珠海男子：我名下两套房，但过得一点都不快乐！
粉丝说：珠海有两套房，很焦虑
故事其实很简单。
大约2016年时，陈先生和老婆以家庭名义买入珠海翠微一带一套三房。
具体信息如下：
地段：珠海翠微
物业情况：建筑年代为2005年，楼梯楼，带中等偏上学区
入手时间：2016年
户型：面积约80平的三房
房款&首付：总价约为140万，首付约70万
折合单价：约1.7万/平
月供：公积金+商业约3600元（商业利率4.165%）
出租收入：2600元/月
备注：扣除租金收入需支付月供大约1000元/月
买入这套房源后，陈先生一家并没有居住于此。但他表示，即使孩子将来上学，他们一家也不会居住。
皆因小区比较老，而且物业管理和小区环境都欠佳。目前预估，若将来要租住学校附近，电梯房租金要去到3500元/月，住房预算会有所上升。
2018年，陈先生一家又凑够30万首付，入手了新香洲一套较新的电梯楼。
彼时，由于限购严格利率持续走高，买房贷款利率高达5.635%，为当时基准利率上浮15%。
并且，为了增加购房名额和贷款名额，陈先生和太太还做了假离婚。
地段：新香洲
物业情况：建筑年代为2012年，电梯楼
入手时间：2018年
户型：面积约40平的一房
房款&首付：总价约为120万，首付约30万
折合单价：约3万/平
月供：5200元（利率5.635%）
出租收入：2600元/月
备注：扣除租金收入需支付月供大约2600元/月
算一算：负债160万+，两套房源涨势都不乐观
按理说，珠海房子还是值钱的，陈先生一家何至于焦虑？据了解，陈先生一家无车代步，家庭主要支出为房贷、小孩教育以及其他日常生活。
两夫妻家庭月收入约2万-2.5万。小孩幼儿园费用约2300元/月，月供支出总计3600元/月（扣除租金收入），自身家庭租住房子支出大约2500元/月。
那么，从账面看，月固定支出在8400元/月左右。至于日常生活，一家三口支出为不可控，每个家庭都不一样。
可以估算，其实陈先生一家，总负债大约160多万，两夫妻努力，减去还贷和其他支出，每个月存款都可以有增加。那么他焦虑的是什么呢？
其一，手握一套破、一套小。房价不涨，利用杠杆入手的房源，其实就相当于在亏本，每年会亏上几万块的利息。
其二，就目前珠海的市场，他要不要把房源都卖了，入手一套大点的和新点的房源用于自住呢？
我们仔细来看看，陈先生入手这两套房源，目前到底什么情况？
来自Q房网放盘消息，陈先生带中等偏上学区的楼梯楼，目前通小区放售价从1.6万-2.5万/平不等，历史成交1.8万-2万/平不等。
陈先生以约1.7万/平入手，持有房源涨了2000-3000元/平。
| 数据来源：Q房网
至于另一套电梯楼小面积单位，放售价从2.8万-3.3万/平不等。而成交价从2.8万-3.3万/平不等，同等户型成交价不超3万/平，几乎没有涨价。
| 数据来源：Q房网
从账面看，最先购买的“学区房”有一定的涨幅，但今年以来成交并不活跃。
而比较新的小户型住宅公寓，则是横盘状态。
分析：到底要不要把“老破小”卖了？
首先，从用途来说，为了孩子教育，带中等偏上学区的楼梯楼，这个时候卖出去，一时半会，用同等的钱也买不到学区更好、素质更高的物业。
所以，楼梯楼建议暂时保留。但在学位已经用完的，建议尽快出手。
毕竟，除非房子划到更好的学区，否则楼龄较长的物业，升值潜力已是有限。
这意味着，持有越久，要给的利息越多，买房以来账面楼价上升部分，会慢慢被支付的利息填补上，那么，最后实际盈利只会越来越少，甚至可能亏本。
| 大美珠海
至于，电梯楼小面积住宅公寓，目前房源所在区域未见有更新的利好，楼价涨跌主要将随大市。
目前来看，租赁回报只有2.6%。如果是我，我会选择卖掉，凑一凑首付，择时入手可供家庭居住的物业。
房姐有话说
最后，来说说房姐对于“老破小”的看法。
有人说，千万不要碰“老破小”，一不小心，会从业主变成房东，想卖却卖不出去，哭都来不及。
在我看来，如果要碰旧，若是学区好到大家都在抢的房子，出于孩子教育，可以选择。但重金投资，不建议，珠海二手房横盘已有一段时间，而好的学区房，早已涨到一定程度。
至于小户型，目前在城区，此类房源好租，但不好卖。
归根结底，回归居住属性的房源，如果有好学区加持，这样的房源相对更保值。
最后，我们还是房住不炒。对于陈先生一家，大家又是否有更好的建议呢？欢迎留言探讨。
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