土地市场开年遇冷，长三角热度仍保持高位

2020年8月末，房地产调控融资新规“三道红线”一鸣惊人；2020年最后一天，银行涉房贷款“两道红线”破土而出。一条关于房企，一条涉及银行，均剑指房地产资金链，融资难度持续升级。

在房地产融资日渐趋紧的大环境下，开年房企拿地更加审慎。而在这种背景之下，也只有部分区域的土地市场热度继续保持高位。

    开年地市低位运行

    长三角热度维系高位

虽然受结构性等因素影响，地价和溢价率有所回升，但房企整体拿地意愿仍不强烈，1月份土地市场成交规模处于低位。

克而瑞日前发布的数据显示，1月份全国300城经营性土地总成交建筑面积仅12248万平方米，同环比分别下降30%和70%；成交总金额3676亿元，环比下降近7成。

从各类城市来看，一线城市成交建面504万平方米，环比下降29%；二线城市成交建面2504万平方米，环比下降75%；三四线城市成交建面9239万平方米，环比下降75%，同比下降34%。

从百强房企的拿地动作来看，似乎更青睐二线及三四线城市。根据克而瑞监测的数据，1月份百强房企拿地建面中三四线城市占比为57%，同比提升幅度较大。二线城市占比达到42%，仅有1%位于一线城市。

具体到区域看，1月份百强房企拿地中43%位于长三角地区，24%位于中西部，环渤海和珠三角占比相对较低，分别为18%和15%。

值得注意的是，2021年以来长三角地区的土拍热度继续保持高位。其中，杭州成交异常活跃，共计出让59宗地，成交总建面高达405万平方米。且半数地块以最高限价+竞自持出让，最高限价成交已成市场常态，并且商办地块竞拍显著升温。与此同时，宁波、合肥等城市土拍溢价率都在20%以上。

此外，上海更是在新年首拍中推出了临近城市中心人民广场的黄浦豫园地块，该地块的起拍楼面价是上海有史以来出让地块中起拍楼板价最高的地块，其出让总价也高达176亿元，最终由上海城投竞得，成交楼板价为89567元/平方米，而该价格已经超过2020年全国成交地块的最高单价。

    规模房企仍是拿地主力

随着地市整体低位运行，房企分化也更加明显。1月份，在百强房企拿地中，品牌房企占比仍较大，尤其是头部房企。

其中，绿城中国、保利发展、中海地产单月拿地金额分别超过170亿元、150亿元和80亿元，位列前三；TOP15房企单月拿地投入均超过50亿元；TOP100中40%房企单月拿地投入不足10亿元。

整体来看，三道红线之下，仍有部分企业尚未进入拿地状态。从克而瑞发布的《2021年1月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》来看，有22家项目开发商入榜也足以见得当前企业投资的谨慎态度。

另一方面，国企央企拿地还呈现相对积极的态度，拿地金额排名靠前。浙系房企在长三角供地较多的情况下，投资抢先一步，绿城、滨江等房企拿地销售比显著高于行业平均和梯队平均。

最近一段时间以来，主管部门多次强调“房住不炒”，金融部门多次加强管控、预防金融风险，房地产调控趋严。克而瑞研究中心分析认为，在2月份春节假期影响下，预计房企投资力度将持续维持低位。但随着节后各城市供地恢复正常，想要在上半年快速补充货值的企业将迎来窗口期。

另外值得注意的是，1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《建设高标准市场体系行动方案》中明确，将进一步推动经营性土地要素市场化配置，开展土地指标跨区域交易试点。易居研究院分析认为，这将会对东部沿海重点城市、都市圈城市、省会城市产生较大影响，此举有助于增加用地紧张区域的土地供应。从土地投资和城市投资角度看，2021年的土地市场尤其值得关注。

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