【关注】土增清算，利息支出怎样扣除更有利？

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自2000年以来，房地产企业把利息支出计入开发成本，在《土地增值税暂行条例实施细则》规定按10％计算扣除的“房地产开发费用”中也包括利息支出，这样一来，利息支出就重复计算了。那么，土地增值税清算时，利息支出的扣除是怎样规定的?

《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》(国税发[2000]84号)规定：“自2000年1月1日起，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。”因此，长期以来，房地产开发企业为开发房地产项目而借入资金发生的借款费用计入“开发成本”科目核算。

政策规定

1995年制定的《土地增值税暂行条例实施细则》规定，按建造成本10％扣除的“房地产开发费用”中包括利息支出，这就造成一项借款费用重复扣除。为此，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。具体要求是：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和(以下简称“建造成本”)的5％以内计算扣除。

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按建造成本的10％以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除，即按照建造成本的10％以内扣除。

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）（2）项所述两种办法。

另外，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知)(财税字[1995]48号)规定，货款逾期利息、加罚息不得(据实)扣除。

对上述文件进行分析解读，将“房地产开发费用”分为两部分，即利息支出与不含利息的其他房地产开发费用。

（1）不含利息的其他房地产开发费用，按5％扣除，这点是固定不变的。

（2）利息支出的扣除分为三种情况:

①不能取得金融机构借款证明的，按5％扣除。

②能取得金融机构借款证明，但利息支出小于5％的，按5％扣除。

③能取得金融机构借款证明，而且利息支出大于5％的，据实扣除，使利息支出扣除大于建造成本的5％。

这样操作的结果是，土地增值税清算时，使“房地产开发费用”≥建造成本的5％。

结论

（1）房地产企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的(包括向非金融机构借款和自有资金充足无借款)，房地产开发费用按建造成本的10％计算扣除，使房地产开发费用等于10％。

（2）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除(可以大于5％)；其他房地产开发费用按建造成本的5％扣除，使房地产开发费用大于建造成本的10％。

开发费用的扣除还存在哪些疑惑？企业自查从哪些业务着手？土增清算审核系列微课接近尾声，针对开发费用的审核，专家有专项解读。目前，大部分企业都开工啦，穗友们也要尽快调整好心态，进入工作学习状态哦！

例：“营改增”后，宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金3200万元，房地产开发成本为9520万元，其中含银行借款费用720万元，能够提供银行借款合同和计息清单等借款证明文件。可售面积为40000平方米，均价(含税)为6771元/m2，销售总额(含税)为27084万元。适用一般计税方法，假设增值税实际税负率为4％，如何计算土地增值税可以使税负降低?

案例分析

(1)建造总成本＝3200+9520＝12720(万元)。

(2)不含息建造成本＝12720-720＝12000(万元)。

(3)借款费用/不含息建造成本＝720÷12000＝6％＞5％。

(4)应税销售总额＝27084÷(1+9％)＝24848(万元)。

(5)增值税销项税额＝24848×4％＝993(万元)。

选择比例扣除法与据实扣除法的实质就是如何填报土地增值税纳税申报表，如下图所示：

土地增值税纳税申报表（二） 

单位：万元

(一)选择比例扣除法应纳土地增值税

扣除项目金额

=12000×1.3+24848×4%×10%

=15600+99.4

=15699.4(万元)。

增值额

=24848-15699.4＝9148.6(万元)。

增值率

=9148.6÷15699.4×100％＝58.27％

适用税率为40％，速算扣除率为5％，

应缴土地增值税

=9148.6×40%-15699.4×5%=3659.44-784.97＝2874.47(万元)。

(二)选择据实扣除法应纳土地增值税

扣除项目金额

=12000+12000×(5%+20%)+720+24848×0.4%

=15000+720+99.39

=15819.39(万元)。

增值额

=24848-15819.39＝9028.61(万元)。

增值率

=9028.61÷15819.39×100％=57.07%

适用税率为40％，速算扣除率为5％，

应缴土地增值税

=9028.61×40％-15819.39×5％=3611.44-790.97＝2820.47(万元)。

据实扣除法较比例扣除法节税

=2874.47-2820.47＝54(万元)。

作者：刘玉章

温

馨

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