现在，连爆雷房企都开始有“标准动作”了

今天，我们回过头，八一八风口浪尖的奥园。

作为知识橘粉丝们在后台操心了好几个月的“准爆雷房企”，奥园一直在将爆未爆的边缘苦苦续命，直到12月2日，形势急转直下。

当日，网传奥园自融平台理财产品逾期，当晚，奥园在官网发布《致投资人的一封信》，确认理财产品逾期消息，涉及大约1500名投资人，其中，员工和亲友占比过半。

同日，奥园发布“内幕消息”，承认超6.5亿美元债因评级下调而被要求偿还，并可能触发其他境外融资的交叉违约。

当时的形势还很胶着，气氛很悲观，谁都没有想到一天之后，恒大会意外官宣躺平，官方会密集发声稳定局势，紧跟着的，是降准，地产行业的基本面明显转暖。

但无论形势如何变幻，已经坐实违约的奥园是不可能再回头的了，只能在自救的路上一路狂奔。

那么，新一轮的表演，能奏效吗？

现在回头来看，或许是因为在爆雷的边缘试探已久，又或许是“躺平”的前辈们奉献了足够的经验，逾期发生之后奥园管理层的响应，无论从速度还是内容上，都堪称典范。

比如说，在官宣理财产品逾期的公告里，连个内部讨论时间都不需要，直接就挂出了细节满满，面面俱到的兑付方案——

不但给出了“现金+物业”的两套完整兑付方案，对于延期兑付的本金还额外承诺了年化6%的高息。

可以供对比的是，在逾期利息这块，佳兆业给的是4.5%，至于开荒鼻祖的恒大，这个数字是……不存在的。

此外，奥园还创新性地表示，要设立一个单独的还款监管账户，从销售回款或者项目处置后的净现金流中，专门抽出特定比例，保本息兑付。

甚至，还不忘记在接受采访的时候，准确地拉踩一下同行——

紧接着，恒大躺平，监管层口径转暖。

眼见风向有变，奥园准确地蹭了一波利好——

不但将理财产品兑付的deadline提前了一年，还再次创新性地，给出了一份“实物资产两年后原价回购”升级版兑付方案，表示如果房地产市场销售回款恢复，会提前结清所有理财。

而佳兆业和恒大的兑付方案，最后一期兑付都要拖到2024年了。

你看，虽然大家都是一样的爆雷，但房企的动作越来越标准，看起来也越来越有诚意了。

更有趣的是，爆雷的第二天，奥园就紧急召开了内部会议，对外称之为“纾困的遵义会议”。

会上，董事长郭梓文大吐苦水，声称奥园已经做了最大努力，并立下了一个flag——

要成为行业困境中成功突围的优等生。

Emmm……这已经有“负面信息正面报道”内味儿了。

讲真，就像我们此前在《下一个爆雷的，听说是它……》说过的那样，爆雷前，奥园的财报数据看上去很漂亮的，提前还债也积极，这几个月，一直很努力地做到开源节流。

先是积极地抛售资产回血。

前不久，奥园宁可亏损1.5亿元，也把香港的物业卖掉了。

还把最有价值的未来产业——奥园健康摆上了桌面待价而沽。

令人惋惜的是，虽然与合生传过“绯闻”，但目前这笔交易并没有谈拢。

就连我们此前在《又一家房企给自己打了针玻尿酸》写过的奥园美谷，即便转型做医美了，也不忘斥资7900多万买下大股东的商铺，为奥园接盘。

甚至，员工优化潮席卷而来，奥园解散了整个大区公司，员工一觉醒来，办公地点就没有了。

奥园这一切的努力，还算有回报的。

比如，有3笔超过15亿元的境内债获得债权人展期、前述违约的惠聚2号信托产品即将兑付等。

但奈何，奥园接下来的还债压力实在有点大。

这个月，就有3笔同系列的资产管理信托计划到期。

下个月还有将近6.88亿美元债嗷嗷待哺，未来几年，奥园要偿还的美元债规模超过200亿元。

上面的债务鸭梨只是明面上的。

只要深挖就能发现，奥园的融资版图暗潮汹涌，各种隐秘的表外输血通道实在太多了。

这次爆雷的奥园财富，算是第一个浮出水面的。

根据奥园自己的口径，目前公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元，总体量接近90个亿。

这些产品具体的结构，我们已经不得而知了，毕竟，爆雷之后，奥园财富网页已经无法打开，app也已经无法登陆浏览信息了——

但根据网易清流之前的报道，奥园财富发售多款产品结构“以奥园旗下基金公司为基金管理人，最终又投向奥园系的项目公司”。

如果报道属实，那么，这样的操作手法是涉嫌自融的。

除了财富平台以外，奥园还有两个重要的抓手，辅助编织起庞大的融资版图。

首先，奥园利用内部子公司之间的应收账款，在资本市场上进行融资。

举个栗子吧。

我们翻了一下上月违约的申万菱信公司发行的惠聚2号资管计划，他们该系列的所有产品，交易结构都是这么写的——

但事实上，这只是一场“左手倒右手”的游戏罢了。

惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，由中国奥园的在岸附属公司提供担保，但这家“供应商”的大股东，本身就是奥园的控股子公司。

也就是说，奥园自己和自己签合同，自己给自己做担保，然后把这笔自己对自己的“应收账款”转让出去，在资本市场上获得真金白银。

emmm……

据第三方统计平台不完全统计，奥园集团及下属公司的应收账款融资高达121笔，这里面，类似的操作，不在少数。

此外，还有一个神秘的资金来源——一家叫珠海鼎胜的股权投资基金公司。

说起这家公司，就很值得玩味了。

不仅在出现在奥园的少数股东列表中，而且无论在对外投资端和募资端，都很用心为奥园卖力。

公开资料显示，珠海鼎胜目前持有14家奥园旗下子公司的股权。

在企查查上看到对外投资蓝图是这个样子的——

另一边厢，也赫然发行了数只以奥园为前缀开头的私募资金。

最关键是，这些渠道全部藏在暗处，你无法判断水面下的债务冰山到底有多大，何时到期，也不知道奥园真实的偿债能力，到底有没有能力覆盖到这一切。

所以，无论如何，尽管奥园的“规定动作”又好又快，安排得明明白白，但评级机构似乎并没有给多少面子。

12月7日，标准普尔称，奥园出售物业管理业务和其他项目的进展“缓慢”，公司能否避过违约，视乎其另类集资活动。比如，出售资产计划，以及与债权人就偿债展期的谈判结果。

同时，将奥园长期发行人信用评级从“CCC”下调至“SD”。当然，随后应奥园要求撤销了评级。

12月8日，惠誉宣布，奥园未能偿付离岸债亦未能与债权人达成协议，意味违约或类似违约的过程已经展开，将中国奥园的长期外币发行人违约评级、高级无担保评级和未偿付的美元高级无担保票据评级降至C。

更麻烦的事情在于……尽管拼命打折促销抢跑，但购房者已经开始不给面子了。

刚刚公布的销售数据显示，中国奥园11月合同销售71.5亿元，比上个月跌了30%，达到今年来的最低点。

直接抛售资产的路也不好走，奥园在区域城市的选择上比较下沉，2020年有近一半的合同销售来自三四线城市。

即使市场回暖，这些城市也是要大大拖后腿的。

这不，在雪球上，就有网友这样留言——

写到这里，似乎有那么一点明白，为什么奥园要力推实物兑付，甚至不惜承诺两年后“原价回购”了……

以上为正文，来自熊先生

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