狠过深圳！港龙地产惨到我想哭

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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如果说深圳暂时不能炒楼了，够狠、够惨。那么同日，有一家房企更惨，它就是港龙中国地产。

7月15日，深圳很火，大家忘记了房地产行业还有一件大事，港龙中国地产在港挂牌首秀，结果以破发、认购不足收场。

这些年，杠杆地产也经历过很多房企起起伏伏，但这么惨的我很同情。

因为大家都知道的原因，港龙7月15日敲锣仪式，改为云敲锣。好运却没有降临。

对于今年内地房地产企业来说，这本来算一件大事，这是继1月16日汇景控股挂牌之后，今年在港上市的第二家内地房企。

其实，这也是黑天鹅事件后，第一家上市的房企。足足5、6个月的空窗，对于前赴后继的排队房企来说，信心太需要了。

市场却没有给信心——到底是对楼市信心不足，还是对港龙缺乏信心？

01

资产负债率飙升至287%，认购不足奇怪吗？

3.93港元，港龙中国地产的发行价。

抱歉，一开盘，很快即较明显下挫，跌破发行价。如上图。

在艰难的拉升之下，下午接近收盘，港龙中国地产一度回升至发行价，但最终在收市时微跌0.25%，以3.92港元，结束自己的首秀。

遗憾，处女秀不完美。

回溯起来，港龙谋求上市，已经不是第一次。

2019年秋天，曾向港交所提交过招股书。但是很遗憾，到4月，达到6个月，失效。

今年5月12日，港龙再次递交招股书，并补充了2019年下半年的财务数据。

但这些数据，杠杆地产是一看一个心惊胆战。

港龙中国地产2007年在常州成立，现在总部位于上海。名字带“港”，确实是一家有港资背景的公司。

当然，和很多土豪房企一样，吕永怀家族控制明显。这个不多说。

我主要是看到最新的资产负债率吓着了。

闺蜜财经写过一篇文章，《上市！港龙中国给股民吃肉，还是又一次割韭菜行动？》（7月7日），过去三年，港龙的资产负债率3年节节攀升，从2017年的98.8%，2018年的122.1%，涨到了2019年的172.6%。

同期百强房企的资产负债率平均在80%左右，多数时候，其实应该不到。

具体来说，截至2017年末、2018年末、2019年末，港龙的资产总额分别为52.66亿元、94.41亿元、228.93亿元，其中流动资产分别为48.74亿元、85.31亿元、214.31亿元。

同期，负债分别为49.45亿元、87.40亿元、212.39亿元，其中流动负债分别为47.70亿元、81.23亿元、194.32亿元。

这其实不是最厉害的，2020年一季度末，港龙中国地产的资产负债比率，一下子飙升到287.0%。

别人在降杠杆，港龙则是大幅加杠杆。

另外，过去3年（2017、2018、2019年），港龙未偿还银行及其借款分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元。

这几年房企都在降杠杆，港龙则一路攀升，不可谓不激进。

港龙也解释了：

我们的银行及其他借款增加以为我们的营运提供资金。

所以，上市是非常好的选择，既可以融资，还可以把债务变成更多股东的，太好了。

在上市的前一日，港龙披露了股票认购结果，港龙地产计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，国际发售3.6亿股。

结果显示，共接获2479份香港公开发售的有效申请，认购1111.3万股股份；而国际发售部分获1.3倍轻微超额认购。

由于香港公开发售认购不足，2888.7万股由香港公开发售重新分配至国际发售。

在港的内房股太多了，港龙这个情况，认购不足，你说奇怪吗？

02

花钱多收入少，手上现金不足以覆盖一年内债务，股价破发奇怪吗？

此前，闺蜜财经总结，现金流方面，港龙中国地产近三年是节节溃退。

2017年尚净流入7588万元，2018年就变成净流出6.26亿元，2019年更夸张，净流出67.56亿元，比上一年的流出额度增加了10倍多！

关于2019年经营性现金流的大幅流出，港龙中国地产招股书里也作出了解释，说是：

运营使用的现金6547.4百万元及缴纳208.6百万元所得税的结果。

通过招股说明书，杠杆地产发现，港龙中国地产，确实是个不算大的房企。其收入主要来自少数项目——报告期内，收益来自4个城市的9个开发项目。

其披露：

截至估值日期，22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合。其中，21个城市的53个开发项目的总土地储备为544.44万平方米，其中包括可销售及可出租建筑面积为26.08万平方米的已竣工项目、总建筑面积为475.17万平方米的开发中项目和总建筑面积为43.19万平方米的持作未来开发物业。

为了买地，也是不惜血本。根据媒体报道，仅2019年7月、8月，港龙分别斥资5.89亿元、3.30亿元、14.22亿元、12.69亿元在常州、南通、常熟、绍兴订立四份土地出让合同，涉及土地面积6.74万平方米、2.45万平方米、6.26万平方米及9.29万平方米。

2019年，港龙中国地产的营收才19.78亿元。

然后，杠杆地产发现，融资自然搞到不少钱钱。这是什么含义，我想大家都明白。

比如我们看，截至2017年、2018年、2019年末，港龙以浮息计息的银行及其他借款分别为1.20亿元、1.53亿元、21.33亿元。

此外，港龙还签订了3项本金总额为人民币15亿元的额外信托融资安排，年利率为12%至14%——利率的事，下文杠杆地还会写。

截至2020年一季度末，港龙拥有信托融资安排人16.11亿元，占总借贷的31.1%。

不仅如此，港龙和很多房企一样，担保也不少。我就不一一举例。

而到了2019年末，港龙短债压力明显大增。

一年内到期的约有11.44亿元。而2019年末，其现金及现金等价物仅有10.52亿元，不足以覆盖年内到期债务。

公司家族色彩浓重、负债率非常高、短期债务压力很大，你说股价凭什么不破发？

03

毛利、净利都非常好看，借钱却越来越贵，咋回事？

一个企业上市前，财务美容一般必不可少。

港龙中国地产的毛利、净利简直堪称优秀。

2017年-2019年，港龙营收4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率过100%。毛利率分别为21.89%、30.76%及42.70%，长势喜人。

归母净利润分别约为0.31亿元、3.55亿元、6.68亿元。

净利率分别为7.57%、20.00%、23.76%，这个增幅，堪称吓人。

形势看上去一片大好。然后如上述，不吝惜拿地。

业绩快速增长，自然负债大增，上文杠杆地产写过。这没有什么，每一个扩张中的房企都是如此，问题是，财务成本得控制好。

否则压力会很大。

上文我写了负债多、短债多，还债压力大。这部分我想写，负债成本也不低。

招股书披露，2017、2018、2019年，港龙融资成本分别为580.4万元、3717.4万元、7862.3万元。

同期，利息覆盖率从7.6倍降至2.1倍。

银行及其他贷款产生的利息开支分别为1013.5万元、4652.3万元、1.53亿元；

2018年、2019年，应付非控股权益款项的利息开支为3655.0万元、2.30亿元。

上文杠杆地产写了港龙的3项额外信托融资安排，年利率为12%至14%。我其实更想说都是，截至2020年一季度末，港龙拥有信托融资安排16.11亿元，占总借贷的31.1%。

信托占比不低，而信托的实际成本，杆友应该都懂。

其他相关担保我就不多说。

总的来说，2019年，港龙的银行及其他借款加权平均实际利率为8.8%，高于行业平均水平。

认购不足、破发，这对后续融资，甚至对其他同级别房企恐怕都有影响。

当然，越是如此，港龙及这类房企，越需要便宜的钱。

对了，招股书列了数十条风险。我朋友蜜姐精挑细选了几条：

可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金，且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取；

于截至2018年及2019年12月31日止年度录得负经营现金流，或未能就土地收购及未来物业发展按商业上合理条款取得足够资金，或甚至完全不能取得资金；

未必能够成功实现业务增长，而往绩纪录期间的经营业绩未必能反映未来表现；

背负大量债务且未来可能产生额外负债。

已经且预期将继续产生与银行借款有关的高额利息开支。

无法保证我们于未来将一直能取得所需的银行融资。

……

每一条都事关生死“命脉”，房地产稍有差池，越来越像玩火。

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