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【关注】年底了，税务机关要求补缴土地增值税~~~
注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件
（语音内容分享约用时5分钟）
近期，有穗友向我们反应，当地税务机关要求补缴土地增值税，了解原因后，原来还是对土地增值税预缴依据理解不同而导致的。关于这个问题，小金再同大家明确一下：
预缴依据的问题其实自总局公告2016年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的如：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》，姚伟君老师的《增值税预缴与土地增值税预征》。
其他分析：
穗友们都清楚，土地增值税预缴依据之所以存在不同的理解，主要源于以下2个政策：
（1）关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税[2016]43号）
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
（2）关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（总局公告2016年第70号）
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款 - 应预缴增值税税款
<金穗源学习现场>
那么，究竟适用那个政策呢？
小金简单的认为，总局公告2016年第70号的政策渊源是这样阐述的：“为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下”，也就是70号公告实际上是结合了财税[2016]43号的规定，是在财税[2016]43号基础上进行的明确。
另外，总局公告2016年第70号规定:“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”，试问预售阶段企业的销项税额是否能确定呢？答案毋庸置疑，所以，简化对待，直接扣除预缴增值税税款即可，这或许也就是税局“为了方便纳税人”的初衷。
所以，小金的观点就是按照总局公告2016年第70号，进行土地增值税预缴的申报。尽管很多纳税人是按照财税[2016]43号进行的申报，而且指出税务机关并没有提出异议，但并不代表获得了税务机关的支持，穗友们所反馈的税务要求补缴土地增值税也证实了这一点。当然要说税务机关怎么会发现，小金可以肯定，税务的数据系统可能比我们纳税人的财务分析系统更加完善，对于申报依据的核实，轻而易举。
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附1：明确预征依据的地区政策
1.《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2017年第7号）规定：“房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。”
2.《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(深圳市税务局公告2019年第8号)规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税，房地产项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳。
3.《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第十三条规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
......
附2：部分地区关于土地增值税计税依据问题的答复
房地产预售阶段土地增值税计税依据
01
答复机构：河北省税务局答复时间：2021-09-07答复内容：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。
02
答复机构：山西省税务局12366纳税服务中心答复时间：2020-12-21答复内容：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《山西省地方税务局关于重新公布<土地增值税预征管理办法>的公告》规定：“第二条 凡在山西省境内从事房地产开发的单位和个人，均应按照本办法预缴土地增值税。第三条 土地增值税预征率：5%以内。各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率。预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。” 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。” 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
03
答复机构：吉林省税务局12366呼叫中心答复时间：2020-04-22答复内容：根据国家税务总局2016年第70号公告第一条规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款根据总局解释，纳税人不得随意选择土地增值税计税依据的口径，预收款并未结转收入，不应做为土地增值税的应税收入处理，为确保土地增值税税收收入均衡入库，企业先行预缴，预征土地增值税不得直接参照增值税的预缴口径，客观上存在土地增值税和增值税两者预缴计税依据的不一致。纳税人、主管税务机关要准确理解，按照国家税务总局2016年第70号公告的规定，及时、准确申报土地增值税预征税款。上述回复仅供参考。具体涉税事宜以您的主管或所在地税务机关答复或核实判断为准。感谢提问。
04
答复机构：河南省税务局答复时间：2021-09-26答复内容：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：一、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，一、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。……四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入……二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定，三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。……五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。三、 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定,第二十五条 纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。……第三十二条 纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。……因此，根据上述文件规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。建议您按照前述公式计算。纳税人必须依照规定如实办理纳税申报，未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
05
答复机构：湖北税务12366纳税服务热线答复时间：2021-09-15答复内容：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款本公告自公布之日起施行。（2016年11月10日）综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
温
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