价如下：

而房姐从一名业内人士处了解到，每家企业计算实际楼面成本的具体方式不一。但湖心路地块，多数涉及复杂的配建，因而可售楼面地价的确都不低。

“要有钱赚，楼面成本最高者要卖破2.5万/平！”

“建发的实际楼面地价已经都去到1.6万/平了，如果要赚钱的话，得卖2.5万/平以上吧。”一名业内人士说到。

仔细研究，除了地价成本，一幅地块还涉及建安成本、财务成本、营销成本等，如果项目为带装修出售，还有装修成本。

不过，由于每家企业成本控制不尽相同。到底，要卖多少才能保本和盈利，其实也不能简单而论。

目前，片区在售楼盘又是什么价格？

湖心路在售项目 出品：珠海房姐
项目	产品	均价 （万/㎡）
建发玺园	89-120㎡	2 （装修）
三房
五洲家园	90-119㎡	2.35 （装修）
四房
江南岸随园	104-143㎡	2.1（毛坯） 2.38（装修）
三至四房
家和城	97-142㎡	1.8（毛坯） 1.95（装修）
三至五房
海伦堡湖心里	77-108㎡	1.75 （装修）
二至三房
藤业翠湾	66-126㎡ 二至四房	1.7（毛坯） 2.3（装修）
万威森林园Ⅱ	92-129㎡ 三至四房	1.68（装修）
数据来源：搜狐焦点  统计时间：2019.12.10

建发·玺园、五洲家园等品质较佳者，售价在2万/平以上。

2020年，湖心路当真会顶破2.5万/平？

就目前而言，各高价地都已经动工，个别已经开放销售中心，即将开卖。

进度最快的中铁建湖心公馆，于湖心路而言，其售价将具备风向标的意义。毕竟，这是高价地中，进度最快的项目，预计在近期入市销售。

目前而言，项目吹风售价2万/平+。最高售价会否顶破2.5万/平，暂时未知。

湖心路重要地块项目进展汇总 出品：珠海房姐
项目	规模	进展
中铁建 湖心公馆	项目占地面积约28232㎡，总建筑规模约59170㎡，停车位323个。项目由6栋住宅楼和1所18班的幼儿园组成。配建约3978.82㎡人才住房和公共租赁住房。	开放样板房，启动了诚意登记，预计年底开盘
湖心金茂悦 城市花园	投资60亿，涉及配建包括一所12班幼儿园、一处24班小学、一处30班初中、人才住房和公共租赁住房33045.05㎡等	举行了奠基仪 式正式动工
建发·悦玺	项目分为四个地块，规划9栋住宅、集商业街区、幼儿园、邻里中心、体育公园于一体	部分楼体已建 约15层高
恒大滨江 左岸花园	总投资33.66亿，由12栋高层住宅和5栋商业组成，配建小学、艺术中心、体育公园、残疾人康复托养所、家庭服务中心、邻里中心、农贸市场、公交设施等	通过项目备案 已有机器进场
璞樾花园 （非招拍挂）	项目总建面10.7万㎡，将建8栋住宅和2栋商业，共设607个停车位	已有机器进场
进度更新统计时间：2019年11月24日

那么，2020年即将杀到，湖心路楼价到底会不会顶破2.5万/平？房姐认为，最高售价会顶破2.5万/平，销售均价不会，但湖心路高价地销售均价，集体破2万/平将是大势所趋。

其一，高地价高楼价逻辑虽然不成立，但品质盘入市价格高走是大概率事件。

放眼珠海，高地价高楼价的逻辑已经不成立。而具体到湖心路，这个片区在售新盘价差明显。最低1.5万/平有成交，最高也去到2.3万/平。

房姐认为，去年至今，片区迎来建发、金茂、恒大、中铁建等品牌房企，片区楼盘品质正在拉升。

比如建发·玺园，扼守的并非湖心路最佳地段，但入市销售均价顶破2万/平，依然是片区销量较好的项目。

那么，后续品质项目入市，预计改善产品会越来越多，销售均价要低于2万/平，可能性已是比较低。

▲恒大地块

其二，供应量预期非常大，大家都刺破天花板，只会有价无市。

我们来计算一下，去年至今，湖心路招拍挂卖出5幅地块，合计用地面积约61万平，总建筑面积去到89万平。

此外，片区在建还有璞樾花园、中澳项目等，在本月底片区还将出让一幅用地面积高达25万平的“巨无霸”。

项目	用地面积(㎡)	总建面积(㎡)
建发悦玺	47364	95675
中铁建湖心公馆	28232	45905
恒大项目	102858	181030
金茂项目	345139	445229
中铁建湖心路第二项目	84293	126011
合计	607886	893850

▲数据来源：克而瑞

可想而知，未来两年，湖心路的供应量真的非常大。当供应量大，打价格战，也不是不可能。

所以，湖心路要集体破2.5万/平，短期可能性不大。

其三，湖心路配套逐步跟上，地段价值的确在走高。

从另一方面来看，湖心路的地段价值的确在走高。今年以来，卖地都要求配套建设，小学、中学、幼儿园的数量在增多。

湖心路教育资源汇总 整理：珠海房姐
项目	教育用地面积（㎡）	内容
中铁建地块	5600	18幼儿园
恒大地块	29161.2	30班小学
金茂地块	19440.83	24班小学
34385.9	30班初中
中铁建第二地块	27997.52	36班小学
3430.72	12班幼儿园

而在月底拍卖的地块，还要求配建商业，引进品牌购物中心。加上平步木制厂改造等，片区商业也会上一层楼。

所以，对于刚需及改善家庭而言，这个片区确实值得更多关注。

最后，房姐来做个小调查，你觉得湖心路新盘，定价区间多少，比较合理呢？

最后，近期有网友跟房姐分享了一个观点，湖心路可以和航空新城抗衡了，自住选择湖心路更优！

emmmm……你觉得呢？欢迎大家留言一起探讨哦！

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