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【本期微课】差额纳税，房企务必自查这6项！
注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件
“营改增”后，房地产纳入了增值税的管理，对其销售额的确认有“全额征税”和“差额征税”两种：
（一）全额征税：适用简易计税方法计税的（包括小规模纳税人和一般纳税人选择简易计税方法的老项目），以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（二）差额征税：适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
更多适用差额征税的业务，先前为大家总结了20种，点击《差额政策业务集锦》了解。
那么对于房地产企业差额纳税，您都有哪些方面的疑惑呢？一起来看看......（温馨提醒：本文我们主要为大家分享房企增值税差额纳税的业务处理，想要了解更多增值税业务处理，移步《房企增值税16大业务点》学习）
01
计算方式
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
政策依据：总局公告【2016】18号
02
可扣除的土地价款
1.支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
政策依据：总局公告[2016]18号
2.‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
政策依据：财税[2016]140号
03
可扣除土地价款的凭据
1.土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除向其他单位或个人支付拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
3.房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
04
账务处理
企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
根据规定，房地产企业发生土地价款差额征税的，抵减的销项税额应计入借方“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，同时，贷方冲减“主营业务成本”。
房企增值税的全程会计处理，财税专家王老师先前在平台通过两个案例分享过，案例如下：
案例【1】
金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“老项目”。不考虑其他因素。增值税如何会计处理？
案例【2】
金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“新项目”。确认收入确认抵减的土地成本是30万元。不考虑其他因素。增值税如何会计处理？
大家对上述案例还有印象吗？先自己考虑一下，然后点击上述案例或者王老师原创文章《房地产企业增值税全程会计处理》找寻答案！
学习了增值税的账务处理，那么，差额纳税在土地增值税方面如何处理呢？减免的增值税要并入土增清算做收入吗？总局层面对此没有明确的政策规定，在实操中主要有3个观点：
第一种观点：调增收入基数；
第二种观点：调减开发成本；
第三种观点：既不调增收入也不调减成本。
对于该问题，王老师认为房地产企业因为“增值税差额计税”而“减免”的增值税税金，并非从“购买方”获得的“有关的经济收益”，因此，不应作为土地增值税的“收入”对待。具体内容点击王老师原创文章《房地产差额纳税，减免的增值税要并入土增清算做收入？》了解参考。当然，如果当地有明确规定，按照当地的政策执行。
同时，提醒大家，王老师又一全新房地产实务微课《房地产企业财税实务处理》系列也正在《税苑微课》平台热播，以房地产企业的财税处理及纳税申报为主体内容，结合实务案例，分税种（增值税、所得税、土增税及小税种），分业务进行归类；实务知识，现学现用，见效很快。
在即将上线的第二讲中，王老师会着重讲解房企增值税抵扣成本以及差额征税的申报表填报案例演示，房企申报业务一直是学员的学习需求。本次新系列微课的推出就是为了满足穗友的学习需求，辅助到大家的日常业务！微课正值热播，房地产财务朋友赶快加入学习吧！联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友识别二维码了解。
05
发票开具
差额征税纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。差额征税纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”
由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。
现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此差额征税纳税人，可以全额开具增值税专用发票，即“差额征税，全额开票”。
开具发票时，在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
06
税收征管
差额征税纳税人应建立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。
政策依据：总局公告2016年第18号
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学习完了，点个“在看”再走吧~~~
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