2022年上半年西安市土地市场报告
西安上半年土地市场持续低位运行，区域分化明显，核心优质区域热度较高；国央企为土拍主力，民企继续隐身，拿地谨慎。
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中央持续加码稳经济、稳地产政策，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，全面落实两“支持”；西安层面降低土拍门槛、放松楼市政策。
2022年上半年，在疫情反复的影响下，导致楼市再受重创，销售普遍承压，房企资金压力进一步加大，在此背景下，土地市场成交量价同比回落，溢价率也较去年同期下滑明显。
从企业端来看，保持谨慎的拿地态度，国央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，地方平台公司处于“托底”态势。
受疫情反复、市场活跃度不足、企业资金压力大等多重因素影响，较去年同期相比，2022年上半年经营性用地供求量价均显著下滑。
大西安经营性用地供求走势(面积）
大西安经营性用地供求走势（建面）
整体市场＆细分市场
2022年上半年西安各类用地供应和成交总量均同比大幅下降，其中住宅下降比例近5成；成交地块有近90%为底价成交。
大西安住宅用地供求走势（面积）
大西安商服用地供求走势（面积）
在疫情及市场下行的影响下，房企拿地更偏向核心优质区域，2022年上半年成交地块主要集中于高新和西咸新区。
分区域住宅类用地成交量价
分区域商服类用地成交量价
虽2022年上半年行业融资、需求端利好政策频出，但鉴于销售端仍未真正转好，企业投资策略仍偏保守；从数据层面来看：综合溢价率仅1.2%，较仍在热度高位的2021年上半年大幅下降43个百分点，对比2021年下半年也有3.8%的降幅。
大西安经营性用地溢价率走势
· 溢价率：近两年来，西安土地溢价量呈下降趋势，2022年上半年平均溢价率仅1.2%，通过溢价成 交地块12宗，其中转摇号地块5宗。
市场热度＆流拍情况
受行业新房销售仍为复苏的影响，企业拿地信心依旧低位，从数据来看：2022年上半年土地流拍（含中止）共26宗地，流拍率达到28%，同比去年同期上涨20.9%，环比去年下半年上涨14.5%。
· 中止/流拍情况：2022年上半年溢价中止/流拍26宗地，累计面积1755亩，较去年同期，西安土地中止/流拍数量呈上升趋势，从整体区域来看，中止/流拍地块主要集中在较外围区域，虽然中央和地方对房地产政策进一步放松，但由于行业表现仍未出现真正转好，企业拿地信心依旧低位。
集中拍地＆整体表现
受市场低迷态势，叠加疫情反复影响，房企参拍拿地更为谨慎，土地流拍增加、溢价降低；拿地企业也以央企、国企以及国资背景企业为主力。
从西安2022年上半年首轮土拍来看：热度平平，33宗涉宅地块中15宗底价成交、8宗溢价成交（其中4宗触顶转摇号）、9宗流拍、1宗中止。
◎来源/前瞻智库
◎来源/前瞻智库
集中拍地＆市场热度＆溢价情况
全国层面：重点22城平均溢价率为3.89%,而西安本次集中土拍溢价率为1.5%，略低于市场平均线；
西安层面：与21年首轮集中拍地相比，溢价率下降了6.6%。
西安四次集中拍地溢价情况对比
◎来源/前瞻智库
全国重点22城四次集中拍地溢价率
◎来源/前瞻智库
集中拍地＆市场热度＆流拍情况
全国层面：重点22城平均流拍率为9.34%,而西安本次集中土拍流拍率达到30%，远高于市场平均线，房企信心明显不足；
西安层面：22年首轮土拍热度较去年进一步趋冷，流拍率30%，相比上涨了16%。
西安四次集中供地流拍情况对比
◎来源/前瞻智库
全国重点22城四次集中拍地流拍率
◎来源/前瞻智库
西安本轮集中供地共29家企业参与竞拍，其中近8成为“国”字头企业（22家，本地平台公司或城投公司占12家）；
而成交的23宗地块中仅4宗被民企（本土）摘得，其余19宗均被国企竞得（天地源获地2宗），其中本土平台公司或城投占据半壁江山。
参与企业性质分类情况
◎来源/前瞻智库
竞得企业性质分类情况（天地源：2宗）
◎来源/前瞻智库
从参拍来看,保利参与7宗，最终以底价摘得1宗高新地块；中铁建、西安迪维诺等各参与3宗地块土拍；
从竞得情况来看，7家企业轮空，其中陕西长建参与3宗全部触顶摇号，但最终均未获取；22家企业有所收获，其中天地源独得2宗，均以底价获取。
西安2022年首轮土拍参与企业情况
◎来源/前瞻智库
西安2022年首轮土拍企业摘地情况
◎来源/前瞻智库
企业表现＆拿地金额排行
受制于大环境低迷及资金链紧张等因素影响，企业投资节奏整体放缓，即便是土拍门槛降低也未能带动市场热度；
从西安2022年上半年拿地金额TOP10企业来看，国企、央企仍是土地市场主力军，其中百强房企拿地数量仅占30%，5成为本土平台或国企摘得，民企近乎隐身。
2022年上半年西安拿地金额top10企业情况
◎来源/前瞻智库
2022年上半年西安土拍市场拿地金额TOP10企业
◎来源/前瞻智库
趋势研判
从目前来看，部分城市因城施策政策相对克制，在市场销售尚未真正回暖的大环境下，政策力度有望进一步加强；融资端将继续支持企业合理融资需求，有序引导企业销售、土拍等经营行为回归正轨；金融端，为刺激企业和居民信贷需求，LPR仍会进一步下调；
自二季度以来，楼市利好政策密集发布，叠加土拍门槛降低，在一定程度上提振房企拿地的信心，第二轮集中土拍市场或将迎来拿地“窗口期”；
但考虑到市场目前并未出现实质性的回暖，且2022年下半年多数房企将继续偿债高峰，同时，由于多数房企上半年销售及汇款情况远低于预期，导致资金面继续吃紧；当下房企的发力点将继续以“促销售、促汇款”为主，全年投资态度仍会维持谨慎，国央企及本土平台公司仍是土拍的主力军。
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