民法典重点法条类案裁判规则系列58：关于小区车位、车库归属的相关裁判规则5条

民法典权威解读 2022-03-23

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来源：法信

重点条文

《民法典》第二百七十五条　

法条变迁说明

《民法典》第二百七十五条是关于车位、车库归属的规定，是对《物权法》第74条的拆分。关于车位、车库的归属，主要存在两种看法：一种是业主共有说，即车位、车库应当归业主共有。另一种是约定说，即对车位、车库的归属应当通过约定来确定。从实践来看，大多都是由建设单位和业主在购房合同中确定的，且约定的方式也是多样化的，包括出租、出售或附赠。《民法典》采纳了“约定说”的观点。

法信· 类案裁判规则

1.小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有——重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

案例要旨：小区开发商支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，故该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应由小区业主共同所有，开发商无权出售。

案号：（2017）最高法民申2817号

审理法院：最高人民法院

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2.当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的归属——安徽鼎兴投资置业有限公司与陈涛车位纠纷上诉案

案例要旨：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。涉案车位买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依照约定严格履行各自义务。购买一方依照合同约定履行了付款义务，而车位权利人并没有按照合同约定交付所购买车位，构成违约。

案号：（2014）滁民一终字第00520号

审理法院：安徽省滁州市中级人民法院

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3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有——山东鑫路源建设有限公司与张玉萍车位纠纷上诉案

案例要旨：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。涉案地上车位占用的土地属业主共有的场地，该车位应属业主共有。涉案当事人对车位无处分权，权利人即全体业主对于出售涉案车位的行为不予追认，因此，上诉人与被上诉人签订的车位买卖合同合同应当认定为无效合同。涉案车位买卖合同因上诉人的无权处分行为而无效，上诉人存在过错，应当返还被上诉人支付的车位款并赔偿损失。

案号：（2014）菏民一终字第218号

审理法院：山东省菏泽地区（市）中级人民法院

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4.法律对建筑区划内的停车位归属规定了约定优先原则——某甲瑞安市南方大厦业主委员会等与某乙公司车位纠纷上诉案

案例要旨：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，法律对建筑区划内的停车位归属规定了约定优先原则。现有证据无法证明涉案车位纳入公摊面积由业主分摊，因此业主委员会主张车位归其所有的依据不足，业主可以与车位权利人约定通过出售、附赠或者出租等方式取得车位权属。

案号：（2013）浙温民终字第1148号

审理法院：浙江省温州市中级人民法院

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5.车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定——吴某与深圳某俱乐部有限公司车位、车库纠纷上诉案

案例要旨：建筑区划内，规划用于停放汽车的车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。使用他人之物即应支付相应的占有使用费，业主使用小区停车位应按物业服务合同约定支付停车费。

案号：（2011）深中法民五终字第689号

审理法院：广东省深圳市中级人民法院

来源：法信精选

法信·司法观点

关于车位、车库归属的规定，在适用时应注意的要点

（1）注意不同类型车位、车库归属的处理。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：一是独立车库。多见于高档住宅小区，是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于业主的权利证书中，实践中争议不大。二是地面车位。仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的供停放汽车的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。由于地面车位所在的地面面积包括在小区总土地使用权面积之内，因此，地面车位一般属于全体业主共有。三是规划范围内未约定归属的地下车位。对地下车位没有约定的，应当归建设单位所有。首先，原始权利应当归属于开发商，其才可以出售、附赠、出租。由于建造地下车库的地下空间处于地表以下至建筑物、其他附着物的最深基础平面以上，而这部分空间是土地使用权人也即房地产开发商在地表上建造建筑物、附着物的基础工程所必需的，属于土地使用权效力所及的范围之内，因此，建造地下车库的地下空间的使用权归属于房地产开发商，地下车库的原始所有权也应属于房地产开发商。其次，对于规划内的车位四至范围明确，有独立的出入口，已经成为与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。对住户来说，不能因其购买了楼房就自然取得了对车位部分的所有权。再次，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据，因此车位、车库应当推定为属于投资人即建设单位所有。最后人防车位。基于人防车位的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于建设单位或者全体业主所有。建设单位基于对人防车位的投资行为，可以依法享有对人防车位进行使用、管理与收益的权利。

（2）车位、车库可以构成建筑物的专有部分。作为独立物的车位、车库具备构成专有部分的可能性，可以成为专有权的客体，由业主或建设单位享有专有权，并通过登记取得独立的产权证书从而可以单独流转。就车位而言，就是在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间。这四条线构成一个长方形。以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围，即为车位所有权人的权利行使范围。同时，这样特定的空间具备独立的经济价值及效益供区分所有权人使用。正是由于车位、车库具有构造及利用上的独立性，地面上的建筑物、附着物出售后房地产建设单位即使不再享有小区土地使用权，但仍然可以拥有车位、车库的所有权。换言之，车位、车库可为特定业主所有，并可独立登记为专有部分。

（3）车位、车库首先应当满足业主的需要。确定车位、车库的归属时，要联系《民法典》第276条确定的原则，坚持车位、车库首先应当满足业主的需要。建设单位在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能以高价卖给第三人。满足需要并不是赋予业主优先购买权，不论其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人。当然，满足业主需要只能是合理的需要，而确定是否满足业主的需要，首先要根据规划确定的配置比例确定。建设单位在满足业主需要后，可以自行处置剩余的车位、车库。

（摘自：江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》【上】，人民法院出版社2020年版，第55~56页）

法信·关联法条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。

衍生阅读：

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