多方绞杀房地产！一个时代落幕，哪些房企在劫难逃？

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐蛙池WaChi的《孔雀》：我有一次开车，莫名听到这个乐队哭了，祝他们上节目以后发财。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

近期针对房地产的政策、会议、表态，目不暇接，可用“暴风骤雨”来形容。

如此猛烈，有两个群体“最受伤”。

第一是加杠杆买房较多的群体，投资回报率是个问题；

第二是房企，特别是此前杠杆率高、激进的房企，如今面临艰辛去杠杆，甚至生还是死都不是自己可以决定。

7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

不仅如此，据说这一比例限制，除了房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

房企们怎么办？哪些房企将越来越难，甚至走入绝境？杠杆地产今天谈点个人看法。

01

房企再无侥幸可能

对于房地产，各界有几个共识。

第一，不能往死里搞。所有人都坚信，房地产上下游产业链太长，解决就业多，对经济影响极大，作为全球、全国销售体量最大的商品，怎么能死搞？

第二，房地产是夜壶，不仅不能往死里搞，几乎每年都要给房地产几个月的“小阳春”——不一定在春天，也可能是秋天、冬天。

总体就是要让投资者、房企开心几个月，促进销售、稳定价格，甚至是提升价格，确保地价可以再涨，地方政府、银行都高兴，经济和就业也可以托底。

第三，投资房产起码不亏。在上述历史、规律之下，很少有人相信买房会亏，杠杆地产主要说的大城市哈。

这就导致无论购房者还是房企，多数时候有“信心”，或者说侥幸，任何加杠杆的行为，都觉得理所应当。

但是故事从2020年开始，真的在变化。

先是三道红线，以剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍这“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情况，将房企划定为红、橙、黄、绿四档，分别对应不同的有息负债规模增速阀值。

接着2020年最后一天发布贷款集中度管理规定。

央行、银保监会建立的银行业金融管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

图表来源|光大证券（特此感谢）

然后，2021年春节后，市场传闻，22城搞集中供地，后来发现是真的。

接着7月初，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。

组合拳还没完，7月23日，住建等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务四个方面切入，对房地产市场秩序进行全面规范。

这是几个大方面，如果去细看，更加惊人。

大伟看楼市统计，2021年截止日前（7月末），全国房地产累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策高达46次，2020年同期只有30次左右。

中央部委房地产调控同比超过50%。

图表来源|大伟看楼市（特此感谢）

详见我朋友杠杆游戏写的《干地产、怼培训、促生育、反互联网帝国、改医疗！中国在下一盘史诗级的大棋》（7月26日）。

政策大潮下，央媒也频频发声，杠杆游戏看到新华时评说：

合理房价是一个城市的竞争力所在

文章指出，新市民和青年人的住房保障是当前难点也是矛盾的主要方面，特别是在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人买不起房、租不好房的问题比较突出。

总结一下，调控已经形成体系和闭环，从房企弹药杠杆、资金供给上限、土地供应、租赁住房供应、市场秩序等多个方面全面把房地产“关照”起来。

这些举措的逐步落地和深化，决定了地价、房价相对稳定，房子利润率走低，房企杠杆狂奔，再无可能——房企任何侥幸心理都会把自己带坑里，甚至债务搂不住，杠杆扛不起会把自己搞死。

02

从“三道红线”到“拿地金额占比超40%红线”，这些房企踩线

当然，2020年后，房企大概多数没有侥幸了，只有个人购房投资者多数不信。

从2020年开始，多家知名房企就在自救。按照2020年三道红线的规定，试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

很大程度上说，现在不是完成降负债目标的问题，而是如杠杆地产上文所述，针对房地产的闭环监管之下，房企狂奔再无可能，债权人自己也不放心，动辄“逼债”，房企不降债务，可能因为“挤兑”，自己要挂。

我们不点名，杆友应该懂。

至于“买地金额超年度销售额40%”，综合来看，这不算新政，2020年“三道红线”管理就提出这一点。

只是说，此前重点工作是房企要尽快实现“三道红线”合格，否则借钱会很难。

我们看2020年财报，各大房企挺牛的，不管真的假的、会计粉饰还是靠啥，三道红线全踩的典型房企，似乎没几家。如下图。

图表来源|不详（特此感谢）

当然，有些房企的上述指标也挺吓人的，生活那么难了，杠杆地产就不举例、点名。大家努力吧。

截至2021上半年结束，一些房企在处理债务、卖项目、少拿地上挺积极的，可以说，又取得了一些“成绩”。

当然，代价也挺大的。部分超级、大房企上半年拿地简直少得不敢相信，财务支出管理得太夸张了。

不这样不行啊，监管盯着，金融机构不提供弹药，债权人不放心……

但也有的房企，拿地凶猛，支出很高。

图表来源|中指院（特此感谢）

如上图，绿城、越秀地产、新希望地产、招商蛇口、华润置地、龙光、融信集团、中骏集团、滨江集团等拿地金额占比好像不低。

此外图上没有的保利、华侨城、卓越集团、建发等，杠杆地产大致看了一下，‍好像也不低。

上述不同口径下，不一定过红线了哈，希望大企业们有雅量。

我其实特别想说，如今还能大笔买地的，恰恰是资金实力雄厚，或者起码是有自己办法。

03

未来房企更大的压力是商票纳入监控，严管财务粉饰

此前有报道说，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

也有知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。

如果商票数据计入债务，纳入“三道红线”指标中的有息负债指标，未来房企降负债的压力将进一步加大。

图表来源|凤凰财经（特此感谢）

日前的一个会议上，相关领导指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

打蛇打七寸，资金、杠杆就是房地产的七寸。控制住了，加上土地供应的扩大、租赁住房的增加，房价没法折腾。

当然，对于房企来说，意味着利润率进一步走低，管理不善、成本控制、债务高的房企将出局。

反过来，优秀的房企或许市占率会更高。

无论票据目前是否纳入监管，未来越来越严，杠杆地产是肯定的。

目前“三道红线”监管还有很多漏洞，债务转移、粉饰财务的办法很多，上头不会不管的。

7月26日消息出来后，地产股集体大跌，如下图，那个惨。

以前风光过，风水轮流转，你要如何就如何。

在劫难逃的房企，也是命啊，怪不得谁。

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