拆！拆！拆！珠海这些旧村，仍然要拆！
近期，珠海旧村改造好不热闹！
据房姐统计，从8月至今，不到三个月时间，珠海已经有10条旧村有所动作，其中4条旧村更新改造主体浮出水面。
| 更新改造项目 | 目前进度 |
| 广昌旧村 | 已启动签约 |
| 红东旧村 | 改造主体确认 |
| 里神前旧村 | 改造主体确认，已开始拆迁 |
| 作物旧村 | 改造主体确认 |
| 吉大旧村 | 已备案，用地许可颁发 |
| 北山村 | 出让地价评估公示 |
| 东岸留诗山 | 基本完成清拆 |
| 造贝村、南沙湾村 | 三分之二股东同意实施更新 |
| 东澳村 | 75%村民同意引入禹洲集团 |
可以说，即将有新一批“拆二代”诞生。事不宜迟，跟着房姐一起来看，你家拆到了吗？
新政新模式，4旧村改造主体披露
7月15日，新版《珠海经济特区城市更新管理办法》实行后，珠海旧村实施主体选择方式得到了完善。
办法规定了国有企业、村集体经济组织或者其他公有制经济成分占主导地位的原权利人，应当通过区级以上公开交易平台以公开招标或挂牌方式选择更新项目市场主体。
因此，从8月份开始，有4条旧村已经通过公开平台，陆续确认了改造的“金主”。分别是广昌旧村（华发）、红东旧村（中信）、里神前旧村（恒荣）、作物旧村（五洲）。
至于各旧村如今进展如何？我们逐一来看。
01、广昌旧村
9月14日，广昌旧村更新改造项目公开征集合作改造主体确认，预成交方为珠海华发广昌房产开发有限公司。
这意味着，华发将正式操刀广昌旧村的改造。
据了解，广昌旧村位于香洲区最西侧，是香洲区体量最大的旧村改造项目，已建成面积约76.11万㎡，包含16条自然村，涉及村民747户，共计人口3260人，流动人口约3万人。
丨旧改范围
在4月份，已经签订村集体物业拆迁安置补偿协议，继而在8月1日，村落改造迎来新进展，广昌旧村签约仪式正式启动。
可以见到，广昌旧村改造进程在不断推动，据房姐获悉，目前项目更新单元规划方案正根据南屏科技生态城的总体谋划深化设计。
值得一提的是，南屏科技生态城是香洲区投资80亿，未来三年时间，打造出的一座“生产、生活、生态”高度融合发展的新城。
而广昌旧村整体搬迁，是解决南屏片区产城融合的关键点，也是贯通重大交通设施的前提条件。
| 广昌旧村改造效果图
因此，广昌旧村改造很可能将走上“快车道”，我们不妨期待一下。
02、红东旧村
据中标公告显示，珠海市信荣佳业房地产开发有限公司成为红东旧村的合作改造主体，通过天眼查得知，该公司是中国中信股份有限公司旗下的子公司。
其实在7月份，红东旧村就已经举行了更新项目股民表决大会，对《珠海市红东旧村更新改造项目合作改造主体招标文件（草案）》进行投票表决，最终同意率达到90.27%。
在股东表决大会过后不到10天，项目就挂出了改造主体招商引资公告，但受“新型冠状病毒”疫情影响，曾两度修改了开标时间，最终在9月17日公布中标结果。
如今改造主体落定，意味着旧村改造在即。
| 红东村，摄于2021年1月
03、里神前旧村
丨里神前旧村航拍（摄于去年10月）
丨里神前旧村，摄于2021年9月4日
丨里神前村更新范围，请以官方输出为准
丨作物旧村旧改范围
种种迹象看来，吉大旧村都在努力迈向真正拆迁建设的时刻。
02、北山村
同样动作频频的，还有北山村。
在9月15日，珠海特区报公布了北山历史文化名村保护城市更新项目土地使用权出让地价的评估公示，象征着北山村改造再向前迈进一步。
据悉，北山村整体更新单元研究范围面积约556446.62㎡，更新范围以南湾北路为轴心，以道路东侧的北山村和西侧的南屏镇旧厂区为主要区域。
其中，位于南湾大道西侧的南屏海鲜街片区用地率先启动，据房姐早前实探，南屏海鲜街的多数商家已停业搬空，剩余个别商户还在“坚守”。
| 南屏海鲜街实拍
| 南屏海鲜街实拍
另外，紧邻南屏海鲜街的北山8A-3地块也已经进入动工状态，现场多台机器在同时作业。
据悉，北山8A-3地块总建筑面积约100349.00㎡，将建设有商业、办公、 酒店，是继华发商都、海印又一城、来来南屏时代广场之后，片区又一大型商业体项目。
而北山村改造一部分的北山8B-1地块，也就是华发四季云山，项目现时也全面动工。
| 北山村实拍
03、东岸留诗山更新项目
说到动作较快的更新项目，高新区东岸留诗山项目自然不能少，作为区域首个动工改造的旧村，自去年12月底动工以来，如今是初见成效。
从早前航拍图来看，村落清拆工作基本是完成，还剩余文物古迹及周围几栋居民楼还未拆除，村民回迁安置区的基坑已经雏形显现。
| 项目航拍图
| 项目航拍图
根据规划，东岸留诗山位于高新区后环片区，总建筑面积约38万㎡，总投资约50亿，涵盖村回迁房、村集体商业、办公、酒店等，功能复合多样，未来将打造成高新区的新城市名片。
丨摄于2021年5月25日
经过投票，约75%村民同意引入禹洲集团作为旧村更新改造前期合作企业。
根据@掌上斗门 信息，改造后的东澳村将摇身一变，成为城市综合体，预计配建幼儿园、超市、大型商场、休闲运动、文化娱乐、儿童游乐、老年活动、健康医疗、酒店餐饮等设施。
改造后的东澳村回迁物业约8万㎡，预计每年租金收入约2000万元。
丨来源：掌上斗门
珠海旧改逐渐有规可循
今年，可以说得上是珠海旧改速度提升的一年。
有旧村改造渐见成效，入市销售，也有不少旧村紧接其后，动工建设，与此同时，关于旧改的政策法规也在不断完善。
最为重磅的就是，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）正式实行。新政强调反对旧改过度地产化，从而推高房租、房价。
其中新政中“三大变化”、“三大趋势”，房姐的小伙伴@拆神已经为大家整理好。
变化①：老城区改造，拆建比的限制更为严格，这将会导致开发商利润和效益会受到限制。
变化②：增加强调“坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新”。
无论是开发商，还是地方城投，不能增加隐性债务。
变化③：合理控制建筑高度变成了严格控制建筑高度。
趋势①：城市更新将会是政府主导，而不是开发商。这样能防止城市更新变形走样，变成传统的地产开发。
趋势②：旧改更强调公共利益，包括学校、教育、医疗等配套，而不是开发商的盈利。
趋势③：城市更新主要是提升区域功能，核心是产业的升级。
新政的出台，对珠海旧改产生怎样的影响？
据珠海各区域城市更新中长期（2019年至2021年）计划表显示，珠海旧改目前主要以旧村、旧厂房、旧城镇这三类为主。其中，大部分计划以拆建为主。
而新政强调的是“不允许大拆大建”，如此一来，后续珠海旧改执行将会变得更加“谨慎”，进度或将会变得缓慢。
不过，城中旧村，该拆的还是会拆。各区域旧改速度将会如下：香洲主城＞保十琴＞高新＞金湾＞斗门。
另外，老旧小区的改造将更难，要拆建也更难，为何这样说？
丨珠海主城区
首先，老旧小区拆建目前还未有明确的政策方向，一切仍在摸索当中。
其次，容积率难提高，利润空间小，改造主体兴趣不大，资金来源问题得不到解决。
这些因素，导致老旧小区改造难以开展，并且，珠海楼龄超过30年的老旧小区众多，居住环境及配套设施“老化”迹象明显，需要改造是不少市民的心愿。
不过，庆幸的是，在今年5月，珠海市公共资源交易中心发布了一则关于《珠海市老旧小区更新专项规划（2021-2025）服务采购项目公开招标公告》，力争“十四五”期末完成2000年底前的需改造城镇老旧小区任务。
这意味着老旧小区改造工作再次提上日程。
写到最后
随着城镇化推进，城市更新将是得到有所推动，项目更新速度也将会有所加快，但可以肯定的是，大拆大建是不存在的，而是更科学、可持续性地去进行。
旧改虽难，还是会改，旧改虽久，仍可期待。
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区域：南屏，买得下手吗？