刚需不哭！首付30万起，珠海超60盘买房预算，全扒出！

买房，永远是一件让人头疼的事情，特别是对于预算有限的刚需一族来说，更非易事。

这些年，珠海的房价“涨声一片”，主城中心区房价稳坐4万+/平，横琴更有指标盘冲上7万+/平，刚需想上车，除非手握上百万，否则想都不要想！

主城外围区，占据一线海景的唐家半岛逐渐走高至4万/平，南湾板块超过10年楼龄的二手房，也要3字头，刚需听完，同样是欲哭无泪。

据珠海中原地产统计，刚刚过去的2021年，珠海全市均价25475.91元/㎡，同比涨6.99%。

其中，横琴、吉大等片区均价超过4万/平，南湾、新香洲等区域涨幅均超过10%，可以说涨势不可小觑。

显然，工资上涨的速度是远远赶不上房价，2022年上车，更是宜早不宜迟。

|房价地图

那么，面对蹭蹭往上涨的房价，刚需是不是无路可走了？

有人说，主城老破小，看不上；郊区新房，嫌太远。醒一醒，既然预算有限，就只能看菜吃饭。

房姐统计了一番，发现刚需可选择的其实还挺多，首付预算在30-80万左右，有超过60个新盘可选，市区二手房、主城周边相邻板块等，均有得选，各位可根据自己的实际需求进行抉择，一起来看看。

买新房，外围区选择多

对于买家来说，很多人第一认知便是“可以新房何必二手”。

其一，选择主城小面积单位

首先来看，主城区房价居高无需赘言，刚需能否攀得上，更是赤裸裸要面对的现实。不过，为了控制预算，也可以选择主城小面积单位入手。

但据房姐统计，目前主城区在售一手盘中，有小面积单位且首付符合预算的，只有一个。

主城项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
路福 星光上	27000	57-133㎡	46万

不过，该盘体量不大，且是独栋楼体结构，对于追求社区和园林的买家来说，或许还需斟酌。

其二，选择外围新区及郊区

当然，不少人退而求其次，选择具有成长空间的新兴板块，也不失为上上策。

其中北围、航空新城、湖心路、滨海商务区、保十琴……皆是热门置业板块，片区规划清晰，配套完善，且兑现力强，已吸引了不少年轻刚需置业其中。

此外，红旗、三灶、井岸等西区成熟板块，价格也相当友好，且人居氛围成熟，无需等待。

房姐统计了主城外围区新盘最低首付，其中首付最少的仅18万，最多的80万（数据仅供参考，具体以楼盘实际情况为准）。

|新房首付地图

从数据来看，在保十琴板块中，刚需能够得着的项目有4个，首付去到70万+。

保十琴项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
华发 琴澳新城 四季峰景	32000起	81-143㎡ 三四房	77万
华发 琴澳新城 四季半岛	31800起	76-208㎡单位	72万
都会四季	33000起	79-99㎡ 三四房	78万
万科 琴澳传奇	33000起	65-99㎡ 二至四房	64万

此外，高新区刚需上车盘也只有4个，首付在50-70万左右。

高新区 项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
华发悦谷	29000	66-89㎡ 两三房	57万
雅居乐 国际花园	22000起	100-136㎡ 复式单位	66万
万科 红树东岸	27000起	89-151㎡ 三四房	72万
北站 宝龙城	27500	67-83㎡ 两三房	55万

而金湾斗门有超过50个盘，且产品丰富，可选择较多，不愧有“刚需天堂”之美誉。不过其中也分首付门槛阶梯：

（1）当红“炸子鸡”航空新城，当之无愧位于第一梯队，首付在60-80万左右。值得一提的是，航空新城城市界面好，配套高端，板块内不少新盘单价冲上3字头，刚需上车的压力会越来越大。

航空新城 项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
龙光玖誉湾	27000	91-119㎡ 三四房	73万
九洲保利 天和	25000起	81-173㎡ 二至四房	60万
华发碧桂园 滨海半岛	29000	92-138㎡ 三四房	80万
卓越旭辉 江屿海	29000	79-114㎡ 三四房	68万
粤海拾桂府	26000起	90-126㎡ 三四房	70万
天茂领航湾	25680起	73-119㎡ 二至四房	56万
华发天茂 国际半岛	28000起	89-128㎡ 三四房	74万

|航空新城航拍图

（2）毗邻航空新城的滨海商务区、西城B片区位列第二梯队，首付在60-70万左右。两个片区目前新盘在售数量不多，仅5个，板块规划脉络清晰，不过配套兑现还需时日。

滨海商务区 B片区项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
碧桂园华发 海湾壹号	27500	88-125㎡ 三四房	72万
万科 海上城市 三期	29500	67-108㎡ 二至四房	59万
中国铁建 国际城	25000	73-129㎡ 三四房	54万
金湾宝龙城	25000	91-126㎡ 三四房	68万
融创 云水观棠	26000	80-129㎡ 三四房	62万

|滨海商务区航拍图

（3）作为供应主战场的湖心路板块（涵盖西城A片区），位列第三梯队，首付40-50万左右。该板块具有承接主城需求外溢首站优势，且房价友好，不少楼盘单价在2万/平以内，成为刚需置业西区的首选阵地。

湖心路项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
时代 都荟大境	17300起	43-92㎡ 一至三房	47万
恒裕江山汇	19000	82-110㎡ 三四房	46万
家和城	19000起	98-127㎡ 三四房	55万
复地星愉湾	20000	97-143㎡ 三四房	58万
建发悦玺	21500	86-146㎡ 三四房	55万
中铁建 湖心公馆	22000	104-122㎡ 复式	68万
华德同裕 璞樾	21000	80-170㎡ 三至五房	50万
湖心金茂悦	18800起	89-125㎡ 二至四房	50万
中铁建 未来城	22000	77-100㎡ 三房	50万
南光泊岸	19000	75-89㎡三房	42万
湖心明悦	18000	81-104㎡ 三四房	43万
湖心明荟	17000起	75-99㎡ 三四房	38万

|湖心路航拍图

同时，红旗、三灶等成熟城区也属同一梯队首付水平。作为老城区，该板块的城市界面与新板块相比，成长空间不大，不过配套看得见，所见即所得。

红旗项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
东方润园	20000	90-117㎡ 三四房	54万
珠光新城	16000	138-160㎡ 三四房	66万
奥园 展科花园	17500	95-114㎡ 三房	49万
中珠领域	17000	69-112㎡ 二至四房	35万
涛鸿 金涛华府	17000	86-122㎡ 三四房	43万

三灶项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
旭日海岸	25000起	70-121㎡ 二三房	52万
天庆晋海岸	16500	74-149㎡ 二至四房	36万
中铁 金海澜庭	16000	75-99㎡ 二三房	36万
畔山御海	18500	105-176㎡ 三四房	58万
奥园天悦湾	21000	88-112㎡ 二三房	55万

（4）白蕉、尖峰南、井岸等板块位列第四梯队，首付在30-40万左右，上车压力相对较小，也是不少刚需的首选，且板块入住率较高，人居氛围成熟，无需久等。

尖峰南项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
华发又一城	12000起	73-141㎡ 二至四房	26万
世荣翠湖苑	14800	84-143㎡ 三四房	37万
五洲东方墅	18000	83-124㎡ 三四房	44万

井岸项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
华发依山郡	11000	85-140㎡ 三四房	28万
世荣尚观	18500	78-143㎡ 二至四房	43万
融创 云水观璟	12000	95-129㎡ 三四房	34万
奥园 丽水湾居	17000	99-167㎡ 单位	50万
奥园 丽景花园	16000	83-86㎡ 三四房	39万

白蕉项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
时代天韵	14000	87-121㎡ 三四房	36万
保利 茉莉花园	14000	80-124㎡ 三四房	33万
招商 依云华府	15000	91-115㎡ 三房	40万
时代水岸	15000	91-147㎡ 三房	40万
岸芷汀兰	14000	74-95㎡ 二三房	31万
恒隆御景	15800起	94-102㎡ 三房	44万

|尖峰南航拍图

（5）第五梯队便是高栏港片区，首付20-30万即可入手，虽然位置较为偏远，却是不少在高栏港就业的购房者的福音。

高栏港项目	均价 （元/㎡）	在售产品	最低首付
方圆 月岛首府	12500	56-142㎡ 二至四房	21万
平沙九号 广场二期	11000	96-128㎡ 现楼	31万
海泉湾 时光序	14000	64-125㎡ 一至三房	26万
佳兆业 金域都荟	11500	53-83㎡ 一至三房	18万
京华假日湾	11500	86-168㎡ 两至四房	29万
天誉珠海湾	12000	81-114㎡ 三四房	29万
保利碧桂园 新城之光	10000	77-124㎡ 二至四房	23万

总的来说，每个板块首付阶梯分明，优劣势也各不相同，各位可根据自己的预算进行考虑，做到量力而行。

买二手，主城要淘一淘

当然，也有人认为，主城总归是最佳选择。

那么，我们就来看看市区的二手房。

假设按照购房条件“总价150-200万，面积在60-80平左右两房三房，区域选择新香洲”，房姐在链家网站上查找，可以显示出新香洲有68套符合要求的二手房，不过多数楼龄在10年以上。

|链家网截图

|新香洲部分二手房数据

房姐把区域改成“吉大”，也显示出吉大有64套房源可选择，吉大房源也是以60多平的小两房为主，同样楼龄不低。

|链家网截图

|吉大部分二手房数据

预算有限，刚需买家选择主城区二手房，那么优劣势也十分明显。

优势：主城区配套丰富，地段好、配套佳、出行便利。同时，主城的医疗资源、教育资源等也是相当成熟，可以说生活无忧。

劣势：当然首先要面对的就是主城二手房的标签，也就是我们常说的“老破小”。除此之外，还有物业差、停车难等问题，都是让人“头疼”却不得不面对的问题。

当然如果选择主城楼龄较新的次新房，那么预算肯定也要再上一个台阶。所以刚需想要在主城买到心水的二手房，需要花费一定的时间和精力，认真淘一淘还是有机会的。

选泛珠海板块，取长补短

有人说，鱼与熊掌想要兼得。

想要住新房，又想离主城近，那么可以把目光瞄准“泛珠海板块”，例如毗邻珠海新香洲的中山坦洲镇，也不失为一个选择。

房姐统计了一下，目前坦洲在售新盘均价在1.3-1.8万/平左右，单价与白蕉、井岸等不相上下，更胜在距离主城近，出行较为便利，成为不少在珠海工作的刚需置业者的选择。

不过毕竟不是珠海地域，落户政策等福利上享受不了珠海的利好，介意的买家要慎重考虑。

项目	均价（万/平）
誉峰名门	1.88
优越香格里	1.5
中澳世纪城	1.3
佳境康城	1.5
数据来源：搜狐焦点

房姐有话说

房姐觉得，无论是选择主城二手，还是外围区，或者泛珠海板块，都各有利弊。

其一、如果是年轻人、小情侣，想要在珠海长远发展，且不急于入住的，可重点关注新兴板块一手项目。这些板块成长空间较大，且配套丰富，城市界面较好，只要等得起，未来值得期待。

其二、如果是在主城区工作稳定，想要解决通勤问题的，则可以考虑主城二手房。虽然楼龄高，但胜在可以享受主城的一切配套，且出行便利，免去上下班通勤时间过长的痛苦。

其三、如果不考虑落户珠海，且不介意配套等问题，那就选择“泛珠海板块”。坦洲镇价格亲民，且距离香洲仅十几分钟的车程，相较于珠海西区，地理位置确实“很香”。

其四、如果是考虑小孩读书，对学位需求比较紧迫，那就选择主城二手或者西区新房，且带有优质学位配套的小区，这个就要具体情况具体分析。

当然，刚需买房的福利，高层也已经安排上了。

1月20日上午，央行公布了最新一期的LPR利率（贷款市场报价利率），一年期为3.70%，对比上个月降了10BP；5年期以上为4.60%，下降了5BP，这也是时隔20个月之后，LPR（五年期以上）第一次下降。

|LPR利率走势

这意味着央妈给大家发福利了，无论是准备买房，还是已经买房尚未放款的刚需们，都能享受到这波福利。

怎么理解呢？假如你向银行贷款100万，按照银行5.85%的房贷利率来看，其中分为LPR和银行加点两部分，即5.85%=LPR（原先4.65%）+120BP，如今调整后LPR由原来的4.65%变为4.6%，也就是你的房贷利率变成了5.8%。

按照100万30年商业贷款来算，每月房贷成本降了32元。

与此同时，银行加点利率下调的可能性也变大，房姐近日统计了珠海14家主流银行，发现有8家银行利率出现下调，且后期或许还会有下调的趋势。

降息了，政策利好加持下，对刚需一族来说，买房之路或许会越来越顺畅。

2022年，房姐希望每一位购房者，都能淘到自己的心水靓房。好了，有何见解，欢迎评论区留言讨论。

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