【港人內地遺產繼承實戰】程序篇：你了解港人繼承內地不動產遺產的手續嗎？

伍祚足

如果有一套甚至幾套內地不動產遺產（如物業）擺在你面前，你知道從何著手辦理繼承手續嗎？或者，你是否曾經試過自己在內地辦理內地不動產遺產的繼承手續，奔波之後是否覺得內地繼承手續既複雜又棘手？結合我們多年的實務經驗，現通過本文向港人介紹內地不動產遺產繼承手續的一般“套路”，讓大家不再毫無頭緒。

首先，需要區分已故港人（內地不動產遺產所有權人）生前是否立有遺囑。如果已故港人生前立有遺囑，則先要安排在香港辦理遺囑的檢定認證手續并取得遺囑認證，隨後按照遺囑中對於內地不動產遺產的分配安排由對應的受益人安排辦理繼承手續。如果已故港人生前未立有遺囑，就屬於法定繼承。按照內地的相關規定，法定繼承第一順序人為死者的配偶、子女及父母。如第一順序法定繼承人均不存在，則由第二順序法定繼承人死者的兄弟姐妹、祖父母及外祖父母依法繼承。同一順序法定繼承人地位平等，沒有先後順序。確認有資格繼承內地不動產遺產的繼承人后，即可開始在內地辦理繼承手續的“漫長過程”。

一般情況下，內地不動產遺產（物業）繼承手續包括但不限於：

1、在具有中國委託公證人資格的香港律師面前簽署及/或出具所需的公證文件；

2、將公證文件送交中國法律服務（香港）有限公司進行審核加章及安排轉遞公證文件副本；

3、持該等經加章轉遞的公證文件正本以及與繼承有關的文件正本前往不動產所在地區的公證處申請辦理繼承權公證書；

4、前往不動產所在地區的地方稅務局申請免稅/完稅證明，或是繳納稅費；以及

5、前往不動產所在地區的不動產登記中心申請繼承登記過戶，從而取得權利人登記為繼承人的不動產權證書或相關權屬證明文件。

理想的話，一般前往內地相關部門約七至八次即可完成繼承過戶手續；若個案較為複雜，前往內地的次數可能會因內地相關部門的諸多要求而相應增加。

需要注意的是，不同地區及擬繼承的不動產類型不同都可能導致繼承手續有所不同，如有些地區的公證處要求出具繼承權公證書前，需安排具有資質的評估機構對擬繼承不動產進行價值評估；有些地區要求不動產繼承登記過戶前，需對不動產所占宗地進行測繪并出具宗地圖等。

熟悉內地的朋友應該聽過，目前有些地區（如廣州）已開始試行新的不動產繼承登記政策，新政策免除了辦理繼承權公證書及免除屬於上述法定繼承人之列的繼承人辦理免稅證明等步驟，直接由不動產所在的登記中心受理繼承登記過戶申請。但和目前慣常的做法相比，新政策也有“弊端”，包括但不限於：

1、新政策下辦理繼承手續所需的時間更長，因為增加了至少六個月的公告期。

2、新政策下所有繼承人需親自前往內地不動產登記中心提出繼承登記過戶申請。

3、新政策下，內地不動產登記中心對於繼承所需文件的要求更加嚴格。

當然，如果繼承人之間存在爭議，或者部分繼承人不配合辦理繼承手續，則很難通過上述公證程序辦理繼承登記過戶手續，而需要通過向不動產所在地人民法院提起訴訟的形式解決。

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