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#房产解读系列
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撰文|杆姐&编辑|雯雯
杆友coco推荐草根没有派对的《勇敢的人》：他们扔了你的世界 去成为更好的人类。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
两位福建大佬坐到了一起，只是没有喝茶、吹牛那么轻松。
2019年的最后一天，杠杆地产发了篇文章，《2019年最失意的7家房企！他们做错了什么？》。
如今这7家房企中，福晟大概成为最最失意的那一个。
1月10日，据说世茂集团和福晟集团战略合作签约仪式举行。
截至1月10日傍晚发稿时，杠杆地产得到的消息是，此次交易涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量达千亿元级，项目主要分部在广东和福建，由世茂操盘。另外，此次合作参与者为三方：世茂、福晟、东方资产，以4:3:3的股权比例合作。世茂和福晟还将在建筑、物业、商业领域展开全面战略合作。上述消息不一定准确，接下来会有更确切、详细的公告，各位杆友可以关注。从900亿元销售目标落空，到深陷资本困局、屡传裁员、破产疑云，到最终出让相关股权，福晟的2019年实在是太悲催了。而另一边，交易对手世茂集团，高歌猛进，收拾河山，重回前十。吃下福晟后，世茂是更进一步，还是遭遇消化困境？“2018年预计将有约1000亿元的资金用于新增土地的投资，并且，最好是能并购企业而不仅仅是土地，同时期望能有机会并购百强房企。”最近，他离开福晟，回老东家金地。曾经说过的话，如今看上去很有意思——不同的是，最后福晟成为被收购目标。据媒体的报道，杠杆地产注意到，和郭国强一样离开的，还有追随潘伟明多年的另一位老臣何建华，以及福晟地产的副总裁甘来、福晟商业中心总经理蒋骁、副总经理王海群、总经理助理许可滨……听说福晟借钱凶猛，除了正规渠道的融资，还有各种民间借贷，从自己员工、各种“总”到地方上的有钱人、公职人员，都借。虽然潘伟明家族旗下有个上市，但主要是儿子在弄，集团公司主体并未装入上市资产包。所以，到底怎么借钱，谁知道？据说福晟内部早已人心惶惶，所以有些人走了，有些人也想走。但是各种项目、债务，暂时无法脱开身，或者自己还深陷其中。而如果时间回到4年前。2015年，福晟的老板潘伟明则是预判地产行业大机遇来了。他亲自组建了数百名的飞虎队员。这支由他任“总司令”的拿地王牌军，后来声名鹊起。潘老板的判断其实一点没错，错的是福晟自己玩不转这么大的盘子。如今，因为步子太大，高负债率、利润下滑、现金流紧张的闽系房企福晟，能做的，只能是卖资产自救。从销售看，福晟2019年900亿元的目标远没有完成。虽然各家机构有发布数据，但福晟年度最终准确的销售数据，可能还需点时间，也可能外部永远没人知道准确是多少。按照此前界面报道，杠杆地产注意到，福晟集团曾有大梦想，2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元，地产板块占要达到8800亿元，建筑板块为8000亿元。2018年春节后，福晟集团召开25周年庆典，潘伟明宣布千亿战略。详细的目标为，福晟集团地产板块2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并在2020年进入行业前30名。在总结2017年成绩时，福晟集团认为自己，在销售额与土地储备上均有优异的表现，尽显黑马本色。在福州，福晟集团凭借创下历史新高的74.24亿元的销售业绩，夺得2017年度福州房企销售金额的亚军席位，成为福州楼市上升最快的耀眼明星。在全国，福晟集团以418.3亿元的销售额，位列中国房地产销售排名第46位。并购市场福晟更是异军突起，凭借清晰的战略引导、高效专业的飞虎王牌军以及强大的资金实力，福晟集团全年新增土地货值达到了3199.4亿元，位列全国房地产企业新增土地货值第七位，并购能力更是排名行业前三甲，为未来实现千亿目标打下了坚实的基础。
但好运没有延续到2019年。福晟集团也并非没有好消息，在大本营福州的销售业绩很好，就像金科、龙湖在重庆一直很好。根据克而瑞最新数据统计，2019年1至10月福晟集团在福州实现销售金额64.03亿元，销售面积达29.98万平方米，两项数据均位列福州第一。按照Wind的数据，福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元，涨至2019年中的741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%。而同期货币资金仅为 72.91亿元。其资产负债率2018年末为75.53%，2019年中上升至77.92%。2018年为8.11亿元，同比下滑30.22%，2017年为11.62亿元，同比下滑27.77%。该司销售毛利率和净利率连续三年下滑。2016-2019中报，公司毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%；净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。根据公告， 2019年，福晟集团累计新增借款已经超过上年末净资产的20%。而2019年，各类房地产融资渠道收紧，福晟日子真的太“南”了。按照日前世茂房地产，在香港发布的2019全年的营运数据显示，世茂实现全年累计合约销售金额2600.7亿元，同比大幅上涨48%，领先行业TOP20房企平均水平，创历史新高。除了高歌猛进，收拾河山，重回前十。世茂引述投行的报告说，2019年前三季度，世茂房地产在土地投资上动用约900亿元(权益前)，占全年土地并购预算90%。据说庞大的财务支出，并没有造成债务压力。世茂自称银行授信总额1555亿元，公司的中期票据还有80亿未使用，年中经营性现金流净额在99.99亿，比2018年末的22亿宽裕许多。截至2019年6月30日，世茂账面资金总额为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元，不仅足以覆盖一年内到期的各种借款，还有一定的余额可以购买理财产品。在世茂官方通稿中，世茂表示自己净负债率，及借款结构依然保持健康。净负债率为59.6%，较去年年底微升0.2个百分点，已连续第8年维持在60%以下的较低水平。世茂自己认为，在净负债率方面，世茂处于行业低位。这一点杠杆地产也认同。从偿债能力看，此前2019年中报后，世茂短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。截至6月底，现金比率达1.6倍，优越的资金流动性，为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。然而，我注意到，这几年世茂资产负债率一直还是在走高，从2017年同期的不到66%，一路攀升到如今的73.25%。另外媒体都注意到，2019上半年，世茂偿债支出高达212亿元。但有趣的是，负债率反倒变高。此前世茂股份发布公告称，许荣茂控制的另一家公司上海世茂投资管理有限公司，已将其股权100%质押用于公司的融资。逆势扩张的世茂，未来的路会怎样？特别是此次收购老乡福晟资产，是让自己更强更大，还是消化不良？如文初杠杆地产所写，福晟以前也是拿地高手、并购大师。很少有人知道，福晟集团曾经还是海航前滩地块的接盘侠。并且由此，福晟首次进入上海市场。一年多以前，海航投资公告称，已与上海劢叵投资管理有限公司签订协议，拟将海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权进行转让，交易总价为29亿元。当时，福晟通过收并购取得的货值高达2713.1亿元，仅2017年福晟就新增1786.9万平米土地。按照每日经济新闻的报道，仅2016年-2017年，福晟集团在全国的收并购项目多达107个，总货值高达8100亿元。只是谁能想到，几年前的飞虎拿地王牌军，如今又得忍痛卖掉那些辛辛苦苦并购回来的地……不过，中原地产首席分析师张大伟曾对媒体分析，福晟的8100亿（元）货值中有一部分为旧改项目。“旧改”意味着目前只有签约权，未来是否开发存在不确定性。其实，从资本运营角度来说，福晟是一家太传统，或者说有点“土”的企业。如此大体量，主体并未上市，无法享受资本市场带来的红利，这能怪谁？世茂旗下不止一个上市平台，玩得好像很高级。但这样一家企业，前两年也掉出了前十，直到2019年才再次发起猛攻。这一年，世茂买泰禾、万通等多家公司的项目。项目十多二十个，花费近200亿元。世茂的许世坛说，实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目，其中不乏“大买卖”。仅2019上半年，杠杆地产注意到，世茂2500亿元左右的新增权益前货值中，通过并购新增的货值规模就达1800亿元，占比72%。根据2019年中报披露，杠杆地产注意到，世茂2019上半年借贷成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。用世茂自己的话说，维持在行业较低水平，财务管理优势及创新力突显。起高楼的时候，看上去都不错。福晟的那些坏账，那些成本金贵的钱，随着收购最终完成，压力也就会转给世茂了。Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。