“切！买什么高新区？十字门，不香吗？”
在政策吹风之下，这两年保十琴三大区域，楼价一直走高。其中，横琴有新盘销售均价直逼7万/平，保税区住宅新盘销售均价去到3.7万-3.8万/平。
至于十字门，作为进可攻退可守的区域，既有投资客青睐，也有市区刚需的外溢。
而其中，就有不少买房者便将十字门与高新区相比，前者和澳门隔河相望，后者通过深珠通道和深圳相连。
两者楼价接近，怎么选？今天，我们就来个深度分析。
地理位置
先来看看两大片区，所处位置。
十字门，位于保十琴一体化范围内，隔海相望就是澳门，西临珠海保税区、洪湾，驾车不到十多分钟就可到达拱北、吉大等片区，离市区较近。
珠海高新区，位于珠海北部，与中山南朗接壤，和深圳前海对望，板块分为好几个片区。其中金鼎、唐家古镇等片区多一半为本地住客，有着成熟的生活氛围。
单从新房选购PK上，十字门要PK的主要是高新区的唐家半岛、科创北围、后环等板块。
| 唐家、十字门区位图
从地理位置来看，两个片区的区位都非常优越，唐家靠近中山，和深圳对望，十字门与横琴相连，和澳门对望。
若将通勤点定在富华里的写字楼，高新区驾车去往富华里用时大约30-40分钟，十字门驾车去往富华里用时大约15-25分钟。
所以，就位置而言，优势：十字门>唐家。
2009年，为启动国家级横琴新区开发、促进珠海城市发展、建设珠江口西岸核心城市、构筑粤港澳合作实体平台，十字门中央商务区启动建设。
如今我们所默认的十字门，实际是十字门中央商务区湾仔片区，横琴片区位于横琴岛内。
十字门中央商务区，由华发集团投资开发建设并持有运营。
整个组团总建筑面积接近100万㎡，是国内罕有的集展览、会议、酒店、剧院、音乐厅、餐饮、甲级写字楼及配套商业于一体的大型全功能会展综合体。
| 十字门中央商务区湾仔片区
至于大家所说的珠海高新区，主要指是位于珠海北部的唐家湾主园区，囊括金鼎、唐家、淇澳岛等地。
1992年12月，经国务院批准成立，珠海高新区至今已深耕高新技术产业28年有余。
2020年，珠海高新区主园区GDP为268.05亿元，同比增长6.7%，增速为珠海各行政（功能）区主要经济指标之首。
《中共广东省委 广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》明确提出：规划建设深珠合作示范区；《2021年珠海高新区工作报告》也提及，高起点谋划建设深珠合作示范区。
而深珠合作示范区先行区，最有可能落地即是和深圳对望的珠海高新区后环片区。
| 唐家
十字门近横琴和澳门，而当下风口即是粤澳深度合作区。
高新区多年发展，产业实力充分体现，接下来起飞点将是深珠合作区或深珠通道落地的实质性消息。
就利好兑现的速度而言，优势：十字门>高新区。但目光再放远，高新区的想象空间并不小。
在交通建设兑现方面，两个板块都是交通强者。
高新区，金琴快线、兴业快线、广珠城轨、广州地铁18号线南延段、深珠通道、唐家港等全部汇聚于此。
| 项目 | 最新动态 |
| 金琴快线 | 已通车 |
| 兴业快线 | 在建 北段力争年底通车 |
| 广珠城轨 | 已通车 |
| 广州地铁18号线 | 规划中 以发布招标公告 |
| 深珠通道 | 规划中 |
| 唐家港 | 在建 预计年底通航 |
十字门，有金琴快线、十字门隧道、港珠澳大桥延长线、湾仔-妈阁人行隧道、洪鹤大桥、珠机城轨等。去往市区、横琴、西区、机场等，均颇为便利。
| 项目 | 最新动态 |
| 金琴快线 | 已通车 |
| 十字门隧道 | 在建中 预计2022年6月通车 |
| 港珠澳大桥延长线 | 已通车 |
| 湾仔-妈阁人行隧道 | 规划中 |
| 洪鹤大桥 | 已通车 |
| 珠机城轨 | 一期已通车 二期在建中， 预计2023年通车 |
十字门，连接港澳颇为便利，1小时内可通往珠海机场、澳门机场、香港机场。另外，区域内还规划了直接到澳门的人行隧道。
高新区，接连中山，2024年深中通道通车，接连深圳也很快，而在建的唐家港，和深圳的通行选择再增加。片区最大期待为深珠通道，但和十字门到澳门的人行隧道一样，均存在不确定性。
所以，在交通方面，两个板块不分伯仲，优势：唐家≈十字门。
教育方面，珠海高新区本身就是珠海的“大学城”，各个片区的中小学资源配套，也在不断完善。
中山大学珠海校区、北京师范大学珠海校区、北京理工大学珠海学院、香港浸会大学珠海联合学院等高校云集此地。
中山大学附属中小学、礼和小学等纷纷落地，从幼儿园到大学，皆可满足。
另外，唐家还将迎来澳门科技大学珠海校区、前环小学、海怡湾畔小学、东岸小学、中学、华润置地广场配建小学等新学校。
| 学校 | 规划 | 最新动态 |
澳门科技大学 珠海校区 | 开设研究生层次 （硕士及博士） | 发布清场公告 |
前环小学 | 30个班 | 在建， 今年9月借校办学 |
| 海怡湾畔小学 | 24个班 | 发布招标公告 |
| 东岸小学 | 18个班 | 今年9月招生 |
| 东岸中学 | 48个班 | 发布招标公告 |
华润置地广场配建小学 | 24个班 | 已开工建设 |
| 永丰片区小学 | 36个班 | 已批示 |
| 礼和中学 | 36个班 | 在建 |
| 银星片区小学 | 24个班 | 今年9月招生 |
新学校的落地，可使片区教育再上一层楼。
十字门，片区内有北大希望之星实验学校、十字门小学、连屏中学。其中北大希望之星实验学校已经招生使用，十字门小学今年9月招生，连屏中学规划中。
但临近的横琴，可谓是高端民办教育资源高地。
| 十字门小学（珠海房姐 张彪摄）
就教育而言，公办教育都正在不断完善当中。高新区大学多，人才多。但能不能留住人才，还看珠海产业实力。
十字门公办中学尚未落成，稍有欠缺。但横琴教育资源比较齐全，且高端民办资源集中，选择还是相对丰富。
两者PK，难定高低。
在商业方面，两个片区均有大型商业中心。
高新区，有高新宝龙城、北站宝龙城、大德世贸广场、格力海岸COAST PARK等，基本每个板块均有布局。
其中高新宝龙城是集住宅、商业、商务、酒店等一体的多元化项目，预计在今年11月27日开业。
| 高新宝龙城，现场实拍
北站宝龙城目前已动工建设，预计2023年10月开业。格力海岸COAST PARK已开业。
十字门，有十字门华发商都，目前已经开业。此外，保税区、横琴新区均有大型商业配套落地或在建。
就商业配套需求而言，高新区消费人群更多是自住客。而十字门和横琴新区，目前自住客不算多，人气稍缺。
从落地或将要落地的商业综合体来看，保十琴等级不会低。但就近期来看，人气要起来的会是高新区。
十字门，板块较小，片区楼盘只有华发琴澳新城|四季峰景、四季广场、国际海岸、时代保利中环广场、中海寰宇天下等。
其中华发琴澳新城|国际海岸、时代保利中环广场率先入市，成为片区入驻的第一批住宅项目，接着华发琴澳新城|四季广场、四季峰景、中海寰宇天下等项目相继入市。
在房价方面，目前十字门售价最高的是中海寰宇天下，均价4.4万/平，在售产品为105-129平平层、复式。
| 房价地图
作为珠海土拍总价TOP1项目，中海打造，入市即是全城瞩目。
高新区，板块很大，分化明显。分为唐家半岛、后环、北围、南围、金鼎等片区，其中唐家半岛、后环、北围等片区为新城区，也是片区房价最高的区域。
唐家半岛在售的有格力海岸、仁恒滨海半岛、天恒湾景等项目，均价在3.2万-3.85万/平之间，产品有平层、复式。
其中格力海岸6期1栋入市时，开盘均价达4万/平，部分高层房源价格更是达4.6万/平，成片区最贵房源。
后环，在售的只有万科红树东岸一个项目，均价3.2万/平，在售产品为90-140平三至四房。
| 高新区房价地图
北围，在售的项目有仁恒河滨花园、珠海雅居乐国际花园、华发悦谷、清能岭秀荟等项目，均价3万-3.3万/平，在售产品有两房、三房、四房，可满足不同阶层的需求。
另外，该片区即将迎来北站宝龙城、美的宝龙城、会桐别苑等项目开盘。
就目前来看，高新区在售项目多，十字门在售项目少。房价旗鼓相当。
目前，唐家半岛有盘楼价直逼4万/平，而十字门的中海寰宇天下入市，产品力直接将片区楼价拉升到4万+，甚至直逼5万/平。
若要说升值潜力，个人认为两大片区不相上下。但产品力强劲的开发商，将会越卖越贵，即使未来流转至二手市场，会相对抗跌和保值，遇上大行情，升幅跑得更快。
一点总结
对于自住客而言，当下两大片区楼价均已不低。目前房贷利率高企，成本确实真的好高。
始终认为，房子回归居住，才能发挥其最大价值。所以，自住客在预算允许的情况下，选择通勤最方便的。
下半年预判，保十琴因为政策落地或吹风，价格要回调比较难。高新区经过上半年的高烧，目前稍有缓和，个人认为接下来稳中有回落，对于能一次性付款的客户，可争取折扣更大。
至于投资客，目前杠杆太高，未来几年房价要跑赢利息，着实不容易。要做好长持的心理准备。
至于房价企硬或走高的节点，保十琴是粤澳深度合作区相关具体方案即将下发的当下，而高新区则是深珠通道或深珠合作区切实消息的曝光。
| 十字门（珠海房姐 张彪摄）
| 后环
但每个人看法不一样吧。你会怎么选？
—往期精彩—
旧改：拆！出！新！拱！北！