新湖中宝的“红线”|房企中报观察⑥

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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在中国的民营房企里，似乎很少有像新湖中宝这样“成分复杂”的。

如果不是因为去年“51信用卡”暴力催收事件，新湖系这个第二大股东浮出水面。可能很少人会知道这家老牌上市公司在中国民营金融族系中其实赫赫有名。其在证券、保险、期货、银行、互金、金融咨询等多个领域布局。

公开资料显示，新湖系至少控制着两家A股上市公司和一家新三板证券类公司，同时还手握一家城商行：温州银行的股权。但今天杠杆地产主要想说的是其曝光率较高的一家上市房企：新湖中宝。

最近这段时间，杠杆地产和杠杆游戏联合推出各大房企的“成绩单”分析，通过这一视角，我们可以看到上半年我国房地产发展的部分轮廓，希望对杆友的投资、决策有所帮助。

如无意外，今天应是该系列的最后一弹。

01

营收下滑，净利上升扣非净利却大降

今年上半年房企的业绩普遍不好看，原因你懂的。到目前为止A股房企的半年成绩单披露得差不多，据中新经纬统计，在130余家上市房企半年报里，有70多家净利下滑，占比超过一半。

值得点赞的是，新湖中宝属于增长的另一半。

半年报数据显示，2020上半年，新湖中宝归属于上市公司股东的净利润23.26亿元，同比增长35.17%，这个增幅很不错。

不过，营收和扣非净利方面，新湖中宝的数据似乎没那么乐观。其中营收上半年为47.34亿元，同比下降34.92%，扣非后的净利8.77亿元，同比下降41.9%。

将时间线拉长，杠杆地产发现这并非新湖中宝的扣非净利同比增速首次为负。实际上，从2011到2019年，以年为单位来看，这9年里有5年其扣非净利同比增速都为负值。

上图可以看到，近3年的半年报里，新湖中宝的扣非增速呈告诉下滑的趋势，2018年中期为242.4%，2019年中期降到3.52%，2020年中期继续大幅下降至-41.9%。

如此来看，其2020年中期的净利逆势上涨，似乎“含金量”没有那么高了。其他指标方面，其每股收益0.28元；加权平均净资产收益率 6.55%。期末总资产1524.92亿元，比年初增加5.76%，归属于上市公司股东的净资产367.98亿元，比年初增加7.08%。还算稳健。

02

异动的数据

基本面之外，有一些数据的异动值得注意。年中报里也提到了，杠杆地产简单罗列下，如下图：

除了上文提到的营收同比下滑，营业成本和销售费用受此影响也下滑。但是管理费用上升了一丢丢，幅度为3.31%。

另外值得注意的就是财务费用，从2019年中期的10.85亿元，上升了12.97亿元，同比上升19.52%。

现金流方面，新湖中宝变动尤为明显。经营活动产生的现金流量净额为-5.46亿元，去年同期为-2.88亿元。这还算是好转后的情况，再往前的2018年更惊人，这一数据为-57.52亿元。

由此可以算出，新湖中宝的经营活动净现金流与净利润的比值长期低于1，盈利质量是较弱的。

投资活动方面似乎更惨。上图显示其截至2020年6月30日投资活动产生的现金流量净额为-16.80亿元，比去年同期的-6.08亿元减少了一倍多。好在筹资活动搞到了点钱，当期产生的现金流量净额为24.66亿元，同比增长203.42%。

此外，报告期内，新湖中宝的短期借款和应付票据增幅较大。其中短期借款增长了93.43%，应付票据大增456.75%，开支很大啊！

03

负债红线

关于房企的债务问题，今年尤为敏感。三条红线此前传得沸沸扬扬，如今来看也都八九不离十。

彭博数据显示，截至2020年6月末，中国TOP50上市房企未受限货币资金与短期债务之比的中值为1，表明资金储备刚够覆盖短债，该比值创下2015年以来的同期最低水平。其中，8家企业的资金不足以覆盖一半的短期债务，家数为四年来最多，预示着风险更高。

如果以三条红线为标尺，新湖中宝的情况亦不容乐观，尤其是短债压力。

据近三期半年报数据，新湖中宝的流动比率分别为2.25，1.83，1.7，流动比率持续下降，侧面反应出其短期偿债能力趋弱。

从现金短债比指标来看，截止上半年，新湖中宝“货币资金+受限制现金”合计148.94亿元，而公司短期债务208.13亿元，现金短债比为0.72，这方面确实超过了红线所说的“不小于1”。

剔除预收款后的资产负债率方面，新湖中宝年中报说账面资产负债率75.29%，比上年末降低 0.30个百分点；预收类款项202.56亿元，扣除预收类款项后的资产负债率仅为 62.00%。

与此同时，杠杆地产也看到另一个数据，是新浪财经报道的据该公司2020年中期业绩报告及Wind数据，新湖中宝账面合同负债达202.47亿元，剔除预收款后负债总规模为945.57亿元，资产负债率71.5%，超过红线1.5个百分点。

客观来说，无论上述俩数据里的哪个，放在我国房企里都不算很高。

净负债率方面，半年报似乎没有披露最新数据。从新浪财经报道来看，截至6月底，新湖中宝的净负债率为158%，远超红线规定的100%。

比较有底气的是，新湖中宝的土储情况不错。中报显示，截至期末，新湖中宝目前土地储备约3000万平方米，土地取得成本较低，可满足公司未来5至8年的开发需求；土储分布以长三角地区为主。

但正如半年报所言，风险依然存在。流动性收缩、杠杆率下降将给行业带来较大的不确定性，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是新湖中宝下阶段面临的重要挑战。

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房企中报观察

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