决定你成败的房产投资逻辑
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）
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每个行业都有各自的门道。我们终其一生，就是希望在自己的赛道里把门道和规则运用的游刃有余。
不同的行业，起点差异巨大。比如上海公务员，正处级干部一年的合法收入也就20多万，而这已经是99％体制内员工的职业天花板了。但要是在互联网或者金融业，这只不过是刚入职新员工的起步价而已。
所以，很多时候，我们付出的努力和回报是完全不成正比的。不是你不够努力，而是你所在的这条赛道已经限定了你这辈子所能企及的最大高度。
房产投资亦是如此。通过投资一两套房产所能获得的财富是其它任何行业无法比拟的，甚至于你祖辈父辈辛苦一辈子的总收入都抵不上你房产一年的涨幅。
今天，我就想和大家聊聊，房产投资这个赛道里的门道和逻辑。
1
一视同仁
被凌虐20年之后，傻空终于站上了道德制高点，从未输过的多军数次啪啪打脸。
从史至今，从来没有一次调控能够持续如此之久，力度如此之大，态度如此坚决。
记得去年，住建部还不时会公开表示：支持刚性自住需求，遏制投机投资。
但事实却是，2018年到现在，除了房贷上浮利率整体略微下调之外，全国各地针对首套刚需根本没有实质性的松绑和优惠。
2008年1022新政，2014年930新政，首套房首付20％，利率7折，税费减免。
而现在，全国范围内，首套利率能执行9.5折的只有上海，大多数城市还是要上浮5％-10％，首付降低，税费减免更是天方夜谭。
目前的局势是，首套和炒房一视同仁，宁可压制首套也不能让房价再次大涨，宁可错杀刚需，也绝不放过一个炒房。
现在你应该可以看明白整个4月份全国60次调控收紧的意图了吧。所以，千万别再对调控松绑抱有任何幻想和预测，现在最好的姿态就是：夹紧尾巴，捂紧钱包，擦亮双眼，守株待兔。
风向变了，套路也变了，完全按照以往的模式投资房产，注定会死的很惨。
根据目前的形势来看，2019年完全不适合房产投资。对于首套刚需来说，请大家遵循以下方法论：
一、对于北上广深、厦门、杭州、苏州这些房价已经见底并且开始微涨的城市来说，刚需们千万别再固执的等待利率下调，首付降低等利好政策，抓紧入场，见好就收。
二、对于那些年后没有小阳春，成交量和房价毫无起色的城市来说，如果首套仍然上浮15％以上，那么可以继续等待观望，择机而动。
三、现在很多城市对卖一套买一套的置换改善需求是按照二套执行政策的，首付和利率上浮很高，如果不能一次性置换到自己满意的房子，我不建议轻举妄动，否则杠杆用不足，税费又缴的多，完全没必要枉费周折。
2
体制破壁
2019年5月5日，《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》发布。
原文中最核心的部分是“主要目标”：到2022年，城乡要素自由流动制度性通道基本打通，城市落户限制逐步消除，城乡统一建设用地市场基本建成。到2035年，城乡有序流动的人口迁徙制度基本建立，城乡统一建设用地市场全面形成。
这份文件用一句话就可以总结：打破户籍制度，城乡之间人口可以自由流动，农村集体建设用地可以合法入市。
众所周知，我国高房价的根源是城乡土地二元割裂结构导致的土地错配，大城市土地供应无法满足强大的需求。而这份文件的出台，实质上就是要让农村集体土地大量入市，弥补城市建设用地的不足。
未来集体土地海量上市，租赁住房，保障房，共有产权房、商品房大量涌向市场，完全可以从根本上缓解高房价的困局，对抑制房价暴涨，抑制投机投资意义重大。
完全可以预见，随着户籍制度的取消，人口大城市化的加速，以及集体土地的大量入市，未来三四线城市的房价已经从根本上失去了继续上涨的动力。而一二线城市也只有核心地段，稀缺地段的房子才具有保值增值的作用。
我为什么一再强调，风向变了，逻辑变了，因为，我们发现这届高层所做的一切都是动真格的，绝不是治标不治本，而是从体制制度上动手术，从根源上解决问题。这种执行力和行动力是绝无仅有、惊天动地的。
年后，苏州强势回暖，地王不断，果然不出所料，5月11日苏州出台限售，限制土拍。苏州真真切切的给全国人民演绎了一出《no zuo no dai》的戏码。这种杀鸡儆猴、枪打出头鸟的做法充分体现了高层调控的决心和魄力。
我可以负责任的告诉你，现在还敢大言不惭，预测房价走势，鼓吹房价上涨的人100％都是忽悠人的外行。因为，预测房价已经变得完全没有意义，你只需要看懂高层每一步棋的目的就可以了。
3
海外投资
当今的国人像极了80年代的小日本，国内房产不够投，还要买下全世界。不过，这种海外投资的游戏，咋看咋像击鼓传花的陷阱。
澳大利亚统计局近日公布的数据，2018年澳大利亚整体房价下跌了5.1%，其中，悉尼跌幅达7.8%，墨尔本跌幅6.4%。最近奶茶妹妹血亏2000万抛售澳洲豪宅的新闻，就是澳大利亚楼市的真实写照。
加拿大房地产协会发布的最新数据显示，2018年加拿大房价较2017年大跌5%，下跌的重灾区是中国投资客蜂拥而至的温哥华。
2017年的数据显示，在澳大利亚买房的外国人中，有四分之三都是中国人。同样由于中国人的涌入，新西兰奥克兰市房价在4年时间内飙升了75%。
正是由于中国炒房客的席卷，很多西方发达国家的房价直线上涨，严重影响了本国的经济和民生。所以，澳大利亚、加拿大、新西兰等国开始针对外国人买房征收空置税、印花税等重税。
西方国家炒房土壤不再，中国炒房客遂将资本战场转移到了尚处萌芽状态的东南亚。所以，2018年我们明显看到，伴随着加拿大、澳大利亚房价的大跌，东南亚泰国，柬埔寨、越南等国的热度开始上升。
目前，东南亚的炒房热进行的如火如荼。全球海外房产网站居外网询盘数据显示，泰国在2018年中国买家海外置业目的地排行榜上高居榜首。泰国每造五套公寓，就有一套归中国买家所有。
据柬埔寨国土规划和建设部的报告显示，2000年到2017年，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，其中中国开发商就独占110个项目。这些国内开发商精通营销套路，打出“金边就是30年前的深圳、20年前的上海”，疯狂炒作概念，为自己的楼盘寻找下家。据统计，这些中资开发商的项目，80%以上的房源都是卖给了中国投资客。
其实，这些低劣的营销炒作模式毫无新意，和去年疯狂的丹东如出一辙。说的直白点就是，不断转换战场，炒作概念，拼命营销，吸引国内接盘侠入场，然后低吸高抛，套现离场。
从加拿大、澳洲再到东南亚各国，中国炒房客，炒翻了全世界，目的只有一个，那就是绞尽脑汁，赚中国人自己的钱。因为全世界，只有中国人相信炒房可以发家致富，财富自由。炒房客的套路从来都没有变过，只是战场不同而已。
如果你打算投资移民，或者长线布局海外资产，那无可厚非，但如果你是被营销蛊惑，想通过海外投资赚钱，我劝你三思，因为你是在给炒房客解套接盘，烫手山芋在你这里就是最后一棒。
4
婚姻经济学
婚姻是爱情的坟墓不假，真正能够走入婚姻的绝非爱情。
婚姻就是夫妻二人在结束了轰轰烈烈的爱情之后，合伙开了一家公司共同经营赚钱而已。
我身边的几个朋友就是如此，婚前不修边幅，奢侈浪费，吃喝玩乐。自从结婚以后，精打细算，广泛投资，上海买完，买杭州，杭州买完，买昆山。我逐渐开始相信一句话，女人是男人的课堂，女人是比男人高一个维度的生物。
《2019年女性安居报告》显示，2018年，女性购房者比例达到了近7年来的最高值46.7%，在北上广深一线城市买房的单身女青年中，有31.5%选择全款，这一比例在二线城市更是高达35.7%。女性对房子的渴求，和对安全感和归属感的渴望远远超过男性。
两个人结婚，首付多一倍，贷款额度多一倍，房票多一倍，房产的财富就相当于单身时的6倍。一加一的结果远远大于数字简单的相加。
婚早结一年，房早买一年，就可以省下几百万。用这几百万买个二套房，资产轻松过千万。
恋爱可以看颜值，择偶千万别看颜值，再美的容颜，保证你第三年就开始无感。财力和资源才是你结婚的首选，如果家里还有几套棚户在等动迁，丑点也要拼命拿下。因为在大城市，很多东西也许是你一辈子都无法通过单纯的努力获得的。
现实中，最差的联姻就是，小城市里走出来落户北上广的学霸之间的结合。如果有的选，相貌和学历平平的土著，远远胜过鸡窝里飞出的凤凰。
千万别把婚姻单纯的当做生活，更不能把婚姻等同于爱情，现代婚姻本质上就是各自资源的互补和扩容。婚姻是女人的第二次投胎，这句话对男人同样适用。
5
买or租
成功者眼中的世界和凡人注定是不同的，如果相同，那就都是失败者。
4月26日，万科创始人王石为乡村边远地区学校学生直播授课时说：“年轻人即使买得起房子也不要着急买房子，先租房子住，一旦买了房子，实际就等于把自己限定在那里了。”
我完全相信这是王石的心里话，而且，我觉得他说的非常好。如果他当初的眼光仅仅是局限于买几套房，那就根本不存在现在的王石。但凡对他这句话提出异议的，铁定都是鼠目寸光之辈。
买房还是租房，这个话题经久不衰。房价上涨时，一边倒的买房，房价下跌时，租房呼声卷土重来。
现阶段，到底是买房还是租房，这个问题应该从你自己的内心出发，从自己的能力考量。
如果你对未来有充分的规划，职业前景远远超过房产投资，那么千万别被房贷拖累，应该把有限的资金用于创业。而如果你没有远大抱负，根本没有能力跑赢通胀，相信房子胜过相信自己，那么还是尽早筹钱买套房。
有潜力成功的人，根本不会在意自己拥有多少房产，而是思考如何把事业做大，体现人生价值。而恰恰是平庸者才会急于通过一套产权住房来摆脱无产阶级的枷锁，其实是极度缺乏自信和安全感的表现。
如果你希望此生碌碌无为、平淡无奇，我劝你尽早买房，多买几套房。如果你希望此生波澜壮阔、大有作为，千万别被房子拖累，人生的价值岂是房子可以衡量。千万别用你燕雀的小肚鸡肠，去衡量鸿鹄的远大志向。
虽然我精通房产投资，虽然我也受益于房产增值，但是，我深深的体会到，这个社会，所有人都租房很合理，但所有人全都要买房，就一定有问题。
用房子的多少来划分阶级是人性的扭曲和社会的倒退，这种思潮不改变，中国不会真正的强大。假如有一天，“万众创业”变成了“万众炒房”，那才是悲剧的开始。
6
成败逻辑
毫不客气的说，这二十年来，我从没有放过任何一次房价上涨的周期，每一次都是在起步阶段完美踏准节奏。但是唯独这两年，我深深的感到，市场在转变，氛围在扭转，所以我迟迟没有出手。
过去房价大涨，属于藏富于民，未来能否大涨，这个判断越来越难，准确点说，根本就不需要你来判断。
过去赚钱的人，都是不听话的人，未来想赚钱的人，一定是听话的人。过去的规矩，就是没有规矩，未来的规矩，就是给你做规矩。
与智者共勉。
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