【菲律宾】 房产 | 靠房租回本，马尼拉只要12年

过去几年随着房价的高企，租房已经成为社会无法避开的话题，而有人租住也就有人出租。

那么在国内，房东只靠房租多少年能收回买房成本？

关于这个无数房东都关心的问题，诸葛找房通过大数据分析，在近期给出了答案。

房租回本最高89.6年，平均47.7

近日，诸葛找房发布了《全国重点50城租金收入比调查研究报告》（下称《报告》）。

《报告》显示，一线城市中，北京、深圳房价最高，租售比最低，租金回报率均为1.8%，上海租售比最高，租金回报率为2.0%，广州在一线城市中租金房价双双垫底，租金回报率为1.8%。

 2019上半年一线城市租售比情况

注：租售比=单位月租金：单位房价，售租比=房价/年租金，租金回报率=房屋年租金/房屋总价。

北上广深四个城市的租金回报率均不高于2%，也说明利用长期租赁的模式进行盈利在国内的一线城市根本行不通。

此外，在统计的50个全国大中城市中，平均租金回报率仅为2.2%，比2.4%的2年期的银行存款利率还要低。

如果以年租金收回买房成本来看，全国50大中城市平均需要47.7年。其中，厦门以89.6年高居榜首，而房屋产权只有70年，如果出租，70年还收不回房款。

北京、上海、广州和深圳则分别为54.3年、49.8年、51.4年和54.9年。即便是最后一位的哈尔滨也需要24.9年。

可见房价高，租金回报率低，成本回收周期长，已经成了国内主要城市逃不掉的魔咒。

2019上半年全国大中城市房价售租比（年）

也正是在这样的背景下，近几年越来越多的投资者开始把目光转向菲律宾等租金回报更高的国家。

与国内租房市场的“萧条”相比，马尼拉的“火爆”则另有一番景象。

马尼拉，靠房租回本平均时间12年

在东南亚各大城市中，马尼拉的租金回报率长期位居前列，因为马尼拉土地有限，但人口聚集和办公空间需求的不断增加，使得租金不断攀升。

按照当前情况来看，保守一点也能达到7-8%的水平，而在一些租房需求高的热门地区，甚至可以高达15%左右。

假设用100万投资马尼拉房产，按8%的平均年回报率，一年的租金收益为：

▎1,000,000×8%=80,000（元）

如果不考虑其他收益，单靠租金的话，将房款全部收回则需要：

▎1,000,000÷80,000=12.5（年）

也就是说，花100万在马尼拉买套房，等12年左右，这一百万的投资成本就回来了，而房子还永远是自己的。

换作国内，没有一个城市可以达到这样的条件。

等通过租金将房款投资收回后，可以选择继续租或者转售。如果转售的话还可以将房价增值部分的收益变现。

在过去几年，马尼拉房价涨幅最高的是2017年第四季度和2018年的第二季度，分别同比上涨14.2%和9.1%，而从整体情况来看，每年的平均涨幅都超过10%。

为何马尼拉房租回本时间这么短

事实上，通过和国内城市进行横向对比，我们就不难发现，马尼拉靠房租回本时间短的原因主要有两点：

① 租房需求大，租金高。

作为一个总人口约1.2亿，国土面积却不到30万平方公里的国家，菲律宾土地的稀缺性可想而知。

在首都马尼拉，面积不及上海的1/6，人口却和上海相当，高达2400万，租房需求一大，租金自然会上涨。

而国内的厦门之所以租售比高达89.6年，最大的原因就是炒房严重，人口却不足。

厦门面积约1700平方公里，虽然是全国知名的旅游城市，但2018年常住人口只有411万，至于外来人口绝大多数都是旅客，不仅流动性极大，还具有很强的季节性，自然缺乏稳定的长租需求。

② 房价更低，投入成本少。

在国内，北上广深等一线城市虽然人多，但房价之高也是冠绝全国。

至于其他城市，基本都在房价高租金低或房价租金双低的边缘徘徊。以厦门为例，今年6月的平均房价都达到了49884元/㎡而租金却处于较低水平，仅为46.4元/㎡/月。

在这样的房价和租金环境下，想通过租金回收购房成本，时间自然会变得很长。

但马尼拉目前的平均房价大约在人民币2.5-3万左右，投资者购买一套三十多方的小户型，总价也只需要百来万，很多单间户型甚至只要人民币50万左右就能拿下。

对于一国之首都来说，这个水平并不算高。

在租售比，马尼拉平均12.5年收回房款投入，则要远高于厦门、北京、上海等城市，是国内任何一座城市都无法达到的水平。

而投资马尼拉房产，除了租金和房产增值外，在汇率和SRRV身份上的收益同样也不容忽视。

所以，无论是成本投入还是收益回报，马尼拉无疑都是最符合投资者需求的城市。

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