在珠海的房地产市场中，不管横琴、十字门多么热，始终有一个区域，稍显落寞。
那么，中邦浪琴湾这个盘到底什么来头？能令网友把中介果断“删除”？至于那位中介，到底对or错？与其人云亦云，不如理性站队。来看房姐深度解密这个盘，以及这个“独特”的保税区。
位置上，项目靠近横琴二桥、洪湾立交，距离十字门轻轨站约6公里，与横琴自贸区遥相辉映，区位不是王者也是大师级别。
据贝壳二手平台显示，中邦浪琴湾均价仅23940元/平，成交单价也只是2万出头，还不乏160万的2房房源出售。
要知道，项目还是2017年建成的次新房，楼龄仅3年多。
据合富研究院统计，2021年1月横琴住宅均价已高达49683元/平，同比涨幅达12%，均价冲5字头只是时间问题。位于横琴一体化范围内、十字门北区组团的华发琴澳新城，新房均价也要33000元/平，时代保利中环广场此前推售的住宅均价同样卖到35000元/平。对比之下，位置并不逊色的中邦浪琴湾，均价只比全市稍微高一些，更与以上两个楼盘价差约9000-11000元/平上下。
在南湾同比上涨7%、横琴同比上涨12%的市场环境下，项目同比涨幅仅约1.5%（数据参考安居客），完全跑输大势。保税区=坑？
买家为何望而却步？
位置中心，价格又这么香，为何中邦浪琴湾会让买家望而却步？房姐认为，惹买家慎之又慎的主因有三点：珠海保税区官网已发文明确表示，珠海保税区实行封闭管理，并且保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。
从横琴一体化发展规划中可知，中邦浪琴湾并不属于保税区范围，而是属于紧挨着保税区的洪湾片区。只是周边进驻的企业众多，更有嘉贸工业园、洪湾工业区、金地动力港等园区环绕，很容易被误认为是保税区项目。
从控规中可看出，保税区南部在横琴一体化发展规划中，被单独划为新组团——新中心核心区，地位拔高，且与保税区归属为两个不同的组团，而该区域就包含多个“居住用地+商业服务业设施用地”。因此，提到保税区，大家担心踩雷，就谈虎色变，可项目究竟能不能住人，还要看地块属性，以及产品性质，切莫一刀切。
星星之火，可以燎原
新盘吹风价3万+，保税区翻身有望？
诸如此类因素，造就了保税区及周边区域都弥漫着一股神秘色彩，更为楼市套上了紧箍咒。价格是洼地，涨幅却垫底，躺枪的中邦浪琴湾，以及披着物流、仓储帽子的保税区，将何以解忧？房姐认为，最近面世的新盘都会四季，打响了保税区住宅供应的第一枪，据了解，项目吹风价直冲3.4万/平，或许能一扫区域阴霾。
首先，区别于loft、soho等商办类产品，都会四季妥妥住宅项目。不仅真正能“住人”，且产品空间利用率很惊艳，价格更能与十字门的华发琴澳新城PK。另外，项目将为片区引进大型商业综合体——印象城，优质产品+升级配套，其入市堪比一场春风，极有望重新带起片区热度。其次，宜居性上论，珠海保税区南部（新中心核心区）及周边区域，靠近马骝洲水道，景观不输对岸横琴，沿情侣路南线规划有中央绿谷滨水带，以及多条南北走向的绿脉，宜居性毋庸置疑。
值得一提的是，在招商引资方面，保税区也没有“闲着”。目前，已进驻企业及重点建设项目有中航国际、翔翼航空、中油时代广场、珠海国际民用航空标准服务研发中心等，随着企业、人才涌入，区域烟火气渐浓。最后，是保十琴宅地紧缺，据房姐不完全统计，2018年至今，横琴一体化区域只出让了2宗可售宅地，保税区和十字门各占一宗。随着时代洪流——横琴一体化加速融合，作为稀缺住宅项目的中邦浪琴湾，被重新高看一眼，不无可能。
而即将开盘的都会四季，能否成为保税区的那阵东风、令中邦浪琴湾重夺买家信心？你觉得呢？
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