城市更新这个赛道，吸引了六成上市百强房企布局

点我→＿→ 中房网 2022-05-17

随着房地产行业由增量时代向存量时代过渡，城市更新市场规模持续扩大，房企也在这一赛道上你追我赶。

克而瑞研究中心最新数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40%左右，超六成百强上市房企有参与城市更新改造的经历。

基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，房企涉及城市更新的规模差距非常大，通过城市更新获取的建面跨度也逐渐拉开。从房企布局城市更新的规模来看，规模最小的房企只参与了1个项目，建面不到10万平方米，规模最大的房企涉及了100多个项目，总建面可达1亿平方米，释放后货值达数千亿。

整体来看，随着行业由增量市场向存量时代过渡，城市更新市场规模将持续扩大。

政策支撑城市更新发展

近年来，不管是中央，还是各省市，政策层面对城市更新的支持力度越来越大，为房企布局城市更新提供了政策支持，这也是城市更新长足发展的基础。

2019年7月30日，中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。同年12月，中央经济工作会议提出“要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。

2020年以来，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造。包括“将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等。

同时，全国多个地方政策也明确了未来更新计划。

广州市日前通过的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》提出，通过完成城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目，广州将在近3年对83个城中村实施改造，近5年将完成183个城中村改造。

《昆明市城市更新改造行动计划》明确，2020年完成改造项目3个（含1个微改造项目）；2021年完成改造项目8个；2022年完成改造项目26个；2023年完成改造项目51个（含11个微改造项目）；2024年完成改造项目70个（含2个微改造项目）；2025年完成改造项目129个。

《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》公布了2020年总体任务，其中城市更新年度任务包括全市新增实施改造任务9000亩，完成改造任务5000亩；新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷；完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。

据克而瑞研究中心此前梳理显示，目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。北京大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，完成50个老旧小区综合整治项目，投资超12.8亿元。上海坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6万套。

表：2020年各省市城市更新计划情况

有媒体报道，截至2020年6月末，中国工商银行城市更新贷款余额超330亿元。在城市更新（旧城改造）领域，中国工商银行已在北京、上海、深圳、广州、武汉、南京等15个城市开办城市更新贷款业务。信贷政策和产品体系包括产业园区建设、棚户区改造、城市更新（旧城改造）、新农村建设等多个领域。

住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

据测算，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

随着多地城市更新项目陆续公布进展，明确未来改造计划，存量时代下，城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。可以预见，未来城市更新领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善，支持民生保障工作顺利开展，并进一步拉动地产领域的有效投资和消费。

规模最高已达1亿平方米

在土地资源日益短缺的当下，通过城市更新获取的土地楼板价往往低于周边的招拍挂土地，房企能用较低的拿地成本撬动更高的利润，加之一二线城市的土地日趋紧缺，而一些老旧建筑需要拆除重建，城市更新便成为房企拓宽拿地渠道的有效手段。

城市更新为企业发展带来新的业绩增长点，布局这一领域的房企不断增加，已成规模的房企比例不断上升。

根据房企2020年半年报及公开信息，已有超六成百强上市房企参与城市更新改造，其中约有40%的企业已经达到超百万方的规模。

TOP50上市房企参与度更高，其中78%的房企参与城市更新，形成规模的房企占比则达到了51%。究其原因，主要是因为TOP50房企有更充足的资金和更强的运营能力。

从企业参与规模来看，基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，房企涉及城市更新的规模差距非常大。以企业城市更新业务获取、但未转化成土地储备的那部分建面，即“城市更新潜在建筑总建面”来衡量企业参与城市更新的程度，规模小的只参与了1个项目，建面不到10万平方米，但规模大的涉及100多个项目，总建面可达1亿平方米，释放后货值达数千亿。

整体来看，一是由于越来越多的房企进入城市更新赛道，行业即将进入“分蛋糕”状态，二是由于每家房企在不断获取城市更新项目且这部分土储转化缓慢，行业整体规模持续扩大。

三大梯队房企规模差距拉大

借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。整体来看，房企纷纷加入城市更新的赛道，有三个原因：

1、一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可以有效补充核心一二线城市土储。

2、相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地储备，同时也意味着企业能保证更高的利润率。

3.城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

虽大部分房企已布局城市更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，涉及的规模也有较大差距。

以房企城市更新潜在建筑总建面来衡量企业参与城市更新的程度，可以把房企分为三个梯队，佳兆业、富力、恒大城市更新规模遥遥领先。

具体来看，佳兆业、恒大、富力、融创、时代这5家房企均位于第一梯队，他们或资本雄厚，或经验丰富，获取项目的能力强。2020年上半年新签约项目未来可释放建面达百万级别，城市更新板块潜在总建面均大于5000万平方米。

第二梯队房企城市更新建筑面积段为1000-5000万平方米，既有碧桂园、保利、中海这样的全国性规模房企，也有龙光、奥园、合景泰富这样的粤系房企凭借地缘优势高歌猛进。

第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于1000万平方米，其中大于百万规模的有10余家，绝大多数房企只涉及了零星一两个项目。他们暂时可能没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种有效的拿地手段。

入局仍面临挑战