深珠合作区再上头条！PK北围，PK半岛，后环才是“潜力王”？
“还是应该买X盘，目前来看，政策更加利好后环。”
就在今日，深圳特区报一则报道——《珠海国家高新区：高标准建设“一水两岸”深珠合作示范区》在房姐粉丝群中，备受热议。
其中，珠海高新区党委书记苏虎在接受采访时，透露出的信息引发关注。
以下为报道部分摘选：
在国家“双区驱动”重大战略指引下，珠海和深圳正积极联动，充分发挥澳珠极点和港深极点作用，共同推动珠江口东西两岸融合发展。去年，在珠海市政府工作报告中明确提出要“谋划建设深珠合作示范区”，深珠合作迎来前所未有的发展机遇。
苏虎表示，珠海高新区在建设深珠合作示范区上具有独特的优势。一是区位优势，高新区处于深珠合作区最前沿，唐家湾园区距深中通道落脚点仅20公里，规划建设的深珠伶仃洋公铁两用通道，从深圳南山区直通珠海高新区金星湾，下穿淇澳岛，落站后环片区，两个国家级高新区将跨海相连。
报道一出，大家对此讨论主要围绕在：
其一，深珠高铁到底是落站科创北围，还是后环片区。
其二，后环片区几乎仍是一张“白纸”，深珠合作区会否当真落地于此，那么，投资置业到底是选择后环片区还是科创北围、唐家半岛。
01.
后环片区，一张“白纸”大有所为！
后环片区，到底在哪里？
根据规划，后环片区位于珠海高新区核心位置，北边是科创南围和科创北围，南邻前环（唐家半岛），东边即是一线海景。
优越的地理位置，一大片尚未出让的用地，备受各大开发商关注，也被高新区视为战略重地。
| 后环片区城市设计控规图
根据《唐家湾后环片区城市设计及控制性详细规划修改》，后环片区规划用地1738.18公顷，可容纳20.32万人，其中其中居住用地约345万平，商业用地约69万平，生活配套方面有35所学校，2处邻里中心，4处医院。
“教”：幼儿园16处、中学6处、小学10处、高中2处、职业技术学校1处。
“社”：一级邻里中心5处，二级邻里中心3处。
今日，房姐实踩看到，目前片区仅少量用地出让，其中在售住宅项目主要是万科红树东岸。而在日前，东岸留诗山更新项目动工，未来也将有新房供应。
02.
深珠合作区示范区，到底落地哪里？
2020年，在珠海市政府工作报告中明确提出要“谋划建设深珠合作示范区”。
2020年6月9日，在珠海市第九届人民代表大会第八次会议，市长姚奕生在做政府工作报告时表示，今年珠海将推动建设珠江口西岸高端产业聚集发展区，谋划建设深珠合作示范区。
彼时，南方都市报报道称，深珠合作示范区初步设计位于珠海高新区，详细规划目前尚未对外正式公布。
其中，拥有大片待开发用地的后环片区，又居珠海高新区中心位置，因而多有消息外传，深珠合作示范区极有可能落地于此。
至于到底落地在哪里，深圳特区报今日报道消息透露出了深珠合作示范区大概的位置。
报道原文显示，珠海高新区将依托后环片区和淇澳岛共计30.11平方公里区域，加紧谋划建设现代化、国际化、未来型、生态型、智慧型“两化三型”深珠合作示范区。
目前正在开展后环片区总体空间规划国际招标前期工作，引入高水平的规划方案为区域做好顶层谋划。淇澳岛将与后环片区开发整体谋划、协同推动、分步实施，努力将该区域打造成为珠海高质量发展的新样板。
事实上，早在去年，中国（深圳）综合开发研究院课题组就有建议，以珠海国家高新区为依托，建设深度合作主体区。珠海方面，重点在珠海国家高新区选择基础条件好的区域，作为建设“深珠先行区”的主阵地，率先打造深珠深度合作主体区。其中，高新区主园区后环区域就被点名。
也就是说，如果深珠合作区确定要建设，深珠合作示范区落地在珠海高新区后环片区和淇澳岛，几乎已是大概率事件。
03.
后环片区PK科创北围PK唐家半岛
谁是高新区“潜力王”？
深珠合作示范区，一旦落地，高新区无疑将成为“香饽饽”，而后环片区，或将超越科创北围、唐家半岛，成为片区“潜力王”？
我们不妨从三个片区的规划、配套以及在售情况来分析。
后环片区
根据2018年珠海市政府批复的《唐家湾地区后环片区城市设计及控制性详细规划修改批后公告》，根据规划，唐家湾后环片区总占地面积1738.18公顷，是金湾西湖城区面积的4倍，人口是其2倍之多。
生活配套方面，规划的有35所学校，2处邻里中心，4处医院等，以及现有的中山公园，目前，该公园准备升级改建，可以说未来高新区后环片区生活配套方面均可满足。
| 中山公园现状
| 中山公园效果图
值得注意的是，目前该片区还是一片荒凉之地，要真正发展起来，还需要时间。
| 后环片区现状
目前该片区在售的楼盘只有万科红树东岸，在售建面约45-151平三四房，以及建面约48平看海小户型，均价2.7万/平。
科创北围
北围，则定位为珠海北部枢纽门户，湾区高端产业服务平台，高新区服务第一站，打造TOD新城。
有技术产业、高端住宅、教育以及商业配套。
教育配套方面，根据规划，科创北围片区内将有5所幼儿园、3所小学、2所中学和1所高中。
| 科创北围
目前，礼和小学已投入使用，办学规模为24个教学班，按一个年级4个班，每班45名学生的标准，每个年级可容纳180名学生，全校共能提供1080个学位。
在售方面，北围目前在售的楼盘有天地源·上唐府、珠海公元九里、首开·龙湖天鉅（三期）、雅居乐国际花园等，均价在2.65万/平左右。
| 北围在售产品一览 出品：珠海房姐 | ||
| 项目 | 产品 | 均价 （万/平） |
| 珠海公元九里 | 92-109平 三至四房 | 2.65 毛坯 |
首开·龙湖天鉅 （三期） | 78-115平 三至四房 | 2.65-2.8 毛坯 |
| 天地源上唐府 | 86-119平 三至四房 | 2.65 毛坯 |
| 万科第五园 | 88-99平 三至四房 | 2.6 精装 |
| 雅居乐国际花园 | 一期100-137平 三至四房复式 | 195万/套起 毛坯 |
二期84-126平 三至四房平层 | ||
| 颐璟名庭 | 75-115平 二至三房 | / 精装 |
| 清能岭秀荟 | 71-121平 二至四房 | 已开放营销中心 |
| | 数据来源：搜狐焦点 整理时间：2021年1月12日 |
唐家半岛
配套方面有唐家小学、中山大学附属小学（后环校区）、中山大学附属小学（前环校区）、中山大学附属中学、仁恒里商业街，格力海岸COASTPART等。
目前唐家半岛一手项目不算多，有格力海岸、仁恒滨海半岛、天恒湾景等项目，均价在3.5万/平左右。
| 唐家半岛在售楼盘报价 整理：珠海房姐 | ||
| 项目 | 产品 | 均价（万/平） |
| 格力海岸 | 77-130平 二至四房 | 3.5 精装 |
仁恒 滨海半岛 | 85-248平 三至四房 | 3.3 精装 |
| 泰盈玖悦湾 | 123—163平 三至四房 | 3.6 精装 |
| 华发绿洋湾 | 平层59-191平 一至三房 | 3.3 毛坯 |
| 复式200-364平 | 2300-3000万/套 | |
| 约515平别墅 | ||
| 卓越唐家墅 | 212-377平 独栋别墅 | 1300万/套 |
| 天恒湾景 | 110-150平 三至四房 | 3.3 |
| | 数据来源：搜狐焦点 整理时间：2021年1月12日 |
综合对比，唐家半岛开发成熟，刚需上车机会渐少，科创北围成长当中，楼价在合理回归后，近一年又有回升的趋势。
至于后环片区，一张白纸。若深珠合作示范区当真落地于此，不难想象，这里将是开发商下一个攻城掠地的战略重地。
04.
一点总结
当然，深珠合作区，到底要不要建，何时建？还没有准信。
但从官方释放消息，深珠合作示范区最有可能落地的是后环片区和淇澳岛。报道也写到，“一水两岸”深珠合作示范区覆盖高新区淇澳岛、后环片区一带。
高新区的未来，值得畅想；而后环，相当具备诱惑力！
| 后环片区
当然，在正式文件没下来之前，一切未能下定论。
不过，说到高新区的“潜力王”，你觉得是哪里呢？
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