2022第一拍！揽金15亿！刚刚，正方抄底北围！中电建保税区拿地！
揽金15.39亿，珠海又卖地！
就在刚刚，珠海成功出让了两宗地块，分别来自科创北围、保税区，共揽金15.39亿元。
其中，科创北围地块被正方以总价13.02亿、折合楼面价约9409元/平拿下，地块用途为住宅、商业、小学，以及幼托等。
| 北围结果图
值得一提的是，这也是正方首次进驻科创北围。
保税区地块被中电建以总价23700万元、折合楼面价约5152元/平拿下，该地块用途为住宅、商业、商务。
| 保税区结果图
该地块位于高新区科创北围兴南路北、新湾四路西侧，和华润置地广场、华发悦谷、悦唐阁等项目邻近。
| 区位图
另外，地块还紧邻金琴快线北延段，未来通往珠海市区、中山等地十分便利。
地块面积较大，总占地76747.53平，计容积率总建筑面积≤138375.47平，地块主要分为5个区域开发。
整体功能为二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地等，十分丰富。
| 区域 | 用地面积 | 性质 | 容积率 | 计容积率建筑面积 |
| A | 35954.31平 | 二类居住、商业 | ≤3.0且＞1.0 | ≤107862.93平 |
| B | 25111.06平 | 小学（36班） | / | 25111.06平 |
| C | 5401.48平 | 幼托 （18班幼儿园） | / | 5401.48平 |
| D | 8152.87平 | 城市道路 | / | / |
| E | 2127.82平 | 公园绿地 | / | / |
商业方面，A区域的商业功能应集中布置在A区域南、北两侧，并做好立体交通组织及衔接。
地块北侧商业街临新湾五路一侧商业二层应与新湾五路跨接天桥实现妥善联通，并合理解决跨街人流的垂直无障碍交通问题，具体实施方案以规划审批部门意见为准。
住宅方面，地块容积率为≤约1.8且＞1.0，另外，公园绿地就在旁边，所以居住舒适度不错。
| 整理：珠海房姐 | |
交易序号/ 宗地编号 | 22002/珠自然资储 2022-01 |
| 宗地面积 | 76747.53平 |
计容积率建筑面积 | ≤138375.47平 |
| 规划土地用途 | 二类居住、商业、小学、幼托、 城市道路、公园绿地 |
| 出让年限 | 住宅70年，商业40年，小学、幼托、 城市道路、公园绿地50年 |
| 建筑密度 | A区域：一级建筑覆盖率≤50%， 二级建筑覆盖率≤30% |
| 容积率 | ≤约1.8且＞1.0 |
| 绿地率 | A区域≥25%； B、C区域均≥35% |
| 起始价 | 130200万元 |
| 起始楼面价 | 约9409元/平 |
| 最高限价 | 195200万元 |
| 封顶楼面价 | 约14107元/平 |
学校方面，该地块需配建一所小学、幼儿园，其中，小学规模为36班。
根据规划，小学、幼儿园都需建设地下交通分流中心。幼儿园按建筑面积不低于3000平建设地下交通分流中心，小学按建筑面积不低于5000平建设地下交通分流中心。
如小学和幼儿园的地下室连通，建设方可根据实际情况进行合理规划，需满足接送学生车辆的分流，保证交通顺畅。
目前，北围已有两所小学，一所为礼和小学，已开学；另一所为华润置地广场小学，正在建设中，规模按照24班设计。
| 地块现状
值得注意的是，该地块还预留了地下轨道车站。
根据规划，该地块商住与小学地块之间须预留地下轨道车站建设控制区、保护区。
其中，金业南路及两侧退让距离共50米为规划地下轨道车站建设控制区，金业南路道路中心每侧60米为地下轨道控制保护区。
| 公告
据资料显示，科创北围将是珠海地铁2号线、广州地铁18号线南延段，以及深珠通道的经过地段。
在预售方面，该地块也做了要求。地块B区域的学校、C区域的幼儿园未取得《建设工程规划许可证》之前，竞得人不可办理商品住宅预售许可。
整体来看，该地块打造的是“低密度、高景观、多业态”社区，相信未来入市会成为北围最具代表性的项目之一。
目前，北围在售的项目有华发悦谷、仁恒河滨花园、雅居乐国际花园、清能岭秀荟、美的宝龙城等，均价最高3.2万/平。
| 项目 | 产品 | 报价（万/平） |
| 华发悦谷 | 66-89平 二至三房 | 2.9 |
仁恒 河滨花园 | 86-126平 三房 | 2.8-3.1 |
珠海雅居乐 国际花园 | 100-137平 复式 | 2.1-2.3 |
85-116平 平层 | 2.6-2.7 | |
清能 岭秀荟 | 98-121平 二至四房 | 2.9-3.2 |
| 唐家公馆 | 97-132平 三至四房 | 3.1 |
美的 宝龙城 | 79-99平 三至四房 | 2.8 |
北站 宝龙城 | 66-82平 二至三房 | 2.75 |
华润 置地广场 | 89-105平 三至四房 | / |
| 数据来源：搜狐焦点 整理时间：2022年1月18日 |
该地块位于保税区宝祥路西侧、宝平路北侧，与正在售的都会四季项目相邻。
| 区位图
地块总占地8144.64平，计容积率总建筑面积≤46002.61平。功能为商务、商业、二类居住，容积率≤约5.648且＞1.0，绿地率≥20%。
其中商务建筑面积比例≥68%、商业建筑面积比例≤7%、二类居住建筑面积比例≤25%。
因此，该地块的功能主要是以商务为主。
| 整理：珠海房姐 | |
交易序号/ 宗地编号 | 22003/珠自然资储 2022-02 |
| 宗地面积 | 8144.64平 |
计容积率建筑面积 | ≤46002.61平 |
| 规划土地用途 | 商务、商业、二类居住 |
| 出让年限 | 商务、商业40年，住宅70年 |
| 建筑密度 | 一级建筑覆盖率≤50%， 二级建筑覆盖率≤30% |
| 容积率 | ≤约5.648且＞1.0 |
| 绿地率 | ≥20% |
| 起始价 | 23700万元 |
| 起始楼面价 | 约5152元/平 |
整体来看，该地块面积并不是很大。另外，由于容积率高达5.648，所以在舒适度方面，明显不如北围地块。
| 地块区位图
值得注意的是，根据公告，该地块的住宅功能建筑物仅限租赁给与竞得人签订正式劳动合同、本科及以上学历且在横琴及一体化区域工作的正式员工。
也就是说，该地块住宅主要是用来在横琴及一体化区域工作的正式员工。换句话说，该地块的住宅就是用来当作人才房。
而中电建，即中国电力建设集团有限公司，成立于2011年9月29日，是经国务院批准，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，按照《中华人民共和国公司法》登记注册的国有独资公司。
央企单位，实力不菲。
| 横琴及一体化区域
不过，根据要求，在《监管协议》约定考核期限内，竞得人还须完成以下约定的承诺：
1、2022年与竞得人签订正式劳动合同并在横琴及一体化区域办公的人数不低于500人，其中，高级职称不低于65人、中级职称不低于30人、硕士及以上学历不低于80人。实现产值不低于10亿元人民币，缴纳企业所得税和增值税合计不低于1200万元人民币。
2、2023年与竞得人签订正式劳动合同并在横琴及一体化区域办公的人数不低于700人，其中，高级职称不低于80人、中级职称不低于45人、硕士及以上学历不低于120人。实现产值不低于15亿元人民币，缴纳企业所得税和增值税合计不低于1800万元人民币。
3、2024年与竞得人签订正式劳动合同并在横琴及一体化区域办公的人数不低于1000人，其中，高级职称不低于120人、中级职称不低于65人、硕士及以上学历不低于180人。实现产值不低于20亿元人民币，缴纳企业所得税和增值税合计不低于2400万元人民币。
4、2025年与竞得人签订正式劳动合同并在横琴及一体化区域办公的人数不低于1200人，其中，高级职称不低于140人、中级职称不低于80人、硕士及以上学历不低于200人。实现产值不低于24亿元人民币，缴纳企业所得税和增值税合计不低于3000万元人民币。
5、2026-2028年，竞得人每年产值和税收实现以不低于10%的幅度递增。
目前，保税区在售的项目只有两个，分别为万科琴澳传奇、都会四季。其中万科琴澳传奇在售3、4栋建面约65-98平高层单位，均价36000元/平。
都会四季在售C1栋、C5栋建面约79-99平二至四房单位，均价37000元/平。
写在最后
作为楼市的风向标，土拍一直承担着房价方向的重要作用。
2021年，珠海土地市场由于受到大环境的影响，整体表现为“冷热不均”。据不完全统计，2021年珠海共挂牌了19宗商住地块，其中18宗成交，1宗流拍。
而这其中，多幅地块都是以底价成交。
2022年，随着市场的回暖，相信在接下来的土拍中，珠海土地市场是以稳字当头，挂牌地块还是以热门板块为主。
那么，以上项目何时亮相，房姐也将持续关注。最后，附最新土拍日历图。
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